Può una sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione stravolgere la vita di centinaia di migliaia di persone? Può togliere il sonno e la serenità a così tanti cittadini? Sì, può farlo e lo ha fatto. Il dramma sociale va in scena a Roma dal 2015, anno in cui i supremi giudici hanno stabilito che no, le case acquistate a prezzi stabiliti da convenzione non potevano proprio essere rivendute a prezzi di libero mercato. E che sì, gli acquirenti possono ben pretendere la differenza tra il prezzo versato e quello effettivamente dovuto.
Tradotto in cifre, per intenderci meglio, per un appartamento acquistato al prezzo calmierato di 100.000 euro e rivenduto al prezzo di mercato di 300.000 euro, il secondo acquirente ha tutto il diritto di richiedere indietro la differenza di prezzo, ben 200.000 euro. È la Cassazione, bellezza.
All’indomani della sentenza, le cause per la restituzione dell’indebito hanno riempito le aule del tribunale romano, mentre avvocati e notai si riuniscono in convegni per dire la loro, per cercare una soluzione a una bomba sociale rimasta inesplosa per decenni e ora deflagrata in tutta la sua potenza.
D’altro canto, a Roma gli immobili potenzialmente coinvolti sono 200.000 (Milano ha appena 9.000 immobili convenzionati) distribuiti in 125 piani zona. Da Tor Vergata al Laurentino, da Casal Boccone a Spinaceto, da Ponte Galeria a Tor Sapienza, non c’è zona periferica della Capitale che non abbia la sua edilizia convenzionata, quello strumento urbanistico pensato per dare una risposta al disagio abitativo degli italiani meno abbienti e trasformato in occasione di speculazione.
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Anna è in causa con il suo acquirente: le ha chiesto 378.000 euro. Stefania ha ricevuto una richiesta di 161.000 euro. Davide di 250.000 euro. Ma la lista è lunga e il conto finale complessivo impressionante: 22 milioni di euro. E i soldi da restituire, almeno non tutti, nessuno ce li ha, impiegati per lo più per l’acquisto di una nuova casa. E allora non si vive più, schiacciati da esose richieste economiche a fronte di magri stipendi e pensioni certamente non d’oro.
Chi può, risolve la questione con una transazione fuori dalle aule giudiziarie (70-80.000 euro e non se ne parli più), altri chiedono almeno di poter pagare a rate, alcuni (i più fortunati, se così si può dire) si accordano per pagare solo le spese che si versano al Comune per liberare l’immobile dal vincolo del prezzo calmierato (una cifra tra i 26 e i 30.000 euro per un appartamento da 53 mq, ci racconta sconsolato Andrea).
Ma come è possibile? Come si è arrivati a questo punto? Riavvolgiamo il nastro della storia e proviamo a raccontare questa vicenda complessa e incredibile che ha senso, per le sue implicazioni, conoscere anche al di fuori della Capitale.
Anni di silenzi e ora scoppia la bomba
A Roma per decenni le case acquistate a prezzi “calmierati”, stabiliti in base alle convenzioni stipulate tra il Comune e il costruttore (privati e cooperative) sono state rivendute a prezzi di libero mercato. Gli atti sono stati trattati come normali compravendite: le agenzie immobiliari proponevano gli acquisti, le banche erogavano i mutui, il Comune firmava i nulla osta che davano il via libera all’operazione, i notai eseguivano i rogiti, la giurisprudenza in più occasioni diceva che era tutto Ok. Una prassi, uno schema ripetuto migliaia di volte, senza l’ombra di un dubbio.
Eppure si trattava di edifici ricompresi nei Peep, i Piani per l’edilizia economica popolare, per i quali l’art. 35 della legge n. 865 del 1971 prevede, proprio per evitare speculazioni, che le convenzioni con il Comune contengano i criteri per la determinazione del prezzo di cessione. Dunque qualche sospetto doveva pur venire.
Il fatto è che le convenzioni stipulate dal Comune di Roma, da cui dovevano risultare limpidamente tutti i vincoli che gravavano su quegli immobili, al contrario non sono mai state chiare, alcune rinviando alla legge, altre ponendo dei limiti temporali (10 o 5 anni) ai vincoli, altre ancora semplicemente tacendo sul punto.
Per questo, chi intendeva cedere l’alloggio acquistato in regime di convenzione si rivolgeva al Comune per avere lumi: insomma, posso vendere a prezzo di mercato o devo rispettare dei vincoli?
La prassi, ora discutibile ma certamente consolidata negli uffici capitolini, era quella di rispondere con un “nulla osta” che autorizzava la vendita a qualsiasi prezzo e a chiunque, dato che nelle convenzioni in vigore non si riscontravano vincoli di sorta. I dirigenti comunali, quindi, autorizzavano, confortati anche da sentenze della Cassazione e note del Consiglio nazionale del Notariato che concordavano a quel tempo sul fatto che i criteri normativi di determinazione del prezzo fossero applicabili solo al primo acquirente e non ai successivi. E così si è andati avanti per anni e anni.
Fino al brusco risveglio del 2015: a settembre, con la sentenza n. 18135, le Sezioni Unite della Cassazione scombinano le carte stabilendo al contrario che i vincoli non solo ci sono, perché discendono direttamente dalla legge (la 865 del 1971) e non importa se le convenzioni non ne parlano, ma seguono l’immobile sine die, senza scadenze.
A meno che – dicono i giudici – non sia stata stipulata una convenzione ad hoc tra privato cittadino e comune.
La convenzione ad hoc sarebbe quella prevista dal comma 49 bis all’art. 31 della legge 448 del 1998, comma introdotto nel 2011 per agevolare il mercato immobiliare. La norma prevede che i vincoli di prezzo possono essere rimossi trascorsi 5 anni dal primo trasferimento, attraverso una convenzione da stipularsi con atto pubblico tra proprietario e Comune e pagando un certo corrispettivo al Comune. È in pratica l’affrancazione (che costa dai 10 ai 50mila euro), per cui il proprietario dell’alloggio paga al Comune una certa somma per liberarsi di qualsiasi vincolo sull’immobile.
Ma – e qui sta il bello – anche dopo che la legge ha offerto questa possibilità, il Comune di Roma continua ad autorizzare la libera compravendita di immobili Peep secondo la vecchia prassi, almeno fino al maggio del 2016, quando una delibera dell’ex commissario straordinario Francesco Paolo Tronca regola per la prima volta la procedura di affrancazione (che a Milano, per dire, è stata predisposta appena sei mesi dopo che la legge del 2011 l’aveva introdotta).
E si arriva alla storia di questi giorni, con la sentenza delle Sezioni Unite che apre il vaso di Pandora, fa scattare la corsa al tribunale da parte di chi ha acquistato a peso d’oro e si ritrova un immobile a valore più che dimezzato e fa perdere il sonno a chi ha venduto e ora riceve le lettere degli avvocati con la richiesta di restituzione di centinaia di migliaia di euro, pur avendo seguito tutte le indicazioni che agenzie, Comune e notai gli avevano dato.
