Quali sono le norme che regolano lo sfratto

Che cosa si intende per sfratto e quali sono le norme che lo regolano: gli aspetti da tenere in considerazione, il procedimento e i tempi per riavere indietro un immobile.

Nel momento in cui gli inquilini di un immobile risultano morosi la legge prevede che possano ricevere un notifica di sfratto che li obbliga a lasciare la casa entro 6 mesi dalla convalida dello sfratto o, in casi eccezionali, entro 12 mesi. Quando si parla di sfratto, dunque, si fa riferimento alla pratica con cui proprietari di un immobile possono agire contro gli inquilini che pagano il canone di affitto concordato in sede contrattuale. Con questo procedimento, non breve nella sua esecutività, il locatore – solitamente il proprietario dell’immobile – ottiene indietro il proprio bene impropriamente occupato dal conduttore – anche detto affittuario o inquilino – che non ha provveduto a corrispondere, in maniera totale o parziale, il canone d’affitto. A disciplinare la pratica dello sfratto è l’art. 658, comma 1 del codice di procedura civile, secondo il quale “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”. Per poter porre in essere uno sfratto, tuttavia, è necessaria la presenza di determinati presupposti e del rispetto di un procedimento ben definito.

Sfratto, quando è possibile

La sola morosità degli inquilini può non essere sufficiente ad avviare una procedura di sfratto. Sono infatti necessari dei presupposti essenziali indicati dalla legge. Si tratta, più nello specifico:

• della presenza di un regolare contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale firmato da entrambe le parti, locatore e locatario. Questo vuol dire che in assenza di un regolare contratto, il proprietario dell’immobile non potrà avviare una procedura di sfratto in caso di morosità in quanto, il mero accordo verbale, non rappresenta un elemento valido per poter agire. Il proprietario, infatti, non ha nessuna prova tangibile del fatto che l’inquilino debba lui corrispondere dei canoni di locazione;

• della reale morosità del conduttore che, di fatto, non ha provveduto al pagamento del canone di locazione. A stabilire le tempistiche con le quali è possibile agire è la legge sull’equo canone, l. 392/1978, che prevede che per gli immobili ad uso abitativo la morosità si verifichi nella mensilità decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista. Altra possibilità prevista è quella in cui al termine previsto dalle parti vi sia il mancato pagamento degli oneri accessori, qualora l’importo non corrisposto superi il valore di due mensilità del canone.

Quanto abbiamo fin qui detto vale per gli immobili ad uso abitativo mentre non è da ritenersi valido per tutte le locazioni a differente uso, come ad esempio quelle commerciali. In tale caso, infatti, vale il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza disciplinato dall’art. 1455 del codice civile. Entrando più nello specifico, “il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza riguardo all’interesse dell’altra”. Si tratta, come evidente, di una definizione decisamente meno precisa rispetto alle locazioni ad uso abitativo, motivo per il quale per la morosità degli affittuari in caso di uso diverso dall’abitativo è necessario che venga interpellato un giudice. Quest’ultimo ha il compito di valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento da parte del conduttore. Questo è il principio generale, anche se la giurisprudenza consolidata nel tempo tende a seguire anche nelle locazioni ad uso commerciale lo stesso criterio che viene seguito per quelle ad uso abitativo.

Sfratto per morosità: il procedimento da seguire

Ora che abbiamo definito cosa si intende per sfratto per morosità e quali sono i presupposti necessari per poterlo attivare, cerchiamo di approfondire qual è il procedimento che viene seguito per richiederlo e renderlo esecutivo. Ad attivare la procedura di sfratto è, come intuibile, il locatore che non percepisce i canoni di locazione da un inquilino. Il locatore, come già detto, può essere tanto il proprietario dell’immobile quanto chi ha la disponibilità sulla base di un titolo o di un rapporto giuridico. Questo vuol dire che per essere locatario è necessario godere della facoltà di poter trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene. Legittimati ad agire con una procedura di sfratto sono anche l’erede, il legatario e il comproprietario del bene, anche se deve godere del consenso di tutti gli altri comproprietari. La parte passiva dello sfratto è invece il conduttore che non ha provveduto a pagare il canone d’affitto.

