Si può richiedere il risarcimento per la mancata cancellazione dell’ipoteca?

Che cosa è necessario fare per ottenere il risarcimento danni in caso di mancata cancellazione dell’ipoteca su un immobile. Cosa dice le legge in merito e qual è l’iter da seguire. 

Una situazione non così rara è quella che vede la mancata cancellazione dell’ipoteca del debitore dopo che questo ha provveduto a saldare le somme dovute. In sostanza il creditore, dopo aver ricevuto il pagamento, non provvede alla rimozione dell’ipoteca, per dimenticanza o per dolo, che aveva iscritto a carico del debitore. Si tratta, va detto, di una situazione che si verifica con frequenza soprattutto nei casi di estinzione del mutuo, con il ruolo di creditore che è dunque rappresentato dalle banche. Gli istituti in questi caso arrecano un danno al debitore in quanto, malgrado lo stesso possa liberamente usufruire del bene oggetto dell’ipoteca,  potrebbe avere dei problemi nel momento in cui decide di venderlo. Si palesa dunque quello che viene definito come un danno effettivo il quale, in conformità con quanto deciso dalla legge, prevede che il debitore che non ha ricevuto la cancellazione dell’ipoteca possa avviare delle azioni risarcitorie.

La cancellazione dell’ipoteca per la legge italiana

Come detto, nel momento in cui un debitore estingue il proprio debito garantito da un’ipoteca ha diritto alla cancellazione della stessa da parte del credito. Tale procedimento è garantito dalla legge che lo regola attraverso l’articolo 40-bis, secondo comma, del d. lgs. 385/1993 (Testo unico legge bancaria). In base a quanto previsto dalla norma, gli istituti di credito, come ad esempio le banche, sono tenuti a rilasciare al debitore una quietanza nella quale si certifichi che le somme prestate sono state regolarmente restituite dal debitore con l’aggiunta degli interessi concordati. Si attesta, dunque, che il mutuo è cessato e che la banca deve prevedere anche l’interruzione di eventuali ipoteche che erano state messe a garanzia del prestito. La stessa comunicazione rilasciata al debitore deve essere inviata dagli istituti di credito al Conservatore dei registri immobiliari nel termine di 30 giorni da quando si è verificata l’estinzione. Tale procedura, inoltre, non deve comportare in nessun modo degli oneri per il debitore. Se, invece, la banca non provvede ai propri compiti e, dunque, non cancella l’ipoteca nei 30 giorni successivi alla chiusura del mutuo, il debitore può attivarsi inviando una lettera raccomandata con avviso di ricevimento oppure una Pec, nella quale mette in mora l’istituto di credito e la invita quanto prima ad adempiere le dovute operazioni. Sul tema va precisato che la legge italiana non fornisce delle indicazioni specifiche in merito alle sanzioni per le banche in caso di ritardo o mancata cancellazione dell’ipoteca, ma si limita a disciplinare il caso in cui l’inadempimento limiti o impedisca la vendita dell’immobile oggetto dell’ipoteca o la creazione di una nuova garanzia su di esso. Solo in presenza di queste condizioni e della loro dimostrabilità, dunque, il debitore potrà provvedere a richiedere un risarcimento dei danni ricevuti.

Risarcimento per la mancata cancellazione dell’ipoteca

Come già accennato in precedenza, affinché possa esserci un risarcimento per la mancata cancellazione dell’ipoteca da parte della banca presso cui si è estinto un mutuo, è necessario che si concretizzi un danno concreto, attuale, effettivo e soprattutto dimostrabile. Il caso più comune è quello per cui il proprietario dell’immobile non riesce a venderlo per la presenza erronea dell’ipoteca oppure non può utilizzare lo stesso bene per l’attivazione di un nuovo finanziamento. Il debitore deve dimostrare il danno e non può limitarsi solo a rivelare il ritardo nella cancellazione da parte della banca. Dovrà dunque fornire la documentazione nella quale sia riscontrabile l’eventuale impossibilità di portare a conclusione una compravendita sull’immobile proprio a causa della presenza dell’ipoteca. Qualora il debitore ravvedesse la presenza della garanzia richiesta dalla banca su un immobile che, in realtà, non dovrebbe più averla, può muoversi seguendo un vero e proprio iter. Entrando più nel dettaglio:

• dovrà anzitutto inviare una raccomandata o una Pec alla banca nella quale la mette in mora e la invita ad adempiere le proprie formalità
• il passo successivo, qualora la banca non rispondesse alla messa in mora o non provvedesse alla cancellazione dell’ipoteca, è avviare una causa civile e, per farlo, è necessario che il debitore (che debitore non è più) si avvalga della collaborazione di un avvocato di fiducia;
• avviata la causa, sarà necessario per il richiedente riuscire a dimostrare il danno subito a causa della mancata cancellazione dell’ipoteca Esempi tipici di danno concreto sono la perdita di un’opportunità di vendita dell’immobile o l’impossibilità di ottenere un altro finanziamento;
• il giudice valuta il caso e decide se procedere o meno con la richiesta di risarcimento al debitore. Se la scelta del magistrato dà ragione al richiedente verrà anche determinata l’entità del risarcimento che sarà parametrata sui danni concreti effettivamente subiti.

