Caro Salvagente, il palazzo nel quale abito è costituito da 19 appartamenti distribuiti su cinque piani, di cui uno è rialzato, e da cinque locali adibiti a uso commerciale che hanno accesso diretto dalla strada. Nell’ultima assemblea è stato deliberato di rifare il vano ascensore, che parte dal piano rialzato, perché vetusto. Sulla spesa, da ripartire in base ai millesimi, sono nate infinite discussioni.
A vostro giudizio è a carico di tutti e 19 gli alloggi e anche dei locali commerciali?
Elvira Mariotti, Milano
Cara Elvira,
la legge n. 220/2012 di riforma del condominio ha esteso anche agli ascensori il criterio dettato dal vecchio articolo 1124 del codice civile per la manutenzione delle scale, recependo di fatto l’orientamento espresso da numerose sentenze dei giudici di merito e togati.
“Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.
In mancanza di una disciplina specifica contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, l’ascensore è mantenuto dai proprietari delle singole unità immobiliari a cui serve, ma non tutti contribuiscono allo stesso modo perché bisogna distinguere tra spese ordinarie e straordinarie.
Quelle ordinarie per il funzionamento e la conservazione dell’impianto (forza motrice, manutenzione ordinaria, sostituzione funi) sono ripartite per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Le spese straordinarie, invece, come per esempio, la ricostruzione totale o parziale dell’impianto, la sostituzione della cabina e delle porte ai piani, l’adeguamento alle norme, vanno sopportate da tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà, piani terra e piani rialzati compresi.
Poiché per l’ascensore sussiste una presunzione di comproprietà, le spese di manutenzione prescindono dalla considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto. Anche i proprietari di unità che hanno accesso autonomo dalla strada devono, infatti, concorrere alle spese generali degli impianti e servizi condominiali, purché si tratti di utilità costituenti elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato.
