Tutto ciò che bisogna sapere prima dell’acquisto di un appartamento. Cosa controllare, quali passi muovere per evitare il più possibile rischi e problemi e che tipo di proposta fare per stare tranquilli.
Nonostante la crisi e le difficoltà, l’acquisto di un appartamento resta il sogno degli italiani. Secondo un recente studio di Tecnocasa è aumentata la somma che gli italiani sono disposti a spendere per comprare casa.
Il mattone è per l’Italia uno degli investimenti percepito come tra i più sicuri e a lungo termine. Avere un tetto sicuro è ancora importante. La fotografia dell’istituto di ricerca socio-economica Censis delinea meglio questa tendenza: gli italiani sono un popolo di proprietari immobiliari. Il 70,8% delle famiglie possiede la casa in cui vive, e il 28% di queste è proprietario di altri immobili. L’8,7% gode della casa in usufrutto o a titolo gratuito, appena il 20,5% vive in affitto.
Tuttavia, l’acquisto di un immobile non è esente da rischi. Il mercato immobiliare fluttua continuamente. A Milano la bolla e le speculazioni hanno fatto schizzare in alto i costi: il rapporto qualità di vita e prezzi non sempre coincide. Inoltre, bisogna mettere in conto i tassi di interesse portati in alto dalla Banca centrale europea per contenere l’inflazione, e il costo della vita che aumenta. Un dato è certo: se non fossimo entrati nella zona Euro, i tassi in lire sarebbero a doppia cifra.
Conti a parte, prima di aggiudicarsi un appartamento bisogna stare attenti. Ecco cosa controllare e quali passi muovere.
Cosa bisogna fare prima di comprare casa
La procedura di compravendita di un immobile è fatta di regole ma anche di trattative. Per alcuni sembra una partita a scacchi o a carte coperte. Si consiglia infatti di abbandonare entusiasmi e vigilare con attenzione, passo dopo passo. Ecco allora tutte le procedure da seguire prima di comprare una casa evitando il più possibile passi falsi.
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Confrontare più offerte possibili
Prendersi del tempo è una scelta saggia. Esplorare i propri bisogni, le necessità, valutare se è davvero il caso di acquistare o aspettare, confrontarsi con amici, parenti, esperti o agenti immobiliari.
Immaginare il proprio futuro
Dal punto di vista logistico occorre valutare la posizione in cui l’immobile desiderato è ubicato.
Può essere necessario valutare la vicinanza con i servizi dei quali si potrebbe avere bisogno, come scuole, ospedali, fermate dei mezzi di trasporto pubblici, uffici postali, strade e arterie di collegamento.
Fondamentale potrebbe risultare la vivibilità del quartiere, l’area urbana: meglio una zona di espansione o di progressivo isolamento?
Porsi queste domande potrebbe mettere le fondamenta per una scelta più solida.
Accertamento del proprietario
Dopo aver setacciato annunci, valutato proposte e visitato case, probabilmente saremo al punto di averne scelta una in particolare. Da questo momento comincia la fase delicata delle trattative e delle conoscenze preliminari.
Dobbiamo capire chi sia realmente il proprietario. Dunque, sarebbe il caso di procedere con una visura catastale tramite la quale estrarre dati essenziali, tra cui gli estremi dell’atto di provenienza. L’immobile potrebbe essere intestato in comunione dei beni o essere frutto di un’eredità.
Bisogna verificare che l’ultimo atto di provenienza non sia una donazione, e che non vi siano state donazioni negli ultimi 20 anni, per evitare contenziosi e reclami di un eventuale erede escluso dalla proprietà.
Inoltre, se ci siamo affidati a un mediatore o agenzia immobiliare, dobbiamo considerare che venditore e proprietario possono essere due persone differenti.
Verificare che l’immobile sia in regola
Prima di concludere l’affare dal notaio dobbiamo sapere che le verifiche tecniche sulla casa che stiamo per acquistare non sono obbligatorie. Il notaio stesso non esegue questa tipologia di controlli.
A questo punto dobbiamo affidarci a un esperto esterno alla trattativa e dare una risposta ad alcuni interrogativi.
Ad esempio, l’immobile che si intende acquistare è oggetto di ipoteche, pignoramenti o sequestri?
Queste verifiche può eseguirle, su richiesta, il proprio notaio o legale presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria del Registro Immobiliare), gestita dall’Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio), richiedendo una visura ipotecaria.
Se è presente un’ipoteca volontaria, come quella iscritta dalla banca che ha concesso il mutuo, non ci sono rischi nel fare la proposta d’acquisto e il preliminare. L’importante che questa venga estinta entro la data del rogito.
Verificare la conformità urbanistica
L’appartamento che stiamo per acquistare deve possedere il certificato di conformità urbanistica. Questo documento è depositato nei pubblici registri e non deve essere diverso dallo stato di fatto reale dell’immobile. Si possono rilevare eventuali difformità o abusi edilizi da sanare e da mettere in conto.
Può essere richiesto al venditore assieme a copia dei titoli abilitativi edilizi e di eventuali condoni edilizi.
