Le liti condominiali? Non può risolverle l’amministratore

Molto spesso i condomini confondono i compiti e le responsabilità dell’amministratore ai quale, ad esempio, non può essere chiesto di redimere una lite. Può, invece, far rispettare il regolamento e le delibere assembleari 

La figura dell’amministratore di condominio viene spesso vista come il punto di riferimento per tutte le questioni e le problematiche che si presentano all’interno di un palazzo. Si va dai problemi con il vicinato fino ai servizi di pulizia degli ambienti comuni passando per la gestione di eventuali lavori da svolgere sulle facciate o le aree interne. Tutto, o quasi, viene considerato di responsabilità e competenza dell’amministratore di condominio, ma in realtà la legge stabilisce chiaramente quali siano i suoi obblighi e i limiti delle attività che possono essere allo stesso richieste. In linea generale è possibile dire che i compiti dell’amministratore di condominio vengono spesso aumentati dalle richiesti dei condomini, ma la legge prevede che esso intervenga solo in presenza di violazioni del regolamento o delle delibere assembleari, oppure quando si concretizzi un pericolo per i beni comuni dell’edificio, siano questi il terrazzo, l’ascensore, le scale, l’androne e così via. Per tutte le altre questioni, come ad esempio i rapporti tra condomini, non è compito dell’amministratore intervenire, con i privati che devono muoversi a livello personale con i propri avvocati.

Cosa si può chiedere all’amministratore di condominio

In base a quanto già affermato, possiamo individuare le cose che possono essere chieste dai condomini all’amministratore di condominio. Questo deve sicuramente intervenire nel caso in cui:

• uno dei condomini utilizzi in modo improprio i beni condominiali. Pensiamo ad esempio al caso in cui un condomino occupi gran parte del terrazzo per scopi personali, magari installando una palestra, andando a compromettere il pari godimento dello spazio agli altri abitanti dell’edificio;
• nel condominio non venga rispettato il decoro architettonico dell’edificio. È il caso, ad esempio, di chi stende i panni ad una finestra del palazzo dove non è consentito o di qualcuno che installa delle tende da sole diverse da quelle degli altri appartamenti;
• un condomino non rispetti il regolamento dell’edificio in merito agli orari in cui è possibile fare lavori rumorosi all’interno degli appartamenti;

Di contro, all’amministratore non può essere richiesto per legge di intervenire per risolvere le liti tra condomini. Tali questioni di natura privata andranno risolte, dunque, dai diretti interessati.

Gli obblighi dell’amministratore di condominio

La nomina di un amministratore viene posta in essere dai condomini che gli conferiscono il mandato. Questo vuol dire che nel suo operato l’amministratore dovrà usare la diligenza del buon padre di famiglia, così come previsto dal primo comma dell’articolo 1176 del codice civile. A specificare i poteri, i doveri e le funzioni dell’amministratore di condominio è invece l’articolo 1130 del codice civile che, con riforma del 2012, è stato fortemente ampliato. Ai condomini, tuttavia, viene data la possibilità di privare l’amministratore di alcune funzioni e di riconoscergliene altre. Il tutto andrà specificato nell’atto di nomina che sigla il contratto. Si specifica a tal punto che, prima della nomina, l’amministratore ha l’obbligo di comunicare ai condomini il preventivo dei costi per il suo operato, pena l’illegittimità del contratto.

Una volta nominato, l’amministratore di condominio ha degli obblighi da rispettare, tra cui:

