Risarcimento per danni all’immobile del vicino: cosa dice la legge

Come comportarsi in caso di danni arrecati all’immobile del vicino. Cosa dice la legge e come viene gestito il risarcimento: il rapporto di causa-effetto e alcuni casi specifici.

Quando si abita in un appartamento che fa parte di una palazzo può verificarsi la spiacevole situazione per la quale si arrechino dei danni all’immobile del vicino o viceversa. Si tratta di una fattispecie di non facile gestione che, il più delle volte, può portare a dei conflitti tra le parti coinvolte e innescare delle lunghe cause. Chi riceve il danno, infatti, il più delle volte non è disposto a pagare le riparazioni e, allo stesso tempo, non sempre chi causa una problematica ad altri vuole assumersi la colpa e le relative spese. In questo stallo la decisione spetterà ad un giudice civile che, valutati i singoli casi, deciderà a chi assoggettare la responsabilità del danno e a carico di chi dovranno essere le spese da sostenere per il risanamento. Va tuttavia precisato che non sempre è necessario ricorrere all’intervento del giudice, specie in quei casi in cui le responsabilità sono davvero evidenti. Si pensi, ad esempio, a quelle situazioni in cui il proprietario di un immobile effettua dei lavori di ristrutturazione nel proprio appartamento alle tubature del bagno, e, per errore degli operai, si genera un perdita che causa un’infiltrazione nell’appartamento posto al piano di sotto.

Danni all’immobile del vicino, come procedere

Nel momento in cui si palesa la situazione in cui sono riscontrabili dei danni oggettivi all’immobile del vicino ci sono una serie di passaggi e buone pratiche che è consigliabile adottare. Prima ancora di accertare le responsabilità e capire chi dovrà essere a sostenere le spese di risanamento, è bene avviare una comunicazione con l’altra parte della vicenda. I due vicini di casa, rispettivamente in riguardo alle proprie esigenze, dovranno prontamente informarsi della presenza del danno quale ad esempio un buco nel muro, una crepa, la caduta di calcinacci o infiltrazioni di ogni genere. Lo stesso criterio di pronta ed efficace informazione dovrà essere attuato nei confronti dell’amministratore di condominio che, dunque, dovrà essere messo da subito a conoscenza della presenza delle controversie venutasi a creare nello stabile da lui gestito. La cosa importante in questo caso è che le comunicazioni avvengano con sistemi tracciabili, come ad esempio le e-mail, e che siano forniti tutti i documenti necessari ad attestare la presenza di un danno. Fatto questo doveroso passaggio, può verificarsi la situazione per la quale nessuno, né il danneggiato, né il danneggiant, né l’amministratore, fornisca una risposta. È in tale circostanza che si rende necessario procedere per vie legali e produrre una formale messa in mora per la richiesta di risarcimento danni. Anche qui si procederà a step, avendo cura nella fase iniziale di tentare una negoziazione assistita per risolvere quanto prima la controversia. Requisito necessario, però, è che il danno presente non sia superiore a 50mila euro: oltre tale soglia, infatti, è doveroso procedere aprendo un contenzioso presso le sedi giudiziarie. Da un punto di vista legale, nei discorsi fin qui affrontati è molto importante tenere a mente quanto previsto dall’articolo 2051 del codice civile in merito al principio generale di responsabilità. Più nello specifico, il proprietario di un immobile è responsabile dei danni arrecati a terzi provenienti dal suo bene e, dunque, se il suo l’appartamento causa qualsiasi tipo di pregiudizio ai vicini, è tenuto al risarcimento. Vi sono tuttavia delle eccezioni al principio generale che, in base ai singoli casi, possono esentare il proprietario di un immobile dalle responsabilità. Un esempio tipico è il caso in cui il danno sia assoggettabile, in un rapporto di causa – effetto, ad un evento di natura fortuita. Con tale ultima dicitura si fa riferimento ad un evento imprevedibile e inevitabile e, dunque, non di diretta responsabilità del proprietario dell’immobile. Si pensi, ad esempio, ad un terremoto, un nubifragio o un fulmine.

