Quando è più conveniente rinegoziare il mutuo da variabile a fisso

La norma contenuta nel maxiemendamento del governo alla legge di Bilancio rende di nuovo obbligatorio per le banche rinegoziare un mutuo variabile fino a 200mila euro di valore originario. La convenienza? Non a gennaio. Ecco quando muoversi in base alle simulazioni di Facile .it

Torna l’obbligo per le banche di accettare la richiesta di rinegoziare un mutuo da variabile in fisso. Nel maxiemendamento del governo alla legge di Bilancio viene riproposta la norma contenuta nelle legge 106 del 2011 (articolo 8, comma 6 “Rinegoziazione dei contratti di mutuo ipotecario“) che consente ai mutuatari – rispettando alcune condizioni – di trasformare il tasso di un mutuo in essere da variabile a fisso a patto che:

– l’importo originario del mutuo non deve essere superiore a 200mila euro;

– l’Isee del richiedente non deve superare i 35mila euro.

Come si calcola il tasso fisso

In attesa che il testo della manovra di Bilancio diventi legge e salvo sorprese, il meccanismo dovrebbe combiaciare con la norma del 2011: “La rinegoziazione assicura, in funzione delle esigenze del cliente, per un periodo pari alla durata residua del finanziamento o, con l’accordo del cliente, per un periodo inferiore, l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l’IRS in euro a 10 anni e l’IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo (…) maggiorato di uno spread pari a quello indicato, ai fini della determinazione del tasso, nel contratto di mutuo“.

Innanzitutto va specificato che:

– lo spread (la componente del tasso che rappresenta il guadagno della banca) resta invariato a quello fissato in fase di accensione del mutuo;

– la norma consente, oltra alla trasformazione del tasso, di allungare fino a 5 anni la durata complessiva del mutuo, fino a un massimo di 25 anni.

Per capire a chi e quanto può convenire abbiamo chiesto a Facile.it di simulare un esempio, riassunto poi nella tabella che segue.

Prendiamo in esame un mutuatario con un mutuo a tasso variabile da 126.000 euro, durata 25 anni,  sottoscritto a dicembre 2021.

• Il mutuatario è partito, a dicembre 2021, con un tasso (TAN) pari a 0,69%, dato da Euribor 3 mesi (- 0,56%, negativo) + spread (1,25%). Rata 457 euro.
• A seguito dell’aumento dell’Euribor (l’indice di riferimento dei mutui a tasso variabile), a dicembre 2022 il mutuatario si trova con tasso (TAN) pari a 3,07%, dato da Euribor3m (1,82%) + spread (1,25%). Rata 602 euro.

Ipotizzando che la norma sia già in vigore, spiegano da Facile, e applicando oggi quanto previsto nella legge del 2011, il mutuatario potrebbe chiedere una rinegoziazione alla propria banca e passare al tasso fisso accedendo alle seguenti condizioni:

• Tasso fisso dicembre 2022: TAN 3,79%, dato da Eurirs 20 anni (2,54%) + Spread (1,25%). Rata 651 euro.

Numeri alla mano, quindi, nella nostra simulazione il mutuatario passerebbe da una rata variabile di 602 euro ad una rata fissa di 651 euro, garantendosi però la certezza che questa non aumenti più e tutelandosi, così, dai futuri incrementi previsti per l’Euribor.

La Bce ha già annunciato che anche nel 2023 continueranno gli aumenti dei tassi di interesse, con probabili conseguenze anche sui tassi dei mutui variabili. Se guardiamo alle previsioni dell’andamento dell’Euribor, ad esempio, gli esperti prevedono che entro giugno 2023 l’Euribor a 3 mesi arrivi a 3,37%; questo significa che, nella nostra simulazione, mantenendo il tasso variabile il mutuatario arriverebbe ad un tasso (Tan) pari a 4,62% con una rata di 709 euro.

MUTUI: COME POTREBBE FUNZIONARE LA NUOVA NORMA SULLA RINEGOZIAZIONE

Mese	TAN	Rata mensile
Dicembre 21 – Tasso variabile	0,69%	€ 457
Dicembre 22– Tasso variabile	3,07%	€ 602
Dicembre 22 – Tasso fisso, ipotesi rinegoziazione con regole legge 106/2011	3,79%	€ 651
Giugno 2023 – Tasso variabile, Ipotesi Futures sugli Euribor	4,62%	€ 709

Fonte: Facile.it

Rate in aumento anche nel 2023

Nell’ultima riunione di dicembre la Bce ha aumentato i tassi di interesse di 50 punti base e, secondo le simulazioni di Facile.it, questo potrebbe tradursi nei prossimi mesi in un aumento delle rate dei mutui variabili, con rincari di quasi 35 euro al mese per un finanziamento medio* e un aggravio complessivo di circa 180 euro rispetto a inizio anno (+39%).

Se l’Euribor dovesse crescere in maniera analoga all’ultimo aumento dei tassi della Bce (+0,50%), la rata mensile del mutuatario arriverebbe, nei prossimi mesi, a circa 636 euro, vale a dira quasi 35 euro in più rispetto ad oggi e 180 in piùrispetto a inizio anno (+39%).

“L’Euribor, l’indice di riferimento per i mutui a tasso variabile, tende a cambiare sulla base delle aspettative dei tassi Bce, ma non è detto che lo faccia in misura uguale; per capire quindi come varieranno nel concreto le rate dei mutuatari, bisognerà aspettare di vedere come l’indice si muoverà rispetto alle decisioni della Banca Centrale”, spiega Ivano Cresto, Managing director prodotti di finanziamento di Facile.it. “In ogni caso l’impatto dell’aumento sarà differente per ciascun mutuatario in base ad alcuni fattori, tra cui l’importo residuo del finanziamento e il numero di rate mancanti; il consiglio per chi ha un mutuo variabile è di stabilire la soglia massima oltre la quale la rata potrebbe diventare insostenibile e rivolgersi al proprio istituto di credito o ad un consulente per individuare la soluzione migliore in base alle proprie caratteristiche”.

Quando conviene rinegoziare?

Stando alle previsioni di ulteriori rialzi, i mutuatari che rispettano i criteri per accedere alla agevolazione, potrebbero trovare convenienza a rinegoziare il proprio prestito ipotecario se non proprio nei primi mesi della – prevista – entrata in vigore verso la metà del nuovo anno. Se invece la Bce dovesse varare a breve una nuova stretta monetaria (che indirettamente comporta un nuovo aumento della rata del variabile) i tempi della convenienza potrebbero accocciarsi. Infine non dimentichiamo che come tutte le norme che riguardano gli istituti di credito hanno bisogno di un periodo minimo di “adattamento” del mercato.