In quali casi le riparazioni dei balconi o dei divisori tra balcone devono essere pagati da tutti i condomini? E quando, invece, competono solo agli appartamenti che li condividono?
Caro Salvagente,
i miei balconi sono contigui a quelli di altri due appartamenti e come divisori hanno delle strutture in ferro e vetro che sono malandate: da un lato si è staccato un pezzo di ferro, dall’altro il vetro è mancante. Quando abbiamo acquistato l’appartamento i balconi si trovavano già in questa situazione. Secondo l’amministratore il costo della riparazione è a carico dei condomini che condividono questi divisori. Voi che cosa ne pensate? La spesa è a carico del condominio o solo di noi proprietari?
Mario Giarletta
Caro Mario,
il codice civile esclude i balconi dall’elenco contenuto nell’articolo 1117 (parti comuni dell’edificio), da cui si deduce che appartengono come pertinenze a ciascuno dei proprietari degli appartamenti dai quali si accede, insieme alla colonna d’aria sovrastante.
Si dividono, come abbiamo spiegato più volte in questa rubrica, in base alla tipologia in aggettanti, che sporgono rispetto alla facciata, e incassati, che non sporgono dai muri perimetrali. Entrambi possono svolgere una funzione estetica a favore dello stabile, concorrere cioè a formare le linee architettoniche dell’edificio, elemento fondamentale ai fini dei criteri di riparto delle spese.
Il primo controllo da fare nel caso esposto dal nostro lettore, è verificare se il regolamento condominiale prevede esplicite previsioni in merito alle parti che compongono i balconi. In assenza, come spesso accade tant’è che la Corte di Cassazione è stata chiamata in più occasioni a pronunciarsi, bisogna rifarsi all’orientamento generale.
Per la Suprema Corte soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti, e quindi a carico del condominio e non del singolo, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Non è necessario, hanno precisato più volte i giudici togati, che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, è sufficiente che il rivestimento esterno contribuisca all’estetica del palazzo. Meglio ancora, la qualificazione dei manufatti come beni comuni o come pertinenze a ornamento dell’appartamento va compiuta in base al criterio della loro funzione prevalente.
Nel caso in esame e a giudicare dalle foto inviateci, le parti ammalorate dei balconi non rientrano tra quelle che vanno a costituire elementi decorativi capaci di contribuire a rendere l’edificio esteticamente gradevole. Per questo, siamo propensi a dare ragione all’amministratore: i proprietari dei balconi divisi da strutture in ferro e vetro malandate devono farsi carico della loro riparazione e della relativa spesa.
