Cari amici, nel mio condominio sono urgenti alcuni lavori di manutenzione alla parte esterna dell’edificio. Nonostante siano stati deliberati in assemblea non si riesce a procedere all’assegnazione alla ditta perché alcuni condomini fanno puntualmente mancare, con la loro assenza, la maggioranza qualificata. Cosa si può fare? In generale è possibile che alcuni condomini con la loro assenza blocchino di fatto decisioni prese democraticamente e regolarmente dall’assemblea?
Monica
Il codice civile distingue due tipi di interventi manutentivi: quelli ordinari e quelli straordinari. I primi, con i relativi impegni di spesa, possono essere decisi dall’amministratore sulla base di quanto previsto dall’art. 1130 c. c. (per esempio, se si devono sostituire le lampadine delle scale o effettuare piccole riparazioni). Le opere di manutenzione straordinaria devono invece essere deliberate dall’assemblea dei condomini (art. 1135, primo comma n. 4, c.c.). Il potere dell’amministratore di ordinare lavori straordinari è invece limitato, come vedremo meglio più avanti, ai casi in cui questi rivestano il carattere d’urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.).
Fatte queste distinzioni generali, vediamo nel dettaglio il caso in esame. Nel condominio della nostra lettrice i lavori straordinari sono stati già validamente deliberati. Vale la pena precisare che solo la scelta iniziale di eseguire i lavori straordinari necessita delle maggioranze qualificate previste dal codice per la validità dell’assemblea e delle deliberazioni, mentre tutte le scelte successive, trattandosi di fasi operative, possono essere adottate con la maggioranza semplice: quindi la metà più uno degli intervenuti che rappresentano almeno 500 millesimi del valore dell’edificio in prima convocazione; in seconda convocazione la metà più uno degli intervenuti e almeno un terzo del valore millesimale.
Che cosa fare però, se non si riesce a raggiungere i quorum di legge? Da un lato, in base all’art. 1130, comma 1, n. 1 c.c., l’amministratore deve “eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini” e, in applicazione ai principi del mandato, nel caso specifico è tenuto a porre in essere le attività amministrative e burocratiche necessarie all’esecuzione dei lavori, non ultima la costituzione obbligatoria di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, anche suddiviso in relazione all’ammontare degli stati di avanzamento (art. 1135 c. c.).
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Dall’altro, egli “non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente” e con l’obbligo di riferirne nella prima assemblea. Se quindi, gli interventi di straordinaria manutenzione rivestono davvero carattere di urgenza, l’amministratore può e deve agire di propria iniziativa. Ma se le opere non sono urgenti, l’indicazione dell’impresa a cui affidare i lavori compete all’assemblea. Se l’amministratore stipula un appalto senza l’autorizzazione dell’assemblea, compie un atto che oltrepassa i suoi compiti e ne deve rispondere in proprio.
