Affitti, i vantaggi della cedolare secca e i codici tributo da usare

Il regime fiscale agevolato è uno dei benefici della cedolare secca per gli affitti immobiliari. Come si compila il modello f24 e quali sono le scadenze e i codici tributo da conoscere

Quando si prende una casa in affitto un possibile regime fiscale è quello della cedolare secca che prevede per il proprietario il pagamento di un’imposta sostitutiva sull’Irpef e sulle addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile.

Chi opta per tale soluzione, inoltre, non deve pagare né l’imposta di registro né quella di bollo che, invece, devono essere corrisposte nel regime ordinario per le registrazioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti di locazione. A questi vantaggi, tuttavia, nei contratti con cedolare secca si alternano dei limiti non trascurabili per il proprietario, come quello di non poter chiedere – per tutta la durata dell’opzione – che venga aggiornato il canone di locazione, anche se questa possibilità è prevista dal contratto.

La scelta dell’accettazione della cedolare secca deve essere indicata in sede di sottoscrizione del contratto, ma può essere anche adottata negli anni successivi. Quel che è importante sapere, però, è che, in caso di avvio postumo, sia le imposte di registro che quelle di bollo già versate non potranno essere rimborsate. Anche in caso di proroga del contratto in scadenza, inoltre, se si desidera mantenere l’opzione fiscale delle cedolare secca è necessario confermarla contestualmente alla comunicazione di proroga (entro 30 giorni dalla scadenza del contratto). Per chi sceglie la tassazione semplificata dei canoni d’affitto sono tre i codici tributo da utilizzare nel modello f24, ovvero il 1840, 1841, 1842.

La cedolare secca

Prima di arrivare ai codici tributo del modello f24 previsti per chi sceglie la cedolare secca e al loro corretto inserimento, è necessario fornire un quadro più dettagliato di questo regime fiscale facoltativo. Iniziamo subito col dire che si tratta di un’opzione che può essere scelta solo dalle persone fisiche che sono titolari di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento e che non locano un’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. In riferimento agli immobili in affitto, invece, è possibile dire che possono essere assoggettati alla cedolare secca tutti quelli che appartengono alle categorie catastali che vanno dalla A1 alla A11, con l’esclusione della sola A10 relativa agli uffici e gli studi privati. Gli immobili ammessi all’opzione dovranno inoltre essere locati ad uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo. Inoltre, la cedolare secca può essere applicata anche nei contratti di locazione di tipo strumentale che sono stati stipulati nel 2019, a condizione però che questi locali commerciali siano classificati nella categoria catastale C/1 e abbiano una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. Quanto alla durata della cedolare secca, questa tende a coincidere con la durata dell’intero contratto e, in caso di rinnovo o prolungamento, andrà confermata. Al proprietario dell’immobile in affitto, tuttavia, resta la possibilità di revocare la cedolare secca in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Da un punto di vista fiscale, il reddito assoggettato a cedolare viene escluso da quello complessivo e su di esso non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni. E ancora, il reddito assoggettato a cedolare secca viene compreso in quello utilizzato ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali, come ad esempio l’Isee. A quanto fin qui detto si aggiunge che con la cedolare secca attiva, l’imposta sostitutiva viene calcolata applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo concordato tra le parti. L’aliquota viene inoltre ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato che riguardano delle abitazioni situate in comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei loro confinanti e degli altri comuni capoluogo di provincia) o nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

I codici tributo della cedolare secca

Chi sceglie di utilizzare la cedolare secca deve indicare nella Sezione erario, alla colonna Importi a debito versati del modello f24 degli specifici codici tributo, nel dettaglio 3, ovvero:

• 1840 che è valido per la prima rata dell’acconto. In base a quanto previsto dalla legge, chi decide di pagare quanto dovuto in maniera porzionata deve rispettare la scadenza della prima rata al 30 giugno dell’anno;
• 1841, relativo alla seconda rata dell’acconto o per l’acconto in unica soluzione. Tale codice indica l’imposta sostitutiva sull’Irpef e sulle relative addizionali, così come le imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione. La scadenza, in questo caso, è fissata al 30 novembre e, in presenza di un ritardo,  è possibile procedere con il ravvedimento operoso pagando una sanzione ridotta. A disciplinarlo è l’articolo 3, d.lgs. n. 23/2011 – Acconto seconda rata o acconto unica soluzione).
• 1842, da indicare per il saldo, anche nella colonna Importi a credito compensati. Il saldo deve essere corrisposto alla scadenza del 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce oppure, per chi a quella data non dispone delle somme dovute, al 31 luglio, subendo però una maggiorazione dello 0,40%.

