Anche se un vizio, come per esempio una macchia di muffa, è ben visibile all’atto dell’acquisto, il nuovo proprietario di un immobile ha diritto a farsi risarcire il danno dal vecchio. A dirlo è la Cassazione
Anche se un vizio, come per esempio una macchia di muffa, è ben visibile all’atto dell’acquisto, il nuovo proprietario di un immobile ha diritto a farsi risarcire il danno dal vecchio. A dirlo è una recente sentenza della Cassazione, secondo cui anche in questo caso, il compratore può agire contro il venditore e non gli si può opporre che il vizio era conosciuto perché era evidente.
Il caso: pavimenti in pendenza e problemi strutturali nascosti
Come riporta il Sole 24 Ore, il principio affermato dalla Cassazione con la sentenza n. 16628/2026 è relativo alla vendita di un immobile affetto da gravi problemi strutturali. Nel caso in questione, dopo il rogito, l’acquirente, contestando la pendenza dei pavimenti, aveva lamentato l’esistenza di vizi dell’edificio, chiedendo la risoluzione della vendita, la restituzione del prezzo e il risarcimento dei danni subiti. Secondo il venditore, invece, essendo il problema ben visibile, la garanzia per i vizi non era dovuta, tanto più perché l’acquirente aveva visitato l’immobile prima dell’acquisto e si era avvalso anche dell’ausilio di consulenze tecniche.
Il ragionamento della Cassazione: il sintomo non è il vizio
La Cassazione ha risposto osservando che la pendenza dei pavimenti non era il vizio, ma soltanto il suo sintomo più appariscente. Il vizio vero e proprio “consisteva invece nella rotazione globale dell’edificio nella direzione monte-valle, con conseguenze non solo sulla normale funzionalità del fabbricato, ma anche sulla sua sicurezza statica. Una cosa, dunque, è che un pavimento non sia perfettamente in piano; altra cosa è sapere che quell’inclinazione dipende da un fenomeno strutturale dell’intero corpo di fabbrica”.
Ai sensi degli articoli 1490 e seguenti del Codice civile, non ogni anomalia visibile consente di concludere che il compratore conoscesse il vizio o che fosse facilmente riconoscibile; occorre verificare se il dato percepibile fosse realmente idoneo a rivelare la difformità nella sua effettiva consistenza. La Corte distingue tra il segnale esterno e il difetto materiale che incide sull’idoneità all’uso o sul valore della cosa venduta.
I termini per denunciare il vizio: quando scatta la decadenza
Per il compratore decade la garanzia se non denuncia il vizio entro il termine disposto dall’articolo 1495 del Codice civile (otto giorni dalla scoperta ma non oltre un anno dalla consegna); tuttavia questo termine non parte dal semplice sospetto o dalla percezione di un elemento ambiguo, in quanto, qualora la scoperta del vizio avvenga per gradi, il momento decisivo è quello in cui l’acquirente acquisisce una certezza oggettiva sull’esistenza del vizio e sulla reale portata.
