In cosa consiste l’estinzione anticipata del mutuo e quando è conveniente

Che cosa si intende quando si parla di estinzione anticipata del mutuo e quali sono gli aspetti da tenere in considerazione. Quando conviene farlo e cosa è necessario per richiederlo

Il contratto di mutuo viene spesso stipulato per l’acquisto di una casa e solitamente vede coinvolti due soggetti: il mutuante, ovvero l’ente bancario che eroga il denaro, e il mutuatario, ovvero il privato che lo riceve. Con la sottoscrizione di un contratto di mutuo, il mutuatario si obbliga a restituire nel tempo la somma ricevuta con l’aggiunta degli interessi pattuiti con l’ente erogatore al momento della firma del contratto. Lo schema della restituzione del finanziamento dalla prima all’ultima rata prende il nome di piano di ammortamento, il quale solitamente prevede dei tempi molto lunghi (20 o 30 anni). Proprio in virtù della durata del piano di ammortamento, il contratto di mutuo generalmente prevede tra le sue clausole la possibilità di estinguere anticipatamente il debito residuo. Questa pratica prende il nome di estinzione anticipata del mutuo, la quale permette di rimborsare alla banca o al soggetto che ha erogato il prestito l’importo finanziato prima della scadenza contrattuale. L’estinzione anticipata di un mutuo è prevista dall’art. 40 comma 1 del Testo Unico Bancario (TUB), il quale stabilisce che “i debitori hanno la facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito”. L’estinzione anticipata del mutuo è, dunque, un’opzione che evita il versamento delle rate che separano il mutuatario dalla scadenza. Tale opzione sarà ovviamente possibile qualora si venisse in possesso di un’importante somma di denaro o non si ritenesse più utile pagare a rate.

Estinzione anticipata del mutuo: i costi e le penali

Secondo quanto previsto dal d.l. 7/2007, convertito in l. 40/2007 (c.d. legge Bersani), l’estinzione anticipata del mutuo per l’acquisto della casa, per la sua ristrutturazione o per l’acquisto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche non richiede il pagamento alla banca di alcuna penale. Considerato che l’estinzione anticipata del mutuo va ad intaccare gli interessi delle banche, spesso è possibile per contratto solo dopo il trascorrere di un certo numero di mesi.

In relazione ai mutui stipulati prima di aprile 2007 sono, al contrario, previste delle penali; tuttavia, la l. 40/2007 ha stabilito una riduzione delle stesse nonché un limite massimo. In particolare, i tetti massimi delle penali per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007 estinti anticipatamente sono da distinguere a seconda che si tratti di mutuo a tasso variabile o a tasso fisso.

Per i mutui a tasso variabile:

• in caso di estinzione prima del terzultimo anno dalla scadenza, la penale è dello 0,5%;
• in caso di estinzione nel terzultimo anno la penale è dello 0,2%;
• in caso di estinzione negli ultimi due anni non è prevista una penale.

Inoltre, se la penale del contratto di mutuo è pari o superiore al massimo consentito, si ha una riduzione dello 0,2%.

Per i mutui a tasso fisso, invece, in caso di stipula dopo il 1° gennaio 2001:

1. l’estinzione nella prima metà del periodo di ammortamento comporta una penale dell’1,9%;
2. l’estinzione nella seconda metà del periodo di ammortamento comporta una penale dell’1,5%;
3. l’estinzione nel terzultimo anno prevede una penale dello 0,2%;
4. l’estinzione negli ultimi due anni non prevede penali.

Anche in tal caso si applicano delle riduzioni:

• pari allo 0,25% se la penale di contratto è pari o superiore a 1,25%;
• pari allo 0,15% se la penale di contratto è inferiore a 1,25%.

Nei casi in cui la penale prevista dal contratto fosse superiore ai limiti indicati, il mutuatario potrà richiedere alla banca di ridurla fino alla soglia fissato dalla legge, con la banca che non potrà rifiutarsi di farlo. Per quanto riguarda le aliquote riferite alle penali, queste variano anche in funzione della tipologia di tasso applicato al mutuo, sia esso fisso o variabile.

Si ricorda inoltre che la Direttiva europea in materia di mutui – 2014/17/Ue – offriva la possibilità alle banche di richiedere una penale, ma l’Italia, unico paese in Europa, non ha recepito tale punto.

Per i mutui stipulati dal mese di aprile 2007 richiesti per l’acquisto o la ristrutturazione della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche, invece, non vi è alcuna penale da corrispondere.

