Imu prima casa: ecco quando ancora si deve pagare

L’Imu sulla prima casa si paga ancora su alcuni tipi di abitazione. Il ventaglio delle esenzioni è ampio, ma il dibattito sulla riforma è ancora aperto

Imu è acronimo di Imposta municipale unica, detta anche Imposta municipale propria. Si tratta di un tributo (più precisamente una imposta) prevista dal sistema tributario italiano, in vigore dal 2012. Un tributo diretto di tipo patrimoniale che si applica sul componente immobiliare del patrimonio, istituito per sostituire la precedente Ici (Imposta comunale sugli immobili).

Il tributo Imu fu istituito dal governo Monti nella manovra Salva Italia del 2011, all’epoca una delle misure varate dall’esecutivo tecnico chiamato a risanare i conti pubblici dell’Italia attraverso una politica di risparmio (spending review).

Questa imposta fu reintrodotta assieme al superbollo auto. Infatti, il decreto Salva Italia agì su diversi ambiti, con l’obiettivo di prelevare sui cosiddetti “beni di lusso“, coinvolgendo le auto di grossa cilindrata, le case di lusso, le unità di diporto e gli aeromobili privati.

Con l’entrata del nuovo regime patrimoniale, l’Imu ha inglobato anche parte dell’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche) e delle relative addizionali per quanto riguarda i redditi fondiari su beni non locati.

Una delle domande più ricercate in rete o nelle Faq dedicate al fisco riguarda l’Imu sulla prima casa. Si paga o non si paga?

Molto chiaramente l’Imu sulla prima casa non si paga.

Tuttavia esiste una eccezione: l’Imu sulla prima casa si paga solo se l’abitazione è considerata di lusso. Per immobile di lusso intendiamo tutti gli edifici abitazioni che rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero case signorili, ville e castelli. Se l’immobile di proprietà rientra in una di queste categorie, allora l’Imu si paga con un’aliquota del 4 per mille.

Il proprietario di immobile (non di lusso) non paga l’Imu quando questo edificio risulta “abitazione principale”, cioè il luogo dove ha registrato la propria residenza anagrafica e dove risiede abitualmente insieme al proprio nucleo familiare.

Cosa si intende per prima casa

Abbiamo chiarito che l’Imu sulla prima casa non si paga. Questo punto merita alcune precisazioni che riguardano il diritto di abitazione.

Per prima casa possiamo intendere:

• L’abitazione principale, ossia la casa nella quale risultano registrate residenza e domicilio abituale;
• E l’edificio fiscalmente acquisto per primo.

L’esenzione dal pagamento dell’Imu è prevista solo con riferimento alla abitazione principale, per questo non è possibile non pagare l’Imu sulla seconda casa, qualora se ne possedesse un’altra e la residenza risultasse nell’edificio fiscalmente acquistato per primo.

Per richiedere l’esenzione, è necessario poter dimostrare di avere sia la residenza sia il domicilio abituale presso la stessa casa per la quale si fa domanda.

Per dimostrare la residenza è sufficiente il certificato rilasciato dall’Ufficio anagrafe del comune della casa interessata.

Per dimostrare il domicilio bastano le bollette e le altre spese relative all’immobile.

A chi spetta il pagamento dell’Imu

Il pagamento dell’Imu spetta, comunque, ai proprietari di fabbricati, terreni e aree fabbricabili; ai titolari di diritti di usufrutto, abitazione, superficie, uso ed enfiteusi; ai titolari del diritto di godimento della casa coniugale in caso di separazione o divorzio.

Le altre esenzioni Imu

Il Mef , il ministero dell’Economia e finanza, elenca tutte le ipotesi di esenzione dall’Imu. Questo imposta non si paga per:

• Gli immobili posseduti dallo Stato, dai comuni, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
• I fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9 (a uso pubblico o di interesse collettivo);
• I fabbricati con destinazione ad usi culturali;
• I fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli articoli 8 e 19 della Costituzione, e le loro pertinenze;
• I fabbricati di proprietà della Santa Sede indicati negli artt. 13, 14, 15 e 16 del Trattato tra la Santa Sede e l’Italia, sottoscritto l’11 febbraio 1929 e reso esecutivo con la legge 27 maggio 1929, n. 810 (Patti Lateranensi);
• I fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l’esenzione dall’imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;

Anche su alcuni terreni agricoli non si paga l’Imu. Ad esempio per terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole. Oppure terreni agricoli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Sono nuovamente assoggettati all’Imu, a decorrere dall’anno 2020, i fabbricati rurali ad uso strumentale e i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (fabbricati merce) che erano stati, invece, esentati a decorrere dall’anno 2014.

