Quali sono i diritti e i doveri dell’inquilino in affitto

Quali sono i diritti e i doveri dell’inquilino in affitto: le procedure previste in fase di sottoscrizione del contratto e quelle per la gestione del rapporto

Quando si prende una casa in affitto, l’inquilino è tenuto a rispettare un comportamento conforme con quanto previsto dalla legge e dal contratto. Più nello specifico allo stesso spettano dei diritti e dei doveri, ai quali non potrà sottrarsi. Sul punto va precisato che oltre alle obbligazioni principali che gravano su entrambe le parti di un contratto d’affitto (come ad esempio la messa a disposizione dell’appartamento o il pagamento del canone mensile), ci sono alcune prestazioni complementari che non possono essere trascurate. Sono i cosiddetti oneri accessori che possono includere, ad esempio, l’obbligo di effettuare la manutenzione ordinaria dell’immobile o il pagamento delle spese condominiali, ma anche la riconsegna dell’appartamento nelle stesse condizioni in cui si trovava all’inizio del rapporto o il preavviso prima del recesso e così via.

I diritti e i doveri dell’inquilino in affitto

Nella nostra analisi dei diritti e dei doveri dell’inquilino in affitto, partiamo dalla conclusione del contratto, momento nel quale l’inquilino deve seguire la buona fede, ovvero non nascondere al proprietario dell’immobile fatti la cui conoscenza potrebbe incidere sulla decisione dell’affittuario. Tale aspetto implica che l’inquilino non può nascondere quale sarà la finalità di utilizzo dell’immobile, sia essa abitativa, commerciale o per studio professionale), così come modificarla a contratto iniziato senza darne comunicazione. E ancora, il contratto di locazione dovrà essere registrato entro 30 giorni e comunicato al conduttore entro 60 giorni. Ciò implica che quest’ultimo è ritenuto responsabile in solido con il primo per l’inadempimento tributario e, in caso di omessa registrazione della locazione, l’Agenzia delle Entrate potrà dunque chiedere l’imposta evasa a tutte e due le parti del contratto provvedendo anche all’aggiunta di sanzioni.

In merito ai diritti dell’affittuario in fase di conclusione del contratto, possiamo dire che:

• l’immobile deve essere considerato agibile con un certificato di agibilità. Se questo manca non rende nullo il contratto, ma può essere considerato come giustificazione per la rescissione immediata dalla locazione;
• il canone concordato non può essere mutato in corso d’opera, ma occorrerà aspettare la conclusione prevista del contratto.

La consegna del bene in affitto

Concluso il contratto, l’affittuario dovrà prendere in consegna il bene di cui diventa custode. Questo implica che ha il dovere di utilizzarlo con diligenza del buon padre di famiglia, rispettando la destinazione d’uso concordata.

Se il bene non viene consegnato, l’affittuario non è tenuto al pagamento del canone pattuito, ivi compreso il caso in cui il contratto sia stato regolarmente registrato.

Anche in questa fase sono previsti dei diritti per l’affittuario che dovrà ricevere l’immobile nelle condizioni tali da potergli permettere di realizzare le proprie esigenze. Se, ad esempio, si tratta di un appartamento ad uso abitativo, questo dovrà essere dotato di acqua, di riscaldamento ed essere salubre e sicuro.

Il pagamento del canone

L’inquilino di un appartamento in affitto ha l’obbligo di pagare il canone di locazione previsto fino alla scadenza del contratto. In caso di ritardi che eccedono i 20 giorni, il locatore potrà procedere allo sfratto.  Tale pratica può essere interrotta se l’affittuario paga gli arretrati, gli interessi e le spese legali, ma solo fino al momento in cui il giudice incaricato non emette un’ordinanza di sfratto.

Si sottolinea inoltre che all’affittuario possono essere richieste anche dei costi aggiuntivi in fase di avvio del contratto. Si tratta, più nello specifico, del deposito cauzionale e dell’anticipo. Nel primo caso, quello della cauzione, l’ammontare viene deciso dalle parti, non può mai essere superiore a tre mensilità del canone e servirà al locatore come forma di tutela contro eventuali danni all’immobile e morosità. Se ne deduce che l’affittuario ha il diritto di ricevere indietro la cauzione al termine del contratto, con l’aggiunta degli interessi sino ad allora maturati. In merito all’anticipo, invece, si tratta di cifre che solitamente vengono imputate alle ultime mensilità per evitare che il conduttore se ne vada senza pagare il residuo cui è dovuto.