• convocare almeno una volta all’anno l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale. Quest’ultimo deve essere redatto dallo stesso amministratore annualmente. Si tratta, naturalmente, del numero minimo di riunioni, con le stesse che potranno essere anche convocate quando necessarie o nei casi previsti dalla legge, quindi per la notifica di atti giudiziari urgenti o per informare i condomini di lavori urgenti alle parti comuni del palazzo. L’assemblea di condominio può esserci anche su iniziativa degli abitanti dell’edificio, almeno due, che ne fanno espressa richiesta. In seguito alla riunione, inoltre, è necessario che l’amministratore esegua il contenuto presente nella delibera sulle decisioni raggiunte;
• recuperare le quote condominiali di condomini e agire nei confronti di chi di loro risulti in ritardo con gli oneri dovuti. Il termine è fissato a sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è compreso, a meno che non sia stato deciso diversamente dall’assemblea condominiale. Nel caso in cui l’amministratore non dovesse adempiere a tale obbligo, magari ricorrendo ad un semplice sollecito, potrà essere revocato dall’incarico e gli potrà essere chiesto un risarcimento dei danni. Per agire nei confronti di chi non paga, l’amministratore deve nominare un avvocato di propria fiducia che, dopo essere stato approvato dall’assemblea, si rivolge al giudice per chiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro i morosi. Qualora anche questa ulteriore richiesta di pagamento non dovesse essere onorata, l’amministratore ha l’obbligo di promuovere il pignoramento dei beni e, dopo sei mesi di morosità, sospendere il moroso dal godimento dei servizi condominiali la cui fruizione è divisibile (parcheggio comune, acqua, riscaldamento e così via). La posizione dell’amministratore è fondamentale anche nei casi in cui ci siano dei creditori del condominio. In queste situazioni dovrà infatti fornire loro la lista dei condomini morosi in quanto sarà proprio da questi che partirà l’eventuale pignoramento dei beni da parte del creditore;
• aprire un conto corrente intestato al condominio e un sito internet. Si tratta di una delle più rilevanti novità introdotte dalla riforma del 2012, con i condomini che possono tuttavia decidere di muoversi in maniera autonoma in tal senso. In riferimento al conto corrente intestato al condominio è possibile dire che su questo dovranno transitare le somme ricevute dai condomini o dai terzi, così come tutte quelle erogate per conto del condominio. È dunque uno strumento di controllo dei pagamenti, molto utile soprattutto nei casi in cui si verifichino dei litigi o delle questioni tra condomini. Nel caso in cui l’amministratore decidesse, impropriamente, di far transitare sul proprio conto le quote condominiali, potrebbe essere querelato per appropriazione indebita. In merito al sito internet, invece, questo ha lo scopo di rendere facilmente fruibile la documentazione relativa alla gestione condominiale e deve essere attivato dall’amministratore tutte le volte che l’assemblea ne delibera l’istituzione.
• curare l’anagrafe condominiale, ovvero un registro contenente i dati anagrafici e fiscali di tutti i condomini così come degli inquilini. Andranno inoltre indicate le informazioni catastali di ciascuna unità immobiliare e tutti i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Per svolgere tale mansione, all’amministratore di condominio viene data la possibilità di richiedere ai condomini e agli inquilini le proprie generalità, il codice fiscale, la residenza o il domicilio e i dati catastali relativi agli immobili. Qualora i condomini e gli inquilini mostrassero inerzia nella consegna di questi dati, all’amministratore è riconosciuta la facoltà di diffidare formalmente per iscritto tutti gli inadempienti, affinché questi forniscano tutte le informazioni necessarie alla tenuta del registro. Dopo la diffida, i condomini hanno 30 giorni di tempo per consegnare le informazioni richieste e, qualora tale termine non dovesse essere rispettato, l’amministratore potrà provvedere ad acquisire il materiale necessario presso gli uffici pubblici con costi a carico dei condomini responsabili. Sempre ai fini della tenuta del registro, è importante che ogni singola variazione dei dati dei condomini venga prontamente comunicata all’amministratore (entro 60 giorni), che avrà in questo modo la possibilità per aggiornare i documenti.

Altri obblighi dell’amministratore di condominio sono quelli di redigere il registro dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca, così come il registro della contabilità. Dovrà inoltre conservare nel suo archivio tutti i documenti della gestione condominiale e renderli disponibili ai condomini qualora questi li richiedessero. Qualora l’amministratore mostrasse inerzia o ritardo nella fornitura dei documenti potrà essere citato in tribunale dai condomini.  E ancora, chi amministra un condominio deve:

• eseguire gli adempimenti fiscali condominiali;
• versare le ritenute d’acconto per compensi, corrispettivi, onorari e retribuzioni erogati ai lavoratori dipendenti del condominio o derivanti da lavoro autonomo, l’Iva e i contributi previdenziali e assistenziali dei dipendenti;
• comunicare all’anagrafe tributaria i dati dei propri fornitori e l’importo dei beni e/o servizi acquistati annualmente.

L’amministratore di condominio, una sintesi del ruolo

Volendo sintetizzare quanto fin qui detto, si deduce che l’amministratore di condominio è una figura che ha il compito di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi in modo tale che nessuno dei condomini venga leso nel diritto di godimento che gli spetta. Andranno dunque evitati abusi, disagi e appropriazioni delle cose comuni, con l’amministratore che potrà anche agire in giudizio nei confronti di chi pone in essere comportamenti scorretti anche senza preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea.