Casa, come funziona la nuda proprietà

Acquistare un immobile con la nuda proprietà è un’alternativa interessante, dato che i prezzi sono in genere più convenienti. Ma a cosa stare attenti?

La nuda proprietà è un’opzione messa a disposizione dal mercato immobiliare, con quale non si dispone immediatamente dell’abitazione. Di fatto, con questa scelta si acquisisce la proprietà dell’immobile ma non si può usufruirne materialmente, condizione nota come diritto di usufrutto. Per poter disporre dell’immobile e renderlo la propria abitazione principale si dovrà quindi attendere che si verifichino certe condizioni stabilite contrattualmente.

Nuda proprietà: la definizione

La nuda proprietà è un istituto regolato dall’articolo 832 del codice civile e può essere considerato, a tutti gli effetti, alla stregua di un investimento a lungo termine. Dal punto di vista tecnico, la nuda proprietà viene definita come il valore di un immobile decurtato dell’usufrutto, ossia il diritto di cui gode un altro soggetto che può usufruire del bene. I soggetti coinvolti in questa tipologia di proprietà sono due:

• il nudo proprietario;
• l’usufruttuario.

Il proprietario aliena il suo bene, che viene messo in vendita, ma conserva il diritto di poter vivere nell’abitazione o utilizzare l’immobile fino ad una determinata scadenza determinata nel contratto di vendita. L’usufruttuario può anche decidere di affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terzi, nel pieno rispetto delle condizioni e dei termini contrattuali, mentre il nudo proprietario è colui che acquisisce la proprietà dell’immobile senza poterne usufruire. Anche per il nudo proprietario esiste la possibilità di cedere a terzi la nuda proprietà dell’immobile acquistato.

Modalità di acquisto

Per poter procedere all’acquisto di un mobile in nuda proprietà in genere ci si avvale di un’agenzia immobiliare, che si occupa delle pratiche necessarie alla conclusione dell’acquisto. Nel caso in cui non ci si volesse rivolgere ad un’agenzia, è in ogni caso obbligatorio avvalersi di un notaio che stipuli l’atto di compravendita. Il prezzo di vendita viene stabilito da una perizia professionale che terrà conto di due fattori:

• il valore del mercato dell’immobile;
• un coefficiente, che varia sulla base dell’età dell’usufruttuario.

I valori del coefficiente da applicare al valore di mercato sono determinati e redatti periodicamente dal ministero delle Finanze. Nell’acquisto in nuda proprietà, in linea di massima vale la seguente considerazione: più anziano è il venditore, maggiore è il valore della nuda proprietà e della tassazione applicata all’atto di compravendita.

Per avere un’idea del funzionamento sulla base dell’età, si può fare riferimento ai valori presenti nelle tabelle ministeriali:

• per un’età compresa tra 0 e 20 anni, il valore dell’usufrutto è del 95%;
• per un’età compresa tra 21 e 30 anni, il valore dell’usufrutto è del 90%;
• per un’età compresa tra 31 e 40 anni, il valore dell’usufrutto è dell’85%;
• per un’età compresa tra 41 e 45 anni, il valore dell’usufrutto è dell’80%;
• per un’età compresa tra 46 e 50 anni, il valore dell’usufrutto è del 75%;
• per un’età compresa tra 51 e 53 anni, il valore dell’usufrutto è del 70%;
• per un’età compresa tra 54 e 56 anni, il valore dell’usufrutto è del 65%;
• per un’età compresa tra 57 e 60 anni, il valore dell’usufrutto è del 60%;
• per un’età compresa tra 61 e 63 anni, il valore dell’usufrutto è del 55%;
• per un’età compresa tra 64 e 66 anni, il valore dell’usufrutto è del 50%;
• per un’età compresa tra 67 e 69 anni, il valore dell’usufrutto è del