La determinazione della responsabilità dei danni

Per comprendere chi dovrà risarcire gli altrui danni, è necessario anzitutto provvedere all’assegnazione delle reali responsabilità. Affinché si possa sperare nel risarcimento dei danni ottenuti al proprio appartamento a causa di comportamenti o atti del proprio vicino, è necessario stabilire se gli stessi sono a lui imputabili. Per farlo si segue un criterio basato sul nesso di causalità diretta tra l’immobile di proprietà del vicino e il danno riscontrato. Ecco quindi che si avrà il risarcimento del danno da parte del vicino solo nel momento in cui sarà possibile indicare con certezza che la causa delle problematiche venutesi a creare è direttamente collegabile ad un suo comportamento e ad alcune caratteristiche strutturali del suo immobile.

Per semplificare tale passaggio fondamentale supponiamo il caso in cui l’inquilino di una piano inferiore di un palazzo noti che sul suo soffitto è presente una macchia di infiltrazione d’acqua. La prima cosa da fare è avvertire l’inquilino del piano superiore e verificare che lo stesso non abbia subito delle perdite nel proprio sistema di condutture. Se così fosse, come è verosimile pensare, si sarà riscontrato il rapporto di causa – effetto diretto tra danno e la sua origine, motivo per cui chi abita al piano superiore – nell’esempio fatto – dovrà provvedere al risarcimento del danno arrecato. Diversamente, se nell’analisi per l’accertamento delle responsabilità del danno dovesse emergere che si tratta di una perdita di una conduttura condominiale, a dover pagare i lavori di ristrutturazione sarà il condominio. Si ricorda, a tal proposito, che le condutture condominiali sono quelle verticali, ovvero quelle atte a trasportare l’acqua alle diramazioni orizzontali che, invece, sono dei vari appartamenti. Nel punto di passaggio tra i due sistemi, la cosiddetta braga, la conduttura è da intendersi come di proprietà del condòmino interessato, motivo per cui un problema alla stessa implica una sua responsabilità.

I danni causati dalle ristrutturazioni dei vicini

Possono verificarsi delle situazioni per le quali i danni procurati agli appartamenti dei vicini siano figli di lavori di ristrutturazione che vengono svolti all’interno di una casa. Così come previsto dalla legge, il proprietario dell’immobile in ristrutturazione è considerato responsabile anche per i lavori che effettua al suo interno, motivo per cui i danni procurati nel caso in esame dovranno essere considerati di sua responsabilità. Il codice civile in tal senso è molto chiaro: l’art. 2051 stabilisce che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Questo vuol dire che, in caso di lavori, il committente degli stessi non può in nessun modo giustificarsi appellandosi alla propria buona fede sulla qualità dei lavori svolti. Ne deriva che qualora i danni riguardassero le tubature di un’abitazione, il proprietario dovrà prima di tutto riparare il danno, così come risarcire eventuali problemi arrecati ai vicini.

Diverso è, invece, l’iter che dovrà essere seguito se, dall’accertamento delle responsabilità, dovesse emergere che la causa dei danni è imputabile all’azienda privata che svolge i lavori di ristrutturazione. Nei già citati articoli del codice civile viene affermato che il committente dei lavori ha la responsabilità degli stessi e deve dunque controllare l’attenta esecuzione e assicurarsi che non vengano causati danni a soggetti terzi. Sul tema è intervenuta anche la Corte di Cassazione, sottolineando che il proprietario di un’abitazione è da considerarsi come il responsabile dei danni causati ai vicini, ma che, allo stesso tempo, potrà rivalersi sull’azienda che ha eseguito i lavori. Sarà tuttavia necessario accertare la negligenza dell’impresa che ha svolto i lavori nell’aver creato il danno per poter avviare un processo di risarcimento dall’impresa stessa. L’iter da seguire prevede che inizialmente la richiesta di risarcimento venga inviata al proprietario dell’abitazione che ha commissionato i lavori, indicando l’azienda coinvolta per spronarla ad agire. Il proprietario dovrà poi informare l’assicurazione dell’impresa dei fatti, avendo però cura di muoversi sempre con l’ausilio di un avvocato di fiducia esperto sul tema. Solo in questo modo, infatti, si riuscirà ad impostare il procedimento nella maniera corretta, evitando errori e intoppi alla pratica di risarcimento.

