Manutenzione della rete fognaria: come si dividono le spese?

Caro Salvagente, nel condominio dove abito la rete fognaria della scala C è divisa in due tronchi: uno conta otto utenze e l’altro quattro. Entrambi attraversano il terrazzo del mio appartamento che è di proprietà esclusiva: quello che serve otto appartamenti trasporta acque nere e bianche, l’altro solo acque bianche. Come si ripartiscono le spese di manutenzione, in base ai millesimi di proprietà, oppure all’uso che ciascuno ne fa? Posso chiedere di far spostare la rete fognaria da un’altra parte e liberare il mio terrazzo dai fastidi?
Nicola Quaresimale

Per rispondere compiutamente dovremmo leggere tutta la documentazione, che sarebbe utile a comprendere meglio la vicenda. In linea generale, in casi del genere è sempre necessario consultare gli atti d’acquisto, quindi il regolamento di condominio se di natura contrattuale per verificare se contengono una disciplina sulla proprietà dell’impianto fognario.

Nel silenzio dei titoli, tutti i condomini devono partecipare agli interventi di manutenzione secondo i millesimi di proprietà. Secondo la giurisprudenza (Cass. Civ. n. 11423/1990; n. 13160/1991), l’impianto fognario rientra tra quei beni comuni di cui il singolo condomino è proprietario in proporzione al valore del suo immobile (indicato nella tabella millesimale A): di conseguenza, le spese per la conservazione vanno ripartite in misura proporzionale al valore delle singole proprietà.

Con la sentenza 14 giugno 2012 n. 9765, la Cassazione ha specificato: “I condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell’edificio e sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con esclusione dei soli raccordi di collegamento e delle tubazioni orizzontali. Non risultando alcun titolo contrario, vale la presunzione ex art. 1117 c.c., comma 3 (secondo cui le fognature ed i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio) e per la ripartizione delle spese, di conseguenza, opera il regime di cui all’art. 1123 c. c.”.

Ma che succede se l’opera è destinata a servire solo una parte dell’intero fabbricato? Si applica il terzo comma dell’art. 1123 c.c: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Infine, citiamo il dispositivo di un’altra sentenza della Suprema Corte (18 dicembre 1995, n. 12894), che può chiarire ulteriori aspetti: “Le spese per la riparazione dei canali di scarico dell’edificio in condominio che, ai sensi dell’art. 1117 n. 3 c. c., sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli, sono a carico di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico ed a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano versoi i singoli appartamenti”. Quanto alla possibilità di spostare gli impianti fognari, si tratta di una modifica molto difficile da attuare.