Deposito cauzionale: i passi da compiere per riaverlo indietro

Che cos’è il deposito cauzionale (o cauzione) e quali sono le modalità e i tempi per tornarne in possesso

Il sistema giuridico italiano ha previsto una serie di garanzie per il creditore che ha difficoltà nel far valere i propri diritti nei confronti del debitore che, in sostanza, si rifiuta o si attarda a pagare le somme dovute. Tra le forme di tutela del creditore troviamo l’avallo e la fideiussione, che gli consentono di potersi rivalere sul patrimonio di altre persone, e l’ipoteca, che gli consente di rivalersi su alcuni beni del patrimonio del debitore. Ci sono anche altre forme di garanzia per il creditore che, al dato pratico, si rivelano decisamente più affidabili, veloci e sicure e, tra queste, la più diffusa è sicuramente il deposito cauzionale. Questo istituto è molto utilizzato in Italia, specie nei contratti di locazione.

Cos’è il deposito cauzionale

Quando si parla di deposito cauzionale, o più semplicemente di cauzione, si fa riferimento alla somma di denaro che viene consegnata dal debitore al creditore nel momento in cui si stipula un contratto. È, dunque, una forma di garanzia dell’adempimento degli obblighi previsti dal contratto. Tale somma, dovrà essere congelata dal creditore una volta ricevuta poiché dovrà essere restituita al termine previsto del contratto se il debitore ha rispettato tutti gli obblighi e gli adempimenti cui era chiamato. Un esempio spesso utilizzato è quello dell’affittuario che, al termine del contratto di locazione, lascia la casa in uno stato di totale degrado. In questi casi il locatore potrà trattenere l’eventuale deposito cauzionale sotto forma di risarcimento dei danni subiti.

Da quanto fin qui detto, appare evidente che il deposito cauzionale ha il principale scopo di tutelare una delle parti contrattuali rispetto ai danni che l’altra potrebbe fare su beni che ha affidato alla sua custodia. Qualora, invece, al termine del contratto – in genere di locazione – non dovessero registrarsi danni e il debitore abbia rispettato gli adempimenti dovuti, il creditore dovrà necessariamente restituire il deposito cauzionale.

Deposito cauzionale e caparra: le differenze

Parlare di deposito cauzionale o cauzione potrebbe sembrare la stessa cosa del riferirsi alla caparra, ma così non è. I due istituti hanno infatti delle caratteristiche e delle finalità molto differenti.

La cauzione viene utilizzata con la principale funzione di essere una garanzia, mentre la caparra è usata per confermare il proprio interesse in merito all’acquisto di un dato bene o servizio. Se ne deduce che con la cauzione il creditore potrà soddisfarsi con la somma ricevuta se il debitore gli ha cagionato un danno, mentre con la caparra si intende solo confermare la propria intenzione di acquisto. Da quest’ultimo aspetto si comprende che, a differenza della cauzione, la caparra, in caso di adempimento, deve essere sempre restituita o conteggiata come acconto della prestazione. La cauzione, invece, essendo un titolo di garanzia, deve essere sempre restituita in caso di adempimento.

Deposito cauzionale: quando è come averlo indietro 

Comprese quali sono le caratteristiche dell’istituto del deposito cauzionale, proviamo ora a comprendere quando e come questo debba essere restituito. Iniziamo col dire che la cauzione andrà resa indietro nel momento in cui c’è la fine del rapporto contrattuale. In presenza di un contratto di locazione, ad esempio, il deposito cauzionale deve essere restituito dal conduttore quando viene rilasciato l’immobile affittato. L’inquilino che non ha arrecato danni ed ha dunque adempiuto ai propri obblighi, riceve indietro le somme della cauzione maggiorata degli interessi previsti dal contratto. Più nello specifico, in caso di contratti di locazione, la cauzione va restituita al momento della conclusione del contratto e quindi al rilascio dell’immobile, con le parti che sottoscrivono il verbale di riconsegna.

Questo è quello che dovrebbe succedere senza che vi siano degli intoppi. Ma cosa succede nel momento in cui la restituzione del deposito cauzionale non dovesse avvenire in maniera spontanea o, comunque, non tempestiva? Poniamo, ad esempio, il caso di un locatore che al termine del contratto ritenga di aver subito danni alla casa e, dunque, pretenda di trattenere la cauzione. Se l’inquilino ritiene ingiusto tale pratica, ovvero non fa corrispondere al vero quanto dichiarato dal locatario, l’unica soluzione per risolvere la controversia è agire per vie legali. Il primo passo è quello che prevede una formale diffida scritta, che deve essere inviata tramite posta elettronica certificata o raccomandata A/r, nella quale si concedono ulteriori 15 giorni di tempo al locatore per provvedere alla restituzione delle somme date in cauzione. Qualora entro tale termine non dovesse esserci soluzione, lo step successivo è quello di un’azione giudiziaria vera e propria. Da quanto detto, appare evidente che chi riceve una cauzione, per una locazione o per altra tipologia di contratto, non può trattenerla a proprio piacimento, ma devono esserci degli evidenti elementi che giustifichino la sua scelta.

