Nella vendita o affitto di un immobile, o nella cessione di una eredità, i cittadini sono tutelati dal diritto di prelazione. Quando si applica e quali sono i doveri e gli obblighi? Questo diritto è essenziale per poter riscattare anche una casa popolare
Nella compravendita di un immobile o manufatto edilizio e nella successione di una eredità, è previsto l’esercizio del diritto di prelazione. Secondo la legge italiana è quel diritto in capo ad un soggetto ad essere preferito rispetto ad un altro, a parità di condizioni, nella costituzione di un negozio giuridico. Ricordiamo che per negozio giuridico si intende l’atto mediante il quale il privato è autorizzato dall’ordinamento giuridico a regolare interessi individuali nei rapporti con altri soggetti. Quindi, nel caso di una vendita di un immobile o della successione di una eredità dopo la dipartita del proprietario di questo bene.
La prelazione, dunque, si applica in due ambiti specifici. Ossia nel:
- Diritto alla successione
- Diritto di locazione
La prelazione nel caso di eredità
Quando muore il proprietario di un immobile, gli eredi sono tutelati dal diritto di prelazione. Significa che il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota di eredità o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di 2 mesi dall’ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.
Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più di uno, la quota è assegnata a tutti in parti uguali, salvo disposizioni contrarie indicate dal proprietario in caso di eventuale testamento legale.
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La prelazione nel diritto di locazione (affitto)
La locazione è un contratto con cui una parte (locatore) si obbliga nei confronti di un’altra (locatario) a far godere un bene mobile o immobile per un dato tempo e dietro corrispettivo determinato. Detto semplicemente, nel mondo immobiliare è un contratto di affitto.
L’articolo 38 della legge 27 luglio 1978, numero 392, prevede un diritto di prelazione anche nella locazione di un immobile. La prelazione è prevista solo se il locatore (la persona che dà il bene in affitto) decide di non rinnovare la locazione alla prima scadenza del contratto perché ha intenzione di vendere l’immobile. A quel punto chi occupa l’immobile in affitto può esercitare il diritto di prelazione.
Vale sia per case che per immobili ad uso commerciale. Ma questo diritto prevede degli obblighi da entrambe le parti.
I doveri nel diritto di prelazione
- Il soggetto o inquilino che ha preso l’immobile in affitto (detto tecnicamente conduttore) può esercitare il diritto di prelazione appena il proprietario gli comunica che l’immobile è in vendita. Ma può farlo entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione da parte del proprietario, accettando le condizioni di vendita proposte. Se il conduttore non comunica la propria risposta entro 30 giorni dalla notifica, perde il diritto di prelazione. È come se avesse rinunciato alla vendita.
- Il locatore deve comunicare la vendita. Quando non lo fa, viola il diritto di prelazione. In questo caso, il conduttore (o l’inquilino) ha il diritto di riscatto. Esso può riscattare l’immobile entro 6 mesi dalla trascrizione della vendita, pagando al terzo il prezzo per l’acquisto dell’immobile. In caso contrario, il conduttore potrà agire in giudizio per ottenere solo il risarcimento del danno derivante dal mancato acquisto.
Quando non vale il diritto di prelazione
Il diritto di prelazione non può essere esercitato quando la vendita viene effettuata a favore del coniuge o dei parenti del locatore proprietario. Inoltre, la prelazione prevista a favore dei coeredi prevale sulla prelazione prevista per il conduttore.
Nell’ambito della locazione commerciale, la prelazione non si applica se l’immobile è destinato all’esercizio di attività professionali, se l’immobile viene usato dallo Stato o altro ente pubblico e se l’immobile è adibito ad attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche o è sede di partiti e sindacati.
La prelazione è prevista anche nel diritto di riscatto in favore di chi occupa le case popolari.