Danni ai vicini, alcuni casi specifici

Dai discorsi fin qui affrontati è emerso che per il risarcimento dei danni provocati dai vicini sia necessario accertare un nesso di causalità tra il danno e un comportamento o un’azione riconducibile, anche indirettamente al proprietario di un vicino immobile. Ci sono, tuttavia, delle situazioni speciali per le quali sono previste delle deroghe. Vediamo, dunque, cosa succede:

• se si è comprato da poco la casa;
• se i danni erano presenti già prima dell’acquisto della casa;
• qual è la responsabilità dei locatari.

La responsabilità per danni causati da case acquistate da poco

Il primo caso particolare in esame è quello che vede dei danni ai vicini causati da un immobile che è stato solo di recente acquistato dal proprietario. Quest’ultimo, secondo l’iter classico, dovrà anzitutto risarcire il vicino, ma potrà in seguito rivalersi su chi gli ha venduto la casa. Andranno nello specifico valutate due ipotesi:

• il venditore è direttamente il costruttore. Questo ha l’obbligo, per i primi 10 anni dall’ultimazione dell’edificio, di garantire agli acquirenti la protezione da ogni vizio. Per rendere effettiva tale pratica, tuttavia, è necessario che l’acquirente comunichi al venditore il difetto riscontrato entro 60 giorni da quando ne è venuto a conoscenza. Entrando più nello specifico, la data di riferimento è quella in cui si riceve la perizia di parte che accerta la causa del danno. Effettuata la comunicazione, il venditore costruttore dovrà provvedere al risarcimento nei confronti dell’acquirente, se così non fosse e necessario avviare un causa contro di lui entro due anni;
• il venditore è un privato. In questo caso ci si potrà potrà rivalere nei confronti di chi ha venduto un immobile portatore di danni solo a condizione che il vizio fosse già noto alla data della vendita. Se, invece, il problema si manifesta dopo il rogito, l’acquirente non potrà in nessun modo rifarsi sul vecchio proprietario per i danni cagionati dalla casa agli appartamenti dei vicini.

Risarcimento danni per problemi presenti prima dell’acquisto

Nel momento in cui dalle analisi per l’accertamento delle responsabilità dovesse emergere che i danni erano presenti prima dell’acquisto della casa, potrebbero aprirsi delle strade differenti rispetto a quelle viste finora. Quello che è necessario fare è accertare che il problema che ha causato un danno ai vicini era già presente prima della vendita. Il fatto che il venditore fosse o meno a conoscenza degli stessi è del tutto irrilevante per la legge ai fini dell’attribuzione delle responsabilità e del risarcimento. Questo vuol dire che se il problema era presente già prima dell’acquisto e lo si riesce a dimostrare, l’acquirente potrà rivalersi sul venditore nella stessa misura dei danni risarciti al vicino.

Le responsabilità del locatario

Molto importante nell’ottica del risarcimento per danni all’immobile del vicino è capire come comportarsi in presenza di inquilini non proprietari dell’immobile. Il principio guida in tal senso è quello per cui quando c’è una locazione, la responsabilità per le infiltrazioni e danni causati ai vicini è da considerarsi unicamente a carico del locatore, ovvero del padrone di casa. Il locatario, chi è in affitto, assume delle responsabilità per i danni procurati a terzi solo nel caso in cui gli stessi sono imputabili alla sua incuria nella custodia dell’appartamento. Supponiamo, ad esempio, il caso in cui un affittuario, malgrado le forti piogge, lasci le finestre aperte per molti giorni e che questo suo comportamento causi delle infiltrazioni negli appartamenti dei vicini. In tale fattispecie, il locatario potrebbe essere considerato come il responsabile dei danni e, dunque, colui che dovrà provvedere al risarcimento.