Chiedilo al Test | Settembre 2015. Affitti in nero e morosità incolpevole

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Riproponiamo qui gli argomenti trattati sul numero di Settembre 2015: affitto in nero e morosità incolpevole.

Affitto in nero

Se affitto casa e scelgo la tassazione ordinaria a cosa vado incontro?

Con la tassazione ordinaria il reddito annuo da locazione, nella misura del 95%, viene sommato agli altri redditi e assoggettato alle aliquote Irpef (addizionali comprese). In più sul contratto gravano le imposte di registro, ipotecaria e catastale.

In cosa consiste la cedolare secca?

La cedolare secca è una tassazione agevolata ammessa esclusivamente sui redditi da affitto abitativo in sostituzione del regime fiscale ordinario. In pratica il canone annuo viene separato dagli altri redditi soggetti all’Irpef e tassato interamente al 21 o 10% (non sono previste detrazioni di imposta). L’aliquota al 21%, comunque più bassa rispetto alla minore aliquota Irpef al 23%, viene applicata ai contratti stipulati in libero mercato; quella al 10%, invece, si applica ai contratti a canone concordato. Non sono poi dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Cosa mi conviene di più fra la cedolare e l’Irpef?

In linea di massima la cedolare secca conviene spesso di più rispetto alla tassazione ordinaria, soprattutto da quando è stato decretato l’abbassamento dal 15 al 5% della deduzione forfettaria sul canone annuo che verrebbe assoggettato ad Irpef nel caso della tassazione ordinaria. Detto questo, la convenienza di un regime fiscale rispetto all’altro dev’essere valutata caso per caso, in funzione di molteplici variabili: il reddito, la presenza di oneri deducibili/detraibili, l’intestazione del contratto e via elencando.

Come faccio a esercitare l’opzione sulla cedolare?

Per rendere valida l’opzione, il locatore deve non solo registrare il contratto tramite il Modello RLI, ma anche comunicare all’inquilino, tramite raccomandata, l’intenzione di voler applicare la tassazione sostitutiva, dichiarando inoltre di rinunciare a qualunque aggiornamento del canone per l’intera durata del contratto, anche se previsto dal contratto stesso.

Se registro il contratto senza effettuare l’opzione sulla cedolare, ma poi mi accorgo che è più conveniente, posso applicarla in un secondo momento?

Sì. Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto o di proroga, è possibile comunque accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, optando per la cedolare entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.

Se registro un contratto optando per la cedolare, ma poi mi rendo conto che non è più conveniente, faccio in tempo a revocare la scelta passando alla tassazione ordinaria?

Sì. Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata. La revoca dev’essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta.

Se ci sono due locatori, Tizio e Caio, titolari ciascuno al 50% del contratto d’affitto, può Tizio optare per la cedolare anche se Caio vi rinuncia?

Sì. L’opzione in caso di contitolarità può essere effettuata anche in forma disgiunta, fermo restando che è sufficiente che un solo locatore aderisca alla cedolare, perché tutti gli altri rinuncino agli adeguamenti Istat sul canone.

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