Modalità di estinzione del mutuo: l’estinzione parziale

L’estinzione anticipata del mutuo può avvenire in due modi: mediante estinzione parziale o estinzione totale. Si parla di estinzione parziale del mutuo quando si versa alla banca una somma che viene sottratta al debito residuo. L’estinzione parziale consiste nel versamento di una determinata somma alla banca, la quale la scalerà dal debito residuo. L’estinzione parziale può incidere proporzionalmente sull’entità della rata, a seconda dell’importo reso anticipatamente alla banca, oppure sulla durata del piano di ammortamento, che sarà in tal modo ridotto (ovviamente, se ciò è previsto dal contratto). Se il mutuo per la prima casa è stato sottoscritto prima di aprile 2007 la penale da pagare viene calcolata esclusivamente sull’importo restituito in anticipo.

L’estinzione totale del mutuo

Si parla, invece, di estinzione totale del mutuo quando il debito residuo viene rimborsato totalmente e in un’unica soluzione, estinguendo così definitivamente il finanziamento. Tale operazione richiede alcuni costi aggiuntivi:

• il pagamento della penale se il mutuo è stato contratto prima del 2 aprile 2007;
• le spese amministrative;
• gli interessi maturati dalla banca nel periodo che intercorre tra il versamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione del mutuo. Tali interessi prendono il nome di “dietimi giornalieri”: si tratta, dunque, degli interessi della rata che maturano giorno per giorno fino al momento dell’estinzione.

Documenti necessari per l’estinzione anticipata del mutuo e procedura

Per richiedere l’estinzione anticipata del mutuo occorrerà anzitutto inviare alla propria banca una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale si comunica la volontà di estinguere il debito in anticipo rispetto alla sua naturale scadenza. In tale lettera il mutuatario chiederà alla banca di effettuare il calcolo del debito residuo. Il piano di ammortamento mostra il capitale residuo rata per rata. La banca calcolerà, dunque, l’importo esatto in base agli interessi da corrispondere e ai dietimi giornalieri.

Il modulo da compilare si può richiedere direttamente alla banca che ha erogato il mutuo. Alla lettera devono essere allegate copia del documento di identità del richiedente e copia del codice fiscale. Se il mutuo è stato stipulato prima di aprile 2007, sarà necessario presentare anche una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica i requisiti necessari per l’applicazione delle penali ridotte introdotte dalla legge Bersani. L’ente bancario, una volta effettuate tutte le verifiche del caso, rilascerà la documentazione che attesta la fine del contratto di mutuo entro il termine di 30 giorni.

Estinzione anticipata: quando conveniente e quando no

In realtà, contrariamente a quanto potrebbe apparire, non sempre l’estinzione anticipata risulta conveniente. Questo perché la maggior parte delle banche in Italia adottano il piano di ammortamento alla francese, il quale stabilisce che gli interessi vengano ripagati prima del capitale. Ciò significa che all’inizio del periodo di ammortamento si avrà da rimborsare una quota maggiore di interessi rispetto alla quota capitale; verso la fine del periodo, invece, si avrà una quota maggiore di capitale residuo e minore di interessi. In caso di piano di ammortamento alla francese, dunque, il momento migliore per estinguere anticipatamente il mutuo è all’inizio del periodo di ammortamento.

In ogni caso, per estinguere anticipatamente il mutuo occorre tenere in considerazione una serie di ulteriori fattori per valutare la convenienza, quali:

• l’obiettivo che si ricerca. Estinguere il mutuo significa, infatti, evitare di maturare nuovi interessi da aggiungere al rimborso della somma o, comunque, ridurre il peso delle rate future. Andrà quindi valutato la propria condizione economica;
• numero delle rate residue. Lo stato di avanzamento del mutuo è importante per capire se estinguere anticipatamente il mutuo sia conveniente o meno. Se il mutuo è già vicino alla scadenza non appare conveniente estinguerlo anticipatamente, mentre potrebbe essere conveniente, anche se implica una disponibilità maggiore, estinguerlo all’inizio del piano di ammortamento, proprio in virtù degli interessi “alla francese”;
• fattore psicologico. Alcune persone non sopportano di avere un debito per molti anni e quindi, appena è loro possibile, cercano di estinguerlo. In tal caso, non appena si disporrà di un’ingente somma, è molto probabile che si investirà per ripagare il mutuo liberandosi così dall’obbligo delle rate e godendosi, finalmente, la propria casa.