Manutenzione e riconsegna dell’immobile

Al termine del contratto di affitto, l’inquilino è chiamato a riconsegnare l’immobile nelle stesse condizioni in cui lo aveva ricevuto. Se non se ne va o non sgombera l’immobile dai propri averi, in base a quanto previsto dalla Cassazione, anche dopo la scadenza del contratto dovrà continuare pagare il canone concordato. In questa fase, comunque, tra i diritti dell’affittuario rientrano il non essere obbligato a pagare eventuali spese di pulizia o di tinteggiatura delle pareti, a meno che non sia previsto dal contratto. È responsabile, dunque, solo delle piccole spese di manutenzione ordinaria che non comportino opere murarie.

Il diritto di prelazione dell’inquilino in affitto

Un altro importante tema per gli inquilini in affitto è quello legato alla prelazione sull’immobile nel caso in cui il proprietario dello stesso decida di venderlo a soggetti terzi. Iniziamo subito col dire che l’affittuario non vanta nessun tipo di prelazione, a meno che la disdetta del locatore avvenga al primo rinnovo del contratto e sia spinta dall’intenzione di vendere l’appartamento. Si sottolinea inoltre che, nel caso in cui il proprietario venda l’appartamento a terzi, il contratto di locazione in essere permane e continua ad avere la sua validità anche nei confronti del nuovo titolare dell’immobile fino alla sua scadenza.

Altri doveri dell’inquilino in affitto

Oltre ai casi fin qui descritti, l’inquilino in affitto è tenuto a rispettare anche altri doveri. Si tratta, più nello specifico:

• del rispetto del regolamento condominiale, pena il possibile sfratto;
• del pagamento delle spese condominiali, ovvero gli oneri accessori, ad esclusione di quelle di manutenzione straordinaria dello stabile. Per l’inquilino può anche essere prevista una forfettizzazione dell’importo, mentre se nel contratto non si decide in tal senso, avrà il dovere di provvedere alle spese per i servizi di pulizia delle aree comuni, per il funzionamento e per l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, per la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e per la fornitura di altri servizi comuni. E ancora, in presenza di una portineria, le spese derivanti sono a carico dell’inquilino nella misura del 90%, a meno che le parti non abbiano deciso diversamente. L’inquilino che viene meno a questi doveri può essere sfrattato, ma solo nel caso in cui siano trascorsi 60 giorni dalla richiesta di pagamento del locatore e l’importo dovuto sia pari ad almeno due mensilità dell’affitto;
• consentire l’accesso all’immobile del locatore che, tuttavia, non può farlo senza l’autorizzazione dell’affittuario. A quest’ultimo è dunque chiesto di non ostacolare la pratica;
• risarcire eventuali danni provocati all’immobile o a soggetti terzi con pratiche che ricadono sotto la sua disponibilità. Allo stesso modo anche il locatore dovrà risarcire chi subisce un danneggiamento causato dall’immobile locato, come crolli o incendi.

Altri diritti dell’inquilino in affitto

Oltre a quelli già in precedenza indicati, all’inquilino in affitto di un immobile spettano anche altri diritti. Si tratta, più nello specifico:

• della possibilità di partecipare alle assemblee condominiali del condominio nel quale è ubicato l’immobiile affittato o, comunque, di poter esserne informato. Più nello specifico, l’inquilino in affitto deve poter partecipare – se lo ritiene opportuno – alle riunioni che mirano a prendere delle decisioni in merito ai consumi o alle ripartizioni delle spese comuni che gravano, dunque, anche su di lui. Ricordiamo a tal proposito che sull’inquilino gravano una parte degli oneri condominiali, motivo per cui ha diritto a conoscere dal locatore i giustificativi di spesa. Questi dovranno essere forniti all’inquilino in affitto entro e non oltre un massimo di 60 giorni;
• del rispetto da parte del locatore della durata del contratto. Su questo punto si ricorda che la possibilità di chiusura anticipata del contratto sottoscritto può essere effettuata, nel rispetto dei tempi e dei termini previsti, soltanto dall’affittuario e per giustificato motivo. Il locatore, invece, deve rispettare le scadenze previste ed inoltre, il recesso alla prima scadenza gli è consentito solo al verificarsi di specifici e dettagliati motivi;
• dei tempi di tolleranza, con l’inquilino in affitto che non può essere sfrattato senza giustificato motivo e prima dei tempi di tutela previsti dalla legge. Come detto, in caso di mancato pagamento del canone di locazione, il locatore potrà provvedere ad allontanare il proprio affittuario avviando la procedura di sfratto, ma tale pratica non potrà nascere prima di 20 giorni dalla scadenza del termine per il pagamento del canone. Si ricorda inoltre che, anche dopo tale soglia temporale, l’inquilino di una casa in affitto può evitare lo sfratto provvedendo, prima dell’emissione dell’ordinanza del giudice, a saldare le cifre dovute in arretrato con l’aggiunta delle spese processuali e degli interessi.