Altro modo per ottenere la restituzione del deposito cauzionale è quello di fare ricorso ad un decreto ingiuntivo in quanto si tratta di una somma di denaro:

• certa nel suo ammontare;
• esigibile dal momento in cui cessa il contratto;
• risultante da un documento scritto.

Chi ha trattenuto la cauzione ha la possibilità di opporsi contro il decreto ingiuntivo, facendo espressa richiesta che gli venga formalmente assegnata dal giudice a causa degli inadempimenti contrattuali posti in essere dell’altra parte.

In quali casi si può prevedere un deposito cauzionale 

La legge italiana non limita ai soli casi specifici l’applicazione del deposito cauzionale che, dunque, può essere scelto liberamente dalle parti in tutti i tipi di accordi. Ci sono, tuttavia, delle situazioni nelle quali la presenza di un deposito cauzionale è obbligatorio. Si tratta, più nello specifico:

• dei casi in cui un tutore inizia ad amministrare il patrimonio di un interdetto e deve versare la cauzione a garanzia di eventuali danni;
• del caso in cui un usufruttuario comincia a gestire i beni altrui;
• del caso in cui si affitta una casa con un contratto di locazione.

Oltre che nei contratti di locazione, la cauzione trova una grande applicazione anche quando viene stipulato da più parti un contratto di fornitura (ad esempio quello di luce e gas). Le società erogatrici cercano in tal modo la tutela contro eventuali inadempimenti o morosità del cliente.

Locazione e deposito cauzionale

Come più volte ripetuto, il deposito cauzionale è un istituto utilizzato soprattutto nei contratti di locazione. In base a quanto previsto dalla legge sull’equo canone, inoltre, la cauzione non non può mai essere superiore a tre mensilità del canone di locazione stesso. Tale somma, corrisposta dall’inquilino al locatore all’inizio del contratto, è inoltre da considerarsi fruttifera, ovvero produce degli interessi. Ecco dunque che quando verrà restituita, il locatore dovrà aggiungere alla somma ricevuta in cauzione un’addizionale pari agli interessi maturati nel frattempo.

Un aspetto molto importante è che, così come previsto dalla legge, il deposito cauzionale versato al momento della stipula del contratto di locazione non può in nessun modo andare a compensare eventuali canoni non pagati dall’inquilino. Questo vuol dire che il locatore non potrà trattenere le somme che dovrebbe restituire andandole a compensare con un numero di mesi di affitto non richiesti all’inquilino. Non è ammessa, dunque, la compensazione tra deposito cauzionale e canone, a meno che non si sia alla scadenza del rapporto tra le parti, ovvero quando la somma versata come cauzione diventerà esigibile dall’inquilino.

In merito alla mancata restituzione del deposito cauzionale, la legge prevede che questa sia consentita nel momento in cui il locatore, al termine del contratto di affitto, riscontri che il suo immobile sia stato danneggiato dalle attività dell’inquilino. Su questo punto va tuttavia sottolineato che affinché le somme non vengano restituite, è necessario che il locatore promuova un’azione legale atta ad ottenere il risarcimento dei danni. Si tratta di un’ulteriore forma di tutela delle verità contrattuali che mira ad evitare che la cauzione possa essere trattenuta arbitrariamente dal locatore senza nessun controllo.

Deposito cauzionale e contratti di fornitura

Un’altra situazione in cui si fa spesso ricorso al deposito cauzionale è nei contratti di fornitura per le utenze di luce e gas. Molto spesso, infatti, le società erogatrici del servizio chiedono ai propri clienti di corrispondere della somme cauzionali per tutelarsi da eventuali inadempimenti o morosità del cliente. Così come per i contratti di locazione, anche in questo caso le somme ricevute andranno rese indietro nel momento in cui si interrompe il contratto tra le parti. Come ricorda il portale “Facile.it” l’ammontare richiesto per il gas a titolo cauzionale è di:

• 25 euro per i consumi fino a 500 standard metri cubi/anno;
• 77 euro per consumi da 500 a 5.000 standard metri cubi/anno;
• una mensilità di consumo medio annuo per i consumi di oltre 5.000 standard metri cubi/anno.

Per l’elettricità, invece, il deposito cauzionale non deve essere superiore a 11,5 euro al kilowatt di potenza prevista dal contratto. Nel caso di un cliente con 3 kW di potenza impegnata, dunque, il deposito cauzionale sarà di massimo 34,5 euro.