Per quel che riguarda le tempistiche previste, la banca ha 30 giorni di tempo dall’estinzione del mutuo per cancellare l’ipoteca, mentre in caso di messa in mora da parte del debitore i tempi di attesa possono variare in base ai casi e alle circostanze. Un’altra strada che potrebbe essere percorsa dal debitore è quella di provvedere in autonomia alla cancellazione dell’ingiusta ipoteca, sostenendo però le spese necessarie. Per chiedere la cancellazione dell’ipoteca è tuttavia necessario che il debitore sia in possesso della quietanza rilasciata dalla banca, ovvero del documento in cui si certifica l’estinzione del mutuo. La richiesta autonoma del debitore deve essere presentata con allegata la quietanza al Conservatore dei registri immobiliari competente nel proprio territorio.

Un focus sull’ipoteca

Fin qui abbiamo parlato dell’ipoteca solo in riferimento alla sua mancata cancellazione, ma per permettere una corretta comprensione dell’istituto può essere utile fornire un focus sulla sua definizione e funzione. Quando si parla di ipoteca si fa espresso riferimento ad una forma di garanzia a tutela del creditore. Grazie ad essa, infatti, chi presta una somma di denaro si copre dal possibile rischio di insolvenza del debitore. Generalmente, specie in presenza di mutui, l’ipoteca viene posta sugli immobili, ma può essere estesa anche ad altri beni di valore. In presenza di ipoteca, e nel momento in cui il debitore non dovesse provvedere a restituire con l’aggiunta di interessi le somme ricevute in prestito, il creditore potrà rivalersi sul bene sottoposto ad ipoteca. Così come ampiamente detto, invece, nel momento in cui un mutuo si ritiene concluso è compito della banca provvedere a togliere, o per meglio dire cancellare, l’ipoteca sull’immobile. Questo avviene solo nel caso di mutui, mentre in tutti gli altri casi, come ad esempio quello di un’ipoteca accesa dall’Agenzia Entrate riscossione per debiti fiscali, l’eliminazione deve essere effettuata dal debitore attraverso la richiesta al creditore. L’ipoteca si estingue invece in automatico dopo che sono decorsi 20 anni dalla sua istituzione e il creditore non provvede a rinnovarla.

Se l’ipoteca non viene cancellata

I problemi causati dalla mancata cancellazione dell’ipoteca su un immobile si ravvedono soprattutto nei casi in cui c’è la necessità di avviare una compravendita sul bene. Il venditore, infatti, è chiamato a liberare l’immobile dall’ipoteca prima che venga eseguito il rogito notarile di trasferimento della proprietà. Solo in tale modo il bene può realmente considerarsi libero e privo di vincoli pregiudizievoli. E ancora, se al momento del rogito è attivo un mutuo bancario residuo acceso per l’originario acquisto dell’immobile, chi acquista, cioè il nuovo potenziale proprietario, può accollarlo al precedente, con l’ipoteca che rimarrà iscritta fino alla completa estinzione del debito. In caso di immobili di nuova costruzione, invece, è fatto divieto al notaio di rogare l’atto di compravendita se prima il mutuo stipulato dal costruttore non è stato frazionato in quote e l’acquirente non si è accollato quella di sua spettanza, o se il costruttore non ha ottenuto la cancellazione dell’ipoteca per l’appartamento venduto.

Come controllare l’esistenza di un’ipoteca

La verifica dello stato delle proprie ipoteche è un’attività molto semplice che può essere eseguita anche senza la consulenza di un professionista. Nel momento in cui è in vigore un’ipoteca, infatti, questa per avere validità esterna deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari. Si tratta di archivi liberamente consultabili da chiunque. Per verificare l’avvenuta cancellazione dell’ipoteca nelle modalità promesse dal venditore, è poi possibile effettuare una visura ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate. Questa operazione può essere svolta anche in via telematica, avendo però cura di avere a disposizione i dati catastali dell’immobile. Qualora da questa verifica dovessero emergere delle incongruità, sarà possibile inviare una lettera di diffida legale al venditore intimandogli di provvedere quanto prima ad adempiere i compiti che aveva assunto nel contratto preliminare di compravendita. Se il venditore non si mobilità in tal senso viene considerato inadempiente e la controparte potrà ottenere un risarcimento dei danni.