L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Fonti normative: artt. 1129-1131 Codice Civile; artt. 63, 69, 71 bis, 71 ter, 71 quater Disposizioni di attuazione del Codice Civile
La nomina
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La nomina dell’amministratore è obbligatoria in presenza di almeno 8 condomini.
L’amministratore è nominato dall’assemblea condominiale o, se questa non provvede, dall’autorità giudiziaria cui possono fare ricorso uno o più condomini oppure l’amministratore dimissionario.
Per la nomina è richiesta la maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore dell’edificio.
All’atto della nomina e del suo rinnovo, l’amministratore deve specificare il suo compenso. In mancanza, la nomina o il rinnovo saranno nulli.
Sempre contestualmente all’accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale (se si tratta di società anche la sede legale e la denominazione), il locale in cui si trovano i quattro registri di cui cura la tenuta (anagrafe condominiale, verbali dell’assemblea, nomina e revoca dell’amministratore e contabilità), nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne visione gratuitamente e ottenerne, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
I dati e recapiti dell’amministratore devono essere affissi sul luogo di accesso al condominio o di maggiore uso comune, accessibile anche ai terzi.
I requisiti
La legge stabilisce specifici requisiti per svolgere l’attività di amministratore (ad esempio, non deve essere stato condannato per reati contro la pubblica amministrazione o contro il patrimonio, deve avere il diploma di scuola superiore, non deve essere protestato e deve aver frequentato un corso di formazione iniziale e deve continuare ad aggiornarsi con corsi periodici).
Amministratore può essere anche una società, di persone o capitali: in questo caso i requisiti di legge devono essere posseduti dai soci, dagli amministratori e dai dipendenti che svolgano funzioni di amministrazione dei condomini.
La perdita dei requisiti fa cessare l’incarico.
La durata del mandato
L’incarico di amministratore dura un anno e si intende tacitamente rinnovato per un periodo di uguale durata.
I compiti
Le attribuzioni dell’amministratore sono indicate all’art. 1130 c.c.. Tra queste ricordiamo che egli deve:
- eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
- eseguire gli adempimenti fiscali;
- curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (che contiene le generalità, codice fiscale e residenza o domicilio dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni);
- curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee (in cui sono annotate le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni e le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta);
- curare la tenuta del registro di nomina e revoca dell’amministratore (contenente, in ordine cronologico, le date di nomina e revoca di ciascun amministratore del condominio, e gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale);
- curare la tenuta del registro di contabilità (qui sono annotati, in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate);
- conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione e riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
- fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
- redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria.
Il rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e uscita e ogni altro dato relativo alla situazione patrimoniale del condominio. Ogni dato deve essere indicato in modo da consentirne l’immediata verifica.
Nel rendiconto si trova anche una nota sintetica esplicativa della gestione del condominio e l’indicazione dei rapporti in corso e di quelli pendenti.
Nomina del revisore
L’assemblea condominiale, con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore, può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
Diritti di visione dei condomini
I condomini possono prendere visione dei documenti di spesa in ogni tempo e possono estrarne copia a proprie spese. I documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data di registrazione.
Il conto corrente condominiale
Tra gli obblighi dell’amministratore vi è quello di aprire uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio: tramite questo conto dovranno transitare le somme di denaro a qualsiasi titolo ricevute dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio.
Ciascun condomino ha diritto di prendere visione della rendicontazione periodica del conto e se vuole può, a proprie spese, estrarne copia.
La polizza assicurativa
Il condominio, tramite delibera assembleare, può imporre che l’amministratore sia provvisto di una polizza assicurativa di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio dell’incarico. Polizza che dovrà essere adeguata nei massimali nel caso in cui l’assemblea deliberi dei lavori straordinari.
Il sito Internet
Se l’assemblea lo richiede, l’amministratore deve attivare un sito web del condominio che permetterà ai condomini una conoscenza diretta e continua della gestione del condominio stesso. Dal sito infatti potranno consultare i documenti previsti dalla delibera assembleare ed estrarne copia in formato digitale. Le spese del sito sono poste a carico dei condomini.
L’azione contro i condomini morosi
L’amministratore, salvo che l’assemblea lo dispensi, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
In particolare (senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea) l’amministratore deve presentare ricorso al giudice competente per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Inoltre, è tenuto a comunicare i nominativi dei condomini morosi ai creditori non ancora soddisfatti che glielo richiedano.
La mediazione
La materia del condominio rientra tra quelle per cui, in caso di lite, deve essere attivata la media-conciliazione prima di agire per le vie giudiziali. Sull’amministratore gravano i relativi obblighi.
La rappresentanza in giudizio
L’amministratore ha la rappresentanza legale del condominio. Può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi e può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni, l’amministratore dovrà darne subito notizia all’assemblea dei condomini, altrimenti può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
La revoca dell’incarico
L’amministratore può essere revocato con deliberazione assembleare con la stessa maggioranza prevista per la nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Alla revoca può giungersi anche su disposizione dell’autorità giudiziaria – che si attiva su ricorso di ciascun condomino – nel caso in cui l’amministratore non renda conto della gestione o abbia commesso gravi irregolarità.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
– l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
– la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, e di deliberazioni dell’assemblea;
– la mancata apertura e utilizzazione del conto condominiale;
– la gestione non trasparente (che può generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini);
– il non aver agito diligentemente per la riscossione delle somme dovute al condominio.
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini; inoltre, dovrà eseguire le attività urgenti, senza diritto a ulteriori compensi.
