Caro Salvagente, nel condominio dove abito la rete fognaria della scala C è divisa in due tronchi: uno conta otto utenze e l’altro quattro. Entrambi attraversano il terrazzo del mio appartamento che è di proprietà esclusiva: quello che serve otto appartamenti trasporta acque nere e bianche, l’altro solo acque bianche. Come si ripartiscono le spese di manutenzione, in base ai millesimi di proprietà , oppure all’uso che ciascuno ne fa? Posso chiedere di far spostare la rete fognaria da un’altra parte e liberare il mio terrazzo dai fastidi?
Nicola Quaresimale
Per rispondere compiutamente dovremmo leggere tutta la documentazione, che sarebbe utile a comprendere meglio la vicenda. In linea generale, in casi del genere è sempre necessario consultare gli atti d’acquisto, quindi il regolamento di condominio se di natura contrattuale per verificare se contengono una disciplina sulla proprietà dell’impianto fognario.
Nel silenzio dei titoli, tutti i condomini devono partecipare agli interventi di manutenzione secondo i millesimi di proprietà . Secondo la giurisprudenza (Cass. Civ. n. 11423/1990; n. 13160/1991), l’impianto fognario rientra tra quei beni comuni di cui il singolo condomino è proprietario in proporzione al valore del suo immobile (indicato nella tabella millesimale A): di conseguenza, le spese per la conservazione vanno ripartite in misura proporzionale al valore delle singole proprietà .
Con la sentenza 14 giugno 2012 n. 9765, la Cassazione ha specificato: “I condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell’edificio e sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con esclusione dei soli raccordi di collegamento e delle tubazioni orizzontali. Non risultando alcun titolo contrario, vale la presunzione ex art. 1117 c.c., comma 3 (secondo cui le fognature ed i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio) e per la ripartizione delle spese, di conseguenza, opera il regime di cui all’art. 1123 c. c.”.
Ma che succede se l’opera è destinata a servire solo una parte dell’intero fabbricato? Si applica il terzo comma dell’art. 1123 c.c: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità ”.
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Infine, citiamo il dispositivo di un’altra sentenza della Suprema Corte (18 dicembre 1995, n. 12894), che può chiarire ulteriori aspetti: “Le spese per la riparazione dei canali di scarico dell’edificio in condominio che, ai sensi dell’art. 1117 n. 3 c. c., sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli, sono a carico di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico ed a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano versoi i singoli appartamenti”. Quanto alla possibilità di spostare gli impianti fognari, si tratta di una modifica molto difficile da attuare.