I fabbricati merce sono esenti dall’Imu dal 1° gennaio 2022.

Gli sconti sull’Imu

Il Fisco statale concede agli enti comunali la facoltà di prevedere l’esenzione dall’Imu per altre categorie di immobili o anche sconti.

Ad esempio l’esenzione può essere concessa su:

• Immobili dati in comodato gratuito al comune o ad altro ente territoriale, o ad ente commerciale, esclusivamente per l’esercizio dei rispettivi compiti istituzionali o statutari;
• Esercizi commerciali e artigianali situati in zone precluse al traffico a causa dello svolgimento di lavori per la realizzazione di opere pubbliche che si protraggono per oltre sei mesi.

E se l’abitazione principale è intestata a una società devo pagare l’Imu?

L’esenzione dell’abitazione principale dal pagamento dell’Imu è disciplinata dal decreto legge 27 maggio 2008, il numero 93. Questa norma stabilisce la non applicabilità dell’Imposta municipale unica sull’abitazione principale (abbiamo detto prima casa) quando il soggetto passivo risulta essere una persona fisica e non una persona giuridica.

Questo principio è stato recentemente ribadito da una ordinanza della Corte di Cassazione numero 18554 del 2022, che si è dovuta esprimere sul ricorso presentato da un titolare di impresa a cui è intestata la proprietà della casa in cui vive.

Infatti, se la proprietà dell’immobile risulta essere anche una società semplice composta da due soci, uno dei quali ha adibito l’immobile ad abitazione principale, il pagamento dell’Imu è dovuto.

La Suprema Corte ha ricordato che la società, sebbene semplice, rappresenta un soggetto autonomo diverso dalle persone fisiche che la costituiscono, perciò è del tutto irrilevante il fatto che l’immobile sia utilizzato come abitazione principale da uno dei soci.

Il dibattito sulla patrimoniale

Il dibattito sull’effettiva equità dell’Imu è ancora aperto. In un articolo pubblicato su Ipsoa, l’esperto Franco Osculati, professore ordinario di Scienza delle finanze presso l’Università di Pavia, ha riportato le seguenti osservazioni:

“Il settore attorno al quale, da tempo, si registra la maggior tensione tra approccio politico ed economico alla tassazione è quello degli immobili. Gli economisti che studiano le fattezze e le conseguenze delle imposte nutrono una sostanziale unanimità: gli enti locali devono essere finanziati dalle imposte sugli immobili, compresa, con un ruolo precipuo, la casa di residenza. E anche la delega fiscale propone che la parte ora statale dell’Imu vada ai Comuni. Ma a fronte di uno schieramento compatto dal lato della “scienza”, troviamo un fronte altrettanto unitario del mondo della politica, ostile a ripristinare qualcosa di simile all’Ici “prima casa”. Proporre oggi qualcosa di simile è, dunque, “fantascienza”; tuttavia, valga una nota di cautela. Oggi, in caso di “emergenza”, la tassazione della prima casa varrebbe come razionale segnale di saper reagire alle difficoltà”.

Le case abusive, le case fantasma e la riforma del catasto

Intanto, Confedilizia ha elaborato i dati dell’Agenzia delle Entrate sullo stato del patrimonio immobiliare in Italia. Negli ultimi 10 anni sarebbero più che raddoppiati gli immobili accatastati come ruderi, molti dei quali si sospetta siano fatiscenti e abbandonati.

Nel 2021 il numero degli immobili inquadrati nella categoria catastale F/2 è aumentato del 3,3% rispetto al 2020. Si tratta di costruzioni diroccate e ruderi, cioè abitazioni ed edifici caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’assenza di autonomia funzionale e l’incapacità reddituale. Significa dunque che non possono essere utilizzati dai proprietari, né affittati a soggetti terzi. Un’economia che si blocca a danno del mercato immobiliare.

Il governo uscente ha provato anche a dare la caccia agli immobili fantasma e abusivi attraverso la riforma del catasto, che però darà i suoi effetti solo a cominciare dal 2026. Stando al rapporto Sdgs (Sustainable Developments Goals) redatto dall’Istat nel 2020 su 100 case nuove, quelle abusive sono 6,1 al Nord, 17,8 al Centro, addirittura 45,6 al Sud (quasi la metà). Nella media nazionale rappresentano il 17,7%. Avere una fotografia chiara del patrimonio immobiliare italiano servirà a definire meglio l’Imu nel futuro e tutte le altre tasse patrimoniali, come quella di successione.