Tornando al procedimento di sfratto, questo viene avviato con l’invio di una lettera di diffida da parte del locatore che ha già valutato come morosa la posizione del locatario. La diffida viene spedita tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o con la Pec, e contiene il sollecito per l’inquilino al pagamento dei canoni oggetto di morosità. In questa fase viene fissato anche un termine entro il quale il locatario moroso dovrà lasciare l’immobile, pena il ricorso alle vie giudiziali. Si tratta solo del primo passo. Se la diffida non dovesse sortire gli effetti sperati dal locatore, questo ha la possibilità di agire ulteriormente con un atto di intimidazione di sfratto per morosità, con la contestuale citazione in udienza per la convalida e l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. Il conduttore può decidere di:

• non presentarsi davanti al giudice o presentarsi e non fare opposizione. In questi casi il giudice ha il compito di verificare la sussistenza dei presupposti della morosità e di emettere un’ordinanza di convalida di sfratto. Verrà dunque definita una data entro la quale si potrà ottenere il rilascio forzato dell’immobile che avverrà avvalendosi della presenza di un ufficiale giudiziario. Quando l’ordinanza è stata emessa, ma comunque il conduttore moroso non adempie ai propri obblighi entro la data stabilita dal giudice e decorso un termine non inferiore a 10 giorni, si potrà procedere con la monitoria di sgombero. È una vera e propria esecuzione forzata posta in essere dall’ufficiale giudiziario che, nei tempi stabiliti, si recherà personalmente presso l’immobile ed eseguirà lo sfratto. In seguito l’ufficiale giudiziario immette nuovamente il locatore in possesso del bene;
• presentarsi all’udienza ed opporsi alla convalida. In questo caso il giudice è costretto all’esame delle cause di opposizione al giudizio ordinario. Solo in seguito a questa ulteriore valutazione il giudice deciderà se concedere o meno al proprietario l’ordinanza di rilascio dell’immobile;
• presentarsi e saldare tutta la sua morosità. Seguendo questa modalità il procedimento si potrà ritenere concluso in quanto il locatore potrà considerarsi soddisfatto;
• presentarsi e chiedere al giudice il termine di grazia, ovvero un periodo aggiuntivo entro il quale potrà provvedere a saldare il suo debito (solitamente non superiore a 90 giorni). Se si segue questa strada, l’udienza viene rinviata ad altra data non superiore ai 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato. Si tratta, inoltre, di una soluzione percorribile solo per le locazioni abitative.

I tempi di uno sfratto

Come intuibile dai molti passaggi previsti dalla sua procedura, uno sfratto richiede diverso tempo per diventare esecutivo. Già nella sua fase di avvio, infatti, il proprietario dell’immobile deve attendere dei tempi tecnici prima di poter avviare la procedura per riavere il possesso del proprio bene. Come detto lo sfratto non viene emesso subito, cioè il giorno dopo che si riscontra il mancato pagamento del canone di affitto da parte dell’inquilino, ma è necessario attendere ulteriori 20 giorni che iniziano a decorrere dalla data di scadenza di pagamento stabilita nel contratto. Solo dopo questo lasso temporale, infatti, il proprietario potrà sollecitare il pagamento che gli è dovuto dall’inquilino e, in caso di mancato riscontro, provvedere a un decreto ingiuntivo di sfratto. I tempi, dunque, sono molto lunghi come confermato anche dalle fasi successive al decreto ingiuntivo. Qualora la situazione non dovesse risolversi, infatti, il proprietario dovrà rivolgersi al giudice e attendere i tempi tecnici previsti dalla legge. In sede di udienza l’affittuario potrà chiedere un altro termine per il pagamento o provare a difendersi, con i tempi di restituzione dell’immobile che dunque si allungano ancora di più. La procedura di sfratto per morosità, come visto, si conclude quando l’ufficiale giudiziario indicato dal giudice notifica l’atto di precetto all’inquilino. Questo avrà 10 giorni ulteriori giorni per lasciare l’immobile, altrimenti si procederà all’esecuzione forzata, allo sfratto per l’appunto. Il giorno dello sfratto, proprio per evitare che possano esserci ulteriori complicazioni e allungamenti dei tempi, l’ufficiale giudiziario si reca presso l’immobile con l’avvocato del locatore, le forze dell’ordine, un fabbro e altre eventuali figure professionali necessarie, come assistenti sociali o medici in caso di minori o persone malate o con disabilità.