Caro Salvagente, sul soffitto del mio bagno sono comparse grosse macchie di umidità. Con molta probabilità il problema deriva dal cattivo funzionamento dello scarico del vicino del piano di sopra. Ho avvisato l’amministratore, ma nel frattempo vorrei sistemare il danno. Posso farlo senza rischiare di non rivedere più i soldi che spenderò?
Gianna Fabbri, Bologna
Cara Gianna, consiglieremmo di iniziare con una raccomandata A/R la che avvisi oltre all’amministratore anche il proprietario dell’appartamento soprastante, spiegando a entrambi la situazione e chiedendo che si provveda senza indugio ad accertare l’origine del danno. Solo dopo che sia stato verificato cosa e dove lo ha prodotto (in una parte di proprietà esclusiva o comune), e quindi a chi compete la spesa della riparazione (il vicino o il condominio), potrà sistemare il soffitto.
L’art. 2051 c.c. stabilisce che ognuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. La sentenza 6 maggio 1977, n. 1747, della Cassazione indica i casi in cui la responsabilità può essere esclusa: “Per ottenere il risarcimento del danno cagionato da cose in custodia, il danneggiato deve provare: a) che il danno si è verificato per lo sviluppo di un agente insito nella cosa; b) che il preteso danneggiante potesse effettivamente esercitare un potere di vigilanza e custodia sulla medesima. Per esimersi dalla dichiarazione di responsabilità il danneggiante deve provare che il danno è derivato da caso fortuito, comprensivo del fatto del terzo o della colpa del danneggiato”.
Secondo l’art. 2043, qualsiasi fatto doloso o colposo, che cagioni ad altri un danno ingiusto, obbliga chi ha commesso il fatto a risarcire il danno. La legge tutela il danneggiato anche dagli ulteriori danni che la situazione che si è verificata rischia di produrre. L’art. 1172 c.c. prevede infatti che il responsabile rimuova le cause del danno: “Il proprietario, titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l’oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto 
all’autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo. L’autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali”.
