Il finanziamento condominiale può essere una soluzione per far fronte a spese comuni onerose, come rifare la facciata del palazzo o l’installazione di un ascensore. I vantaggi di questa forma di prestito, i rischi e i requisiti richiesti dalle banche
Quando si vive in un condominio potrebbe insorgere l’esigenza di dover effettuare dei lavori di ristrutturazione dell’edificio, con le relative spese che dovranno essere sostenute in quota millesimale dai condomini. Quest’ultimi dovranno dunque erogare delle somme eccedenti le normali spese condominiali e, specie in presenza di un costo oneroso da sostenere, potrebbe emergere l’esigenza di ottenere un prestito bancario. In tale scenario una soluzione percorribile è quella del finanziamento condominiale che rappresenta una scelta che garantisce che tra i condomini non insorgano contrasti e liti sulla raccolta delle risorse necessarie per effettuare i lavori delle aree e servizi comuni. Un ruolo di spicco in questo processo è rappresentato dall’amministratore di condominio che, su indicazione dell’assemblea, seguirà l’intero iter.
Cos’è e come funziona il finanziamento condominiale
Tra le diverse modalità di finanziamento che possono essere erogate dagli istituti di credito c’è anche quella che prevede che il beneficiario delle somme di denaro erogate sia un condominio. Il meccanismo che regola questo tipo di finanziamento è molto simile a quello utilizzato negli altri prestiti, anche se ci sono delle specifiche che non possono essere sottovalutate. In linea di principio, tuttavia, è possibile dire che un finanziamento condominiale si sostanzia nell’erogazione di una somma di denaro in prestito al condominio che arriva solo dopo una specifica richiesta. Quest’ultima ha il principale fine di ottenere delle risorse finanziarie necessarie a coprire eventuali spese di ristrutturazione straordinaria delle parti comuni dell’immobile o dei suoi impianti. Le somme erogate dall’istituto di credito, come ad esempio una banca, dovranno poi essere restituite nelle modalità e nei tempi previsti dal contratto maggiorate degli interessi. Viene dunque realizzato, così come per tutti i prestiti, un piano di ammortamento sottoscritto tra le parti, il condominio e l’istituto. Un ruolo centrale nel funzionamento del finanziamento condominiale è rappresentato dall’amministratore di condominio, che è colui che in nome dei condomini pone le basi affinché tale processo possa avviarsi e concretizzarsi. Appare tuttavia evidente che l’amministratore necessita dell’approvazione ad agire da parte dei singoli condomini.
Il percorso di attivazione
Affinché possa concretizzarsi un finanziamento condominiale è necessario che vengano rispettati alcuni passaggi di fondamentale importanza. Il primo passo è quello di comprendere chi sia il contraente . In base a quanto sostenuto dalle sezioni unite della Corte di Cassazione nella sentenza n.9148/2008, il condominio non ha una sua personalità giuridica che è invece propria di società e associazioni. Questo vuol dire che il condominio, non essendo un soggetto esistente per il diritto, non ha la capacità di agire, cioè di contrarre debiti e prestiti e portare avanti i propri interessi. Per la Suprema Corte si tratta soltanto di un mero ente di gestione che corrisponde alla sommatoria di più soggetti, i condomini. Quest’ultimi, dunque, sono proprietari pro quota degli spazi comuni, con le proporzioni che vengono regolate in millesimi. Non essendoci una personalità giuridica del condominio, questo non potrebbe contrarre un mutuo, anche se, di fatto, riesce a farlo. Questa che sembra – ed è – una frase contraddittoria trova però la sua conferma nella prassi venutasi ad instaurare per i finanziamenti condominiali. In questi casi, infatti, il contraente del prestito è il condominio che, pur senza personalità giuridica, ha un proprio codice fiscale e un conto corrente. Il rappresentante, invece, è l’amministratore nominato dall’assemblea dei condomini. A firmare richiesta di finanziamento, dunque, è l’amministratore il quale è chiamato a presentare anche una dettagliata documentazione per permettere all’istituto di credito di effettuare le opportune valutazioni. Andranno presentati il bilancio approvato del condominio, il preventivo fornito dall’azienda che eseguire i lavori e certificata l’assenza di pregiudizievoli in capo all’amministrazione, ai fornitori coinvolti ed al condominio stesso. Qualora la documentazione presentata ottenesse una risposta favorevole, si procederà con l’erogazione del mutuo. Qui emergono alcune specifiche del finanziamento condominiale. Si tratta, nello specifico:
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dell’erogazione immediata in una sola soluzione delle somme richieste;
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della scelta del tasso d’interesse, della durata del finanziamento e della periodicità della rata in maniera concordata con le esigenze del condominio;
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non è prevista nessuna garanzia ipotecaria per richiedere il finanziamento.
