Cara redazione, nella mia palazzina ci sono 8 garage: 4 si trovano nel blocco dell’edificio, gli altri sotto i giardini di proprietà di due condomini. La legge dice che in caso di infiltrazioni d’acqua le spese sono a carico del proprietario del garage, a meno che non siano state causate da incuria del titolare del giardino. Ma in caso di lavori di manutenzione al tetto comune, per la ripartizione delle spese andrebbero calcolati anche i millesimi dei garage che non godono della copertura del tetto?
A.B., Treviso
Caro lettore, partiamo dalle infiltrazioni d’acqua provenienti da un giardino che funge da copertura di un box: queste possono essere dovute a tanti fattori, dalla cattiva impermeabilizzazione alla rete di tubature, al sistema di irrigazione. Sarebbe bene chiedere un parere tecnico a uno specialista, che dovrebbe essere in grado di controllare se la pavimentazione e l’impermeabilizzazione del giardino sono stati danneggiati da eventi sopravvenuti nel tempo o anche da un impianto comune a tutto il condominio.
Per legge, infatti, il proprietario del giardino è responsabile dei danni causati a una proprietà esclusiva (il box) dal cattivo funzionamento di un impianto di sua pertinenza o dalla scarsa manutenzione di una parte. Definire la causa delle infiltrazioni quindi è indispensabile per stabilire su chi ricade la spesa. Se, per esempio, a provocare l’infiltrazione e il danno sono state le radici degli alberi, è giusto attribuire al condomino proprietario del giardino le riparazioni.
E veniamo al tetto dell’edificio che rientra, insieme ai lastrici solari, al suolo, le fondazioni, i muri maestri, le scale, i portoni d’ingresso e così via, nelle parti comuni elencate dall’articolo 1117 c. c. Se il contrario non risulta dal titolo, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione, devono essere ripartite fra tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali di proprietà. Se, come nel caso descritto dal nostro lettore, ci sono garage che sono separati dall’edificio, qualora appartengano ai proprietari degli appartamenti o dei seminterrati, costituiscono parte dei millesimi di proprietà di questi.
Se, invece, pur essendo contenuti nel perimetro condominiale, non appartengono a nessuno dei condomini coperti dal tetto, i proprietari non devono concorrere alle spese.
Il principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 2 febbraio 1995, n. 1255, tenuto conto del criterio generale del comma 3 dell’articolo 1123 c. c.: “Quando un 
edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