Verificare lo stato della casa
L’immobile deve essere accatastato regolarmente (quindi risultare a uso abitativo, e non a soffitta o garage, per esempio).
Oltre alle verifiche degli spazi interni bisogna confrontarli con la planimetria catastale che deve corrispondere allo stato reale della casa.
Possiamo fare richiesta ai pubblici uffici sia della visura catastale che della dichiarazione di conformità catastale.
Questi documenti ci proteggono dal rischio futuro di doverlo rivendere a un prezzo diverso, e molto più bassi rispetto a quello sborsato. La casa è un investimento e non dovrebbe mai perdere valore, a meno che non ci siano congiunture esterne e bolle speculative pronte a esplodere.
Per valutare scenari futuri sarebbe utili chiedere a un esperto analista. Ad esempio, in una città troppo cara ma carente di servizi, è probabile che il valore della casa in futuro si deprezzi o comunque non sia destinato ad aumentare.
Verificare eventuali spese pendenti
Ci sono spese condominiali non pagate? Altri debiti pendenti? Bisogna sapere in partenze che eventuali spese pendenti passeranno automaticamente a carico del nuovo acquirente. Questo dato possiamo verificarlo chiedendo all’amministratore di condominio o al responsabile una certificazione sullo stato dei pagamenti.
Verificare la classe energetica
L’Unione europea ha appena approvato la direttiva case green. Entro il 2050 tutti gli edifici europei dovranno essere adeguati ai nuovi standard di sostenibilità. Il conflitto tra Russia e Ucraina ha riacceso i riflettori sui consumi energetici e sui costi delle bollette.
La casa che stiamo per acquistare deve rispettare le nuove regole Ape (Attestato di prestazione energetica). Il venditore è obbligato a fornire la documentazione che attesti la classe energetica.
Per gli impianti realizzati dopo il 2008 occorre una certificazione di conformità. Per quelli precedenti è sufficiente il certificato di rispondenza.
Una classe energetica superiore ci farà comunque risparmiare sui consumi e su eventuali spese future di adeguamento.
L’immobile è stabile?
Il tetto deve proteggersi; deve essere sicuro. Come sta messo con l’adeguamento sismico? L’edificio è stabile? Ci sono lavori di manutenzione straordinaria in programma?
Dalle delibere delle assemblee condominiali si possono estrapolare questi dati, anche consultandosi con l’amministratore condominiale e richiedendo informazioni a riguardo.
Procedere con la proposta di acquisto
Fatte le dovute verifiche, si può procedere con la proposta di acquisto. È la dichiarazione unilaterale, destinata al venditore, e resa dalla persona interessata a comprare quell’immobile. Con questa dichiarazione si manifesta ufficialmente la volontà di comprare l’immobile in vendita.
La legge non impone di farlo in forma scritta ma, come ci insegnano i latini, scripta manent. Basta un semplice documento scritto che riporta prezzo finale d’acquisto, caparra e vari aspetti della compravendita.
Meglio se questa proposta dell’acquirente venisse consegnata all’agenzia immobiliare attraverso moduli prestampati chiari e definiti che alcune agenzie mettono a disposizione dei clienti.
La durata della proposta dipende dalla volontà delle parti in gioco. Per evitare lungaggini, di solito ci si affida appunto a questi moduli prestampati con la durata stabilita direttamente dall’agenzia immobiliare.
L’acquirente che propone può stabilire il tempo di durata della proposta. Oppure può scegliere di mantenerla “ferma”, ossia renderla irrevocabile. In questo caso, però, un eventuale ripensamento rispetto all’acquisto perde di efficacia. Quindi è molto vincolante.
Facciamo un esempio: se scriviamo che una proposta di acquisto è irrevocabile per un mese, significa che io acquirente non posso mandare all’aria l’affare prima della scadenza di un mese.
Da un lato tutela da eventuali altri acquirenti interessati, ma diventa molto vincolante per chi deve acquistare e guardarsi attorno tra le varie offerte.
Le agenzie immobiliare consigliano per questo di affidarsi a moduli prestampati con proposta d’acquisto irrevocabile per una o massimo due settimane.
Al contrario, con l’opzione “proposta semplice”, l’acquirente non indica alcuna data vincolante. Quindi è sempre revocabile in qualsiasi momento.
Se la proposta venisse accettata, l’affare si riterrebbe concluso. Significa che il venditore della casa accetta le condizioni pattuite nel modulo della proposta presentata dall’acquirente.
Ma prima di arrivare al rogito notarile, bisogna predisporre un contratto preliminare (detto anche compromesso). Nel compromesso ci sono tutti gli aspetti legati alla compravendita del bene: prezzo, modalità e termini di pagamento, tempistiche entro cui concludere il rogito, e altri eventuali aspetti contrattuali.
Con mutuo o senza?
Se non abbiamo liquidità sufficiente, possiamo richiedere un prestito o mutuo bancario. Questa scelta è delicata. Si tratta di un investimento che può vincolarci per anni. Meglio consultare esperti, soprattutto esterni alle parti interessate, per valutare proposte e contratti, tassi fissi, variabili o misti.
È possibile cointestare un mutuo, meglio con una persona di grande fiducia. Le strade da valutare possono essere tante.
