Il quesito di un nostro lettore: “I costi vanno ripartiti solo tra i condomini che usufruiscono della copertura o fra tutti?” La risposta della nostra esperta Patrizia Pallara
Caro Salvagente,
il mio condominio è composto da due fabbricati pressoché identici ma distinti e separati. Di uno dei due occorre rifare il tetto a causa di infiltrazioni d’acqua in alcuni appartamenti. I costi per la riparazione vanno ripartiti fra tutti i condomini oppure solo tra i partecipanti che abitano nel fabbricato interessato dall’intervento, come sostengono alcuni condomini? Qualcuno può opporsi ai lavori o sono obbligatori, oltre che necessari?
Claudio Sarro
In base all’articolo 1117 del codice civile, il tetto rientra fra le parti comuni dell’edificio, salvo che un titolo, come per esempio un atto notarile o il regolamento di natura contrattuale, disponga diversamente.
Ha la funzione primaria di proteggere l’immobile di cui godono tutti i condomini anche quando la parte non è comune a tutti, cioè se è di proprietà esclusiva di uno o più partecipanti.
Normalmente il tetto o lastrico solare copre l’intero edificio e fa quindi parte della struttura portante del medesimo. Può anche accadere, come nel caso descritto dal nostro lettore, che serva da copertura a una sola parte del condominio, composto da più corpi di fabbrica.
In tale situazione si è in presenza di un cosiddetto condominio parziale (che non ha comunque una disciplina specifica), in base alla previsione dell’articolo 1123, comma 3 del codice civile: qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Un principio affermato anche dalla sentenza della Cassazione a Sezioni unite numero 7449 del 7 luglio 1993, in virtù della quale si è definitivamente abbandonato il criterio per cui il condominio deve necessariamente avere un carattere unitario. Questo concetto ha implicazioni pratiche perché riguarda la ripartizione delle spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti: se servono solo una parte di fabbricato, devono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri.
Allo stesso modo non sussiste il diritto a partecipare all’assemblea indetta per deliberare su cose, servizi, impianti oggetto di utilizzo separato, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità: la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto (sentenze della Cassazione numero 791 del 16 gennaio 2020; 7885 del 27 settembre 1994). Infine, se i lavori sono necessari, non ci si può opporre alla loro realizzazione.
