Come funzionano gli affitti brevi e quali sono gli sconti fiscali per chi sceglie il regime agevolato
Gli stili di vita stanno cambiando. La società si fa sempre più fluida, di conseguenza diventa sempre più difficile mettere radici in un posto determinato, desiderato o capitato per casualità. I contratti di lavoro sono meno stabili o più flessibili, il lavoro da casa (smart working) imposto dalla pandemia da Covid-19 si è trasformato in una opportunità: la possibilità di lavorare potenzialmente da ogni angolo del pianeta, oppure dalla nostra località preferita, peraltro risparmiando notevolmente sui consumi energetici (meno auto e meno carburanti, significano meno inquinamento e emissioni di Co2 in atmosfera). La possibilità di traslocare continuamente per varie ragioni. Tutti questi fattori solo le variabili da valutare quando si sceglie la dimora dove abitare, che sia provvisoria o definitiva.
La soluzione provvisoria è quella che spesso aderisce meglio a molte delle nuove abitudini di vita (lifestyle). Per questo, tante persone scelgono l’opzione degli affitti brevi, tecnicamente sono contratti di locazione breve.
Cosa sono gli affitti brevi?
Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
Quali sono gli adempimenti?
I dati relativi alle locazioni brevi devono essere trasmessi all’Agenzia delle Entrate (AdE) entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.
L’adempimento riguarda:
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- Coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare;
- Coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.
Ritenute e versamenti da pagare
Gli intermediari immobiliari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di affitti brevi devono effettuare, su quelle somme, una ritenuta del 21%, da versare tramite modello F24, con il codice tributo “1919”.
Modalità di trasmissione
I soggetti residenti nel territorio dello Stato italiano trasmettono i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline direttamente o tramite gli intermediari. Per la compilazione del file contenente i dati devono essere utilizzati i prodotti software resi disponibili gratuitamente dall’AdE.
I soggetti non residenti, se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, devono trasmettere i dati per il tramite della stabile organizzazione, utilizzando il canale Entratel/Fisconline.
Se non in possesso di una stabile organizzazione, devono avvalersi di un rappresentante fiscale, il quale provvede anche a richiedere l’attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati, qualora ne siano sprovvisti. In assenza di nomina del rappresentante fiscale, si considerano solidalmente responsabili per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sui canoni/corrispettivi i soggetti residenti in Italia appartenenti allo stesso gruppo dei non residenti.
La cedolare secca per gli affitti brevi
La “cedolare secca” è un regime fiscale facoltativo che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile) in misura fissa del 21% o 19% per case con contratto concordato. Per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
Questa opzione conviene ai proprietari con reddito superiore a 15mila euro.
Il proprietario di casa che sceglie l’opzione della cedolare secca rinuncia ad applicare aumenti del canone di affitto, compresi gli aumenti Istat.
L’AdE ha chiarito che si può optare per la cedolare secca al 21% anche quando si è in regime di affitto breve. L’applicabilità della cedolare secca è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.
Codici identificativi
Molto importante è il Cir, il Codice identificativo regionale della struttura, attraverso il quale un proprietario di casa o gestore di case vacanza, b&b o qualsiasi altro affitto breve comunica ufficialmente l’inizio dell’attività al Comune di competenza, adempiendo a tutti gli obblighi previsti. La procedura di richiesta del CIR varia da regione a regione.
Fondamentale è il Cia, Codice identificativo antievasione, un codice alfanumerico che identifica sia le strutture ricettive destinate a una locazione di lunga durata sia gli immobili che vengono affittati per pochi giorni o settimane (locazioni brevi). Le informazioni sugli ospiti devono essere inviate tramite la banca dati nazionale all’AdE.