L’approvazione dei condomini
Affinché l’intero iter che porta alla concessione del finanziamento condominiale possa concretizzarsi è necessario che il rappresentante, ovvero l’amministratore, abbia ottenuto l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale. Questo vuol dire che avrà mandato di agire solo nel caso in cui, a seguito della discussione assembleare, abbia ottenuto il consenso da parte della maggioranza dei condomini. Sul punto preme sottolineare che molti istituti di credito, prima di concedere un finanziamento condominiale, richiedono che vi sia stata l’unanimità dei voti sulla richiesta di prestito, facendo venire meno dunque il requisito della semplice maggioranza. In altri casi ancora, invece, è richiesta la maggioranza qualificata dei voti, i 2/3 dei millesimi, così come alcuni istituti di credito non permettono la richiesta di finanziamento ai condomini composti soltanto da persone giuridiche, come studi associati o società. Le banche, dunque, cercano in questa tipologia di finanziamento delle forme di tutela a garanzia del prestito che erogheranno.
Responsabilità e vantaggi del finanziamento condominiale
In base a quanto fin qui detto, è possibile andare ad individuare alcuni vantaggi che fanno riferimento al finanziamento condominiale. Tra questi spicca sicuramente il fatto di poter contare nell’immediato su una consistente somma di denaro per svolgere i lavori di ristrutturazione, senza dover provvedere ad avere contatti con l’istituto di credito. La persona deputata a sottoscrivere il finanziamento, infatti, è l’amministratore che è anche colui che detiene la responsabilità del rimborso delle somme ricevute in prestito. È l’amministratore la persona che dovrà avere rapporti diretti con la banca così come quella che provvede al versamento delle varie rate. È necessario tuttavia precisare che, nel momento in cui l’amministratore dovesse venir meno alle proprie responsabilità, cioè non dovesse versare regolarmente alla banca quanto previsto dall’accordo sottoscritto, saranno i condomini a subentrare come responsabili del finanziamento. Per quanto riguarda i costi del finanziamento, dovranno essere sostenuti in quota parte proporzionale dai vari condomini, seguendo le regole stabilite nell’ordinamento condominiale. In tale aspetto si evince un altro vantaggio del finanziamento condominiale, con i condomini che potranno contare su un pagamento dilazionato delle spese e, allo stesso tempo, fare leva sulla gestione dell’intero iter da parte dell’amministratore che ha l’obbligo di tenerli sempre informati su ogni aspetto inerente il prestito. In questo tipo di finanziamento, inoltre, si sostanziano dei meccanismi di restituzione molto flessibili e che si adattano alle esigenze proprie di ogni tipo di condominio. In ultimo, ma non importanza, c’è da considerare il fatto che il finanziamento condominiale rappresenta, spesso, un investimento a lungo termine grazie al quale sarà possibile effettuare dei lavori di manutenzione e ristrutturazione che limiteranno i danni all’immobile nel tempo e aumenteranno il valore economico di tutti gli appartamenti.
I rischi del mutuo condominiale
Così come avviene con ogni altra tipologia di debito, anche i finanziamenti condominiali possono presentare dei rischi relativi alla responsabilità patrimoniale dei singoli condomini. In caso di mancato pagamento delle rate da parte dell’amministratore, infatti, la banca potrà aggredire il conto corrente del condominio e, qualora tale operazione risultasse insufficiente, potrà rivolgersi alle proprietà dei vari condomini.
Possibili alternative al finanziamento condominiale
Malgrado i molti vantaggi che derivano da un finanziamento condominiale, possono verificarsi dei casi in cui tale opzione non possa essere perseguita. Un esempio è il caso in cui, malgrado l’espressa volontà condominiale, la banca si rifiuti di concedere il mutuo, così come quello della situazione in cui l’assemblea condominiale non riesca ad esprimere una maggioranza o l’unanimità sul prestito da chiedere. In questi casi l’ordinamento italiano prevede delle soluzioni che permettono lo svolgimento dei lavori di ristrutturazione necessari, sia nell’interesse delle ditte edili che dei condomini. Così come previsto dall’articolo 1135 del codice civile, nel momento in cui vi è la necessità di eseguire dei lavori di ristrutturazione, l’amministratore ha la facoltà di creare un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, all’interno del quale i condomini a cadenza regolare dovranno versare delle quote straordinarie nel rispetto di un piano rateale concordato basato sullo stato di avanzamento dei lavori. Si tratta, tuttavia, di una soluzione percorribile se, come riferito dal codice civile, “i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento”.