Il codice tributo 1842

Come detto in precedenza, il codice tributo 1842 fa riferimento all’imposta sostitutiva sull’Irpef e sulle relative addizionali, così come delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze affittate congiuntamente all’abitazione. Per la compilazione del modello f24 con i codici tributo, il contribuente può avvalersi di diverse modalità:

• rivolgendosi all’Agenzia delle Entrate;
• utilizzando i servizi di Internet banking;
• rivolgendosi a intermediari finanziari abilitati.

Se la scelta ricade sull’Agenzia delle Entrate, sarà necessario utilizzare uno dei tanti servizi telematici messi a disposizione dall’ente per questa procedure. Più nello specifico si potrà optare per:

• il modello f24 web;
• il modello f24 on line;
• i canali telematici Fisconline;
• i canali telematici Entratel.

Al contribuente spetta il compito di fornire alcuni dati nei campi previsti dal modello f24. Oltre al codice tributo, nel caso in esame il 1842, dovrà inserire:

• la rateazione, la regione, la provincia e il mese di riferimento. E ancora, la rata che si paga – da indicare con due cifre – e il numero di rate per le quali si è optato sempre espresso con due cifre;
• l’anno d’imposta di riferimento, ovvero quello in cui è stata effettivamente sostenuta la spesa;
• gli importi a credito compensati;
• nella sezione TOTALE A del modulo f24 va invece riportata la somma degli importi a debito indicati nella Sezione erario, da non compilare se non sono presenti importi a debito;
• nella sezione TOTALE B, invece, va riportata la somma degli importi a credito indicati nella Sezione erario;
• il SALDO (A – B) indica la differenza tra i due totali in precedenza descritti.

Ci sono poi dei campi per i quali è prevista la mancata compilazione. Si tratta:

• del codice ufficio;
• del codice atto;
• degli importi a debito versati.

Pagamento e ritardi

Appresa la corretta compilazione del modulo f24 relativa ai casi di cedolare secca, cerchiamo ora di capire come e in che modalità deve essere effettuato il pagamento e cosa succede, invece, in caso di ritardi. Chi deve corrispondere l’imposta sostitutiva deve utilizzare il sistema di saldo e acconto, ma solo se l’importo richiesto è superiore a 51,65 euro. E ancora:

• in presenza di cifre richieste inferiori a 257,52 euro, il pagamento deve avvenire in un’unica soluzione;
• se le cifre sono superiori a 257,52 euro si potrà corrisponderle in due rate.

Come si accennava in precedenza, per ogni tipologia di pagamento – a rate o in unica soluzione – sono previste delle date di scadenza. Se entro tali limiti temporali il contribuente non corrisponde le somme o la fa mediante un errato versamento, potrà regolare la propria posizione con il Fisco con lo strumento del ravvedimento operoso, ovvero pagando gli interessi maturati e una sanzione ridotta. Si ricorda, a tal proposito, che la sanzione ordinariamente prevista è pari al 30% delle somme non versate o versate in ritardo con il codice tributo 1842, ma, grazie al ravvedimento operoso, viene ridotta in sede di autoliquidazione. Più nello specifico la riduzione varia a seconda di quando viene attuata la regolarizzazione:

• entro 14 giorni dalla scadenza si ha una sanzione minima pari allo 0,1%;
• entro 30 giorni dell’1,5%;
• entro 90 giorni dell’1,67%;
• entro un anno del 3,75%;
• entro due anni del 4,29%;
• oltre due anni del 5%;
• se si va oltre il verbale di constatazione, ma si è entro la notificazione dell’atto di accertamento, del 6%.