Atto notarile sbagliato: chi paga?

Che cosa accade quando l’atto notarile viene sbagliato: le attribuzione di responsabilità e le valutazioni su chi dovrà provvedere a pagare il danno

I documenti ufficiali redatti da un notaio devono rispettare gli standard e le caratteristiche previste dalla legge. Al professionista è chiesta dunque la massima attenzione nella redazione degli atti, avendo cura di non omettere o sbagliare alcuni dati di primaria importanza. Malgrado la professionalità, tuttavia, possono capitare dei casi in cui il notaio commetta degli errori che andranno, inevitabilmente, corretti. Pensiamo, ad esempio, ad un atto per la compravendita di una casa che riporta uno stato dell’immobile diverso da quello risultante dalla planimetria o alla scrittura privata autenticata con le generalità errate e a tutti i problemi che questo errore potrà comportare per il corretto iter della procedura. L’errore, quando  è presente, va dunque sempre corretto, con le spese e le responsabilità che andranno attribuite in base ad ogni caso specifico.

In cosa consiste l’atto notarile

Prima di addentrarci nella correzione degli atti notarili e nella correzione degli stessi in caso di errori, è bene avere ben chiaro cosa siano questi documenti ufficiali. Si tratta di elaborati che, per legge, devono essere firmati da un notaio accreditato che esercita la funzione di pubblico ufficiale. È dunque un atto pubblico a tutti gli effetti in grado di essere una prova piena davanti ad un giudice e che può portare anche a querela di falso in riferimento alla provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, alle dichiarazioni delle parti e agli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti. Nel momento in cui redige un atto notarile, il professionista è chiamato a certificare:

• che il documento da lui redatto riporti le precise volontà delle parti, così come espresse dalle stesse in sua presenza;
• che la sottoscrizione dell’atto possa ritenersi come autentica.

Il notaio, dunque, non risponde in nessun caso del fatto che le parti possano aver dichiarato il falso, in quanto la legge non gli impone di effettuare delle verifiche in tal senso. Ma quand’è che si rende necessaria la redazione di un atto notarile? I motivi sono molti, racchiudibili tuttavia in tutti quei casi in cui si vuole garantire ad un documento il grado più alto di legalità e sul quale si desidera che vengano certificate l’identità delle parti e la conformità della loro volontà in ragione:

• del loro contenuto economico-sociale o per la loro intrinseca complessità. Si pensi, ad esempio, alle vendite, alle divisioni, ai mutui ed altri contratti immobiliari, così come agli atti costitutivi di società commerciali e modificativi di statuti sociali, alle costituzioni di associazioni che intendono ottenere la personalità giuridica e così via;
• degli effetti che producono in relazione allo stato civile di una persona. Il caso tipico, in tal senso, è quello del riconoscimento di un figlio naturale;

• dell’interesse pubblico alla libera manifestazione della volontà di una persona ed alla sua precisa traduzione in linguaggio giuridico. Si pensi, ad esempio, al testamento o alle donazioni.

Chi paga in caso di errore?

In presenza di un atto notarile sbagliato vi è la necessità, come detto, di correggerlo, con le spese necessarie alla rimodulazione che andranno considerate a carico di chi ha permesso all’errore di manifestarsi, ovvero al notaio o ai clienti. In base a tale assunto possono verificarsi diversi situazioni:

• l’errore nell’atto notarile è stato provocato dal professionista e, dunque, sarà il notaio a farsi carico delle spese di rettifica;
• l’errore nell’atto notarile è stato causato dal cliente, con quest’ultimo che dovrà provvedere ai costi necessari per la correzione. Sbagli tipici, in questo caso, sono l’errata presentazione del codice fiscale o di un indirizzo di residenza sbagliato.

Si sottolinea inoltre che ci sono dei casi nei quali non è possibile andare a modificare un atto notarile sbagliato. Al verificarsi di queste situazioni si dovrà annullare il precedente documento e realizzarne un altro ex novo, con le spese da sostenere che saranno inevitabilmente maggiori rispetto alla semplice correzione.

In quali casi può essere rettificato

Come si accennava in precedenza, non tutti gli atti notarili sbagliati possono essere rettificati. I soli motivi per cui tale strada è percorribile sono quelli legati alla presenza nel documento di errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla sua redazione. Si tratta, ad esempio, delle generalità di una o di entrambe le parti o del loro indirizzo di residenza. Solo al verificarsi di queste condizioni  un atto notarile sbagliato o una scrittura privata autenticata non corretta potranno essere rettificate presso qualunque notaio sul territorio nazionale. Si sottolinea che la legge prevede che la modifica possa essere realizzata anche da un notaio diverso da quello che ha redatto l’atto originale. Al verificarsi delle condizioni descritte, non è necessario che le parti vengano interpellate, con il notaio che potrà tranquillamente provvedere alla modifica. Dovrà comunque stare attento al fatto che:

• l’intervento non vada a modificare le volontà delle parti espresse nel documento originario;
• i dati sbagliati da correggere siano preesistenti alla redazione dell’atto.

La correzione dell’errore materiale di un atto notarile sbagliato prevede che il notaio modifichi l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, andando a certificare l’intervento in un documento separato.

Quando non può essere rettificato

Dai casi descritti di correzione di un atto notarile sbagliato si discostano quelli per i quali, invece, la modifica non è possibile in modo automatico da parte del notaio. In queste situazioni, infatti, il professionista dovrà necessariamente convocare le parti ed informarle della rettifica. I casi più diffusi sono quelli in cui:

• una delle parti contraenti è deceduta e, dunque, il notaio dovrà convocare gli eredi;
• vi è la mancanza di un dato o di una citazione all’interno dell’atto;

• si deve provvedere alla rettifica di un testamento olografo. Si sottolinea che, in questi casi, non si tratta di un atto pubblico.

Quanto costa la rettifica in caso di errore

Accertate le responsabilità dell’errore presente in un atto notarile, andranno poi sostenute le spese necessarie per la rettifica (quando possibile). In un atto di compravendita, invece, a pagare la correzione è sempre l’acquirente. I costi per la rettifica di un atto sono di:

• 200 euro per l’imposta di registro;
• 50 euro per l’imposta catastale;
• 50 euro per la tassa d’archivio;
• 155 euro per l’imposta di bollo se l’atto è anteriore al 2014;
• l’eventuale parcella del professionista.

Le parti, per accertare le responsabilità, possono anche arrivare ad un accordo, anche se si ricorda che sussistono dei casi in cui il cliente non dovrebbe pagare nessuna somma. Si tratta di quelle situazioni in cui l’errore è riconducibile in tutto e per tutto all’operato del notaio. Caso tipico è quello del professionista che, benché in possesso di tutti i dati corretti, riporta in maniera erronea il codice fiscale o la data della nascita di chi assiste.

Quali sono le responsabilità del notaio 

Appreso cosa accade nel momento in cui c’è un atto notarile sbagliato, cerchiamo ora di soffermare l’attenzione sulle responsabilità che ricadono sul notaio nell’esercizio delle proprie funzioni. Questa può essere:

• di carattere civile, che si attiva nel momento in cui, a causa dell’inadempimento dei doveri che derivano dalla professione svolta, le parti subiscono dei danni. Proprio questi dovranno essere risarciti dal notaio. Si sottolinea inoltre che questo tipo di responsabilità ha natura contrattuale, ovvero il professionista risponde in quanto incaricato dal suo cliente con un mandato che è possibile ricondurre al contratto tra le parti. In base a quanto previsto dall’articolo 1228 del codice civile, il notaio “risponde anche per il fatto dei propri ausiliari”, ovvero per l’operato dei propri dipendenti, collaboratori dello studio, colleghi che cooperano con lui;
• deontologica, che si attiva nel momento in cui un notaio viene meno alle norme di comportamento previste dalla sua categoria di appartenenza. Le conseguenze per il professionista in questo caso sono il pagamento di ammende di carattere pecuniario, la sospensione dall’esercizio della professione o, negli scenari più gravi, la destituzione;
• penale, che si attiva nel momento in cui un notaio commette azioni interpretabili dalla legge come un reato. Si tratta, più nello specifico, dei reati tipici dei pubblici ufficiali, come quello di falsità ideologica commessa dal pubblico ufficiale in atti pubblici.

