Caro Salvagente, non mi sono chiari i tempi entro i quali occorre procedere ad alcuni atti obbligatori in condominio. Innanzitutto, esistono dei termini di legge che l’amministratore deve rispettare per inviare il verbale dell’assemblea ai condomini? Inoltre, il codice civile fissa anche le date entro le quali è obbligatorio convocare l’assemblea di condominio annuale?
Elena Signore, Varese
Carissima lettrice la sua lettera ci consente di tornare su un cardine della vita condominiale: la periodica assemblea. Il verbale di assemblea è un documento fondamentale, che entra in gioco soprattutto quando insorgono controversie all’interno del condominio. Per esempio, se una delibera viene impugnata, occorre fare riferimento al verbale per accertarsi che questa sia stata adottata con le maggioranze previste dalla legge o anche che sia stato rispettato il numero legale di costituzione dell’assemblea stessa. Il verbale deve infatti registrare tutte le operazioni che si sono svolte in assemblea, con precisione e rispettando la realtà dei fatti. Va compilato anche se non è stata adottata alcuna delibera, per consentire a tutti i condomini, anche agli assenti e ai dissenzienti, di controllare lo svolgimento dei lavori e prendere le eventuali opportune iniziative (come previsto dalla sentenza della Corte di Cassazione 22 maggio 1999, n. 5014).
Il verbale deve essere invito in copia ai condomini che non erano presenti all’assemblea neppure per delega. La legge però non prevede un termine entro il quale l’amministratore è tenuto a curare questo adempimento. Per poter sgomberare il campo da possibili impugnazioni delle delibere adottate, è preferibile comunque che l’amministratore proceda quanto prima: le delibere, infatti, sono annullabili entro 30 giorni dal ricevimento del verbale, scadenza oltre la quale si dà per assodato che la delibera è valida. La Corte di Appello di Milano ha però precisato (con la decisione 22 luglio 1997), che l’invio del verbale effettuato con ritardo non è comunque motivo di nullità delle delibere adottate.
Veniamo infine alla convocazione ordinaria dell’assemblea, che spetta all’amministratore almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto, entro 180 giorni dalla stesura del documento (articolo 1130 n. 10 del codice civile). In via straordinaria l’assemblea può essere convocata dall’amministratore su specifica richiesta di almeno due condomini, in rappresentanza di un sesto del valore dell’edificio (esattamente 166,66 millesimi).
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, senza che l’amministratore abbia provveduto, i richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione dell’assemblea.
