Si possono apportare modifiche estetiche e funzionali al prospetto condominiale, senza l’approvazione di una specifica delibera? Se è necessario il benestare dell’assemblea, qual è la maggioranza richiesta?
Vincenzo La Bella
La riforma del condominio, contenuta nella legge n. 220/2012, ha introdotto la facciata degli edifici nel novero delle parti comuni elencate dall’art. 1117 del codice civile, recependo così le consolidate tesi dottrinali e giurisprudenziali. In questo modo il legislatore ha tutelato il prospetto condominiale in modo diretto, per escludere la nascita di controversie. L’art. 1102 c. c. consente a ciascun condomino di “servirsi della cosa comune” a patto però che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il codice civile pone anche altri limiti: sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120 c. c.), divieto che è esteso anche a quelle parti che siano di proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale del condomino (1122 c. c.).
Se il singolo o un gruppo di partecipanti vuole apportare modifiche estetiche e funzionali alla facciata deve quindi rispettare i vincoli di legge e le norme edilizio-urbanistiche. Così, il singolo può legittimamente utilizzare il muro comune per aprire nuove porte e finestre (Cass. 5122/1990), per trasformarle in balconi o in vetrine di esposizione (Cass. 1390/1971) anche mediante l’abbattimento del corrispondente tratto del muro che delimita la proprietà del singolo immobile (Cass. 2703/1989), perché queste modifiche non incidono sulla destinazione del muro (Cass. 420200/2005). La Suprema Corte ha anche fatto un’altra importante precisazione: per queste opere modificative, sempre che non alterino la destinazione del muro, non impediscano l’altrui pari uso e non compromettano il decoro dello stabile, non c’è alcuna necessità di ottenere l’approvazione assembleare, trattandosi di esercizio delle facoltà inerenti al diritto dominicale su parti comuni (Cass. 3508/98).
Attenzione però. L’art. 1122 c. c. stabilisce che prima di effettuare qualunque intervento di ristrutturazione sui propri beni o sulle parti comuni, è necessario comunicare la notizia all’amministratore, che deve a sua volta informare l’assemblea. Questa non è tenuta esplicitamente a dare l’autorizzazione ma ha la facoltà di bloccare i lavori se ritiene che questi possano creare problemi di decoro architettonico. Quindi la soluzione migliore, se si ha intenzione di effettuare interventi che incidono sul prospetto del palazzo, è sottoporre direttamente il progetto all’assemblea, in modo da evitare contestazioni in un secondo momento.