Se ne deduce che il notaio, nell’esercizio delle proprie funzioni, debba garantire ai clienti che gli atti da lui redatti siano validi, conformi alla legge e alle volontà espresse dalla parti stesse. Inoltre, gli effetti giuridici prodotti dall’atto non devono essere in nessun modo pregiudicati da vincoli o da diritti di terzi dei quali il notaio non abbia prima avvertito le parti.

Chi vigila sull’attività dei notai

Vista l’importanza e la delicatezza degli interessi in ballo in un atto notarile, l’attività dei professionisti che li redigono è spesso soggetta a controlli da parte di vari soggetti, tra cui anche lo Stato italiano. Più nello specifico, i notai sono sottoposti alla supervisione adoperata dai consigli distrettuali, così come alle verifiche quadrimestrali dell’Agenzia delle Entrate e a quelle biennali del ministero della Giustizia. Qualora, in seguito al controllo del consiglio distrettuale dovessero essere ravvedute delle irregolarità, i notai potrebbero essere sottoposti ad un ulteriore giudizio di una commissione indipendente dal consiglio competente e presieduta da un alto magistrato, ovvero dal consiglio regionale di disciplina.

L’obbligo di assicurazione per i notai

Proprio per la responsabilità civile derivante da loro possibili errori nell’esercizio delle funzioni, i notai sono obbligati da alcuni anni ad avere un’assicurazione. Al fine di fornire un’ulteriore protezione ai cittadini, il Consiglio nazionale del notariato ha istituito un fondo destinato al ristoro dei danni derivanti da reato che i notai potrebbero commettere nell’esercizio delle proprie funzioni e che non sono coperti da polizze assicurative. Si sottolinea tuttavia che l’organo di rappresentanza della categoria non risponde in nessun modo dei danni con il proprio restante patrimonio, anche nei casi in cui il fondo stesso risulti incapiente.

La prescrizione della responsabilità civile del notaio

Chi subisce un danno derivante dall’operato del notaio, ha diritto ad ottenere un risarcimento, ma potrà farlo entro il termine prescrittivo di 10 anni previsto dall’articolo 2946 del codice civile. Questo lasso di tempo decorre dal momento in cui sorge il diritto al risarcimento, ovvero, come stabilito dall’articolo 2935 del codice civile, da quando viene a determinarsi la lesione della sfera giuridica del danneggiato. Nella norma si legge, più nello specifico, che “la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”. Questo vuol dire che la prescrizione non ricorre a 10 anni dal momento in cui il notaio ha posto in essere il comportamento che ha determinato la lesione della sfera giuridica altrui, ma da quando il danno si verifica.

Le pronunce della Corte d’appello sulla responsabilità notarile

La giurisprudenza gioca un ruolo di primo piano nella determinazione delle responsabilità del notaio. A tal proposito, può essere utile ricordare alcune importanti pronunce in merito, come quella numero 1673/2017, della Corte d’Appello di Roma. In questa viene chiarito che “se l’atto rogato ha ad oggetto una compravendita immobiliare e l’immobile compravenduto è gravato da un’iscrizione pregiudizievole (si pensi ad esempio all’iscrizione ipotecaria), l’attività precipua cui è tenuto il notaio non si esaurisce nella mera menzione dell’iscrizione nell’atto di compravendita”. Questo vuol dire che il notaio deve necessariamente indicare il contenuto dell’iscrizione, così come i possibili risvolti della stessa, fino ad arrivare ad esprimere sfavore per la stipula se l’interesse del cliente lo suggerisca. Qualora il cliente intendesse comunque andare avanti, il notaio può redigere uno specifico atto di esonero da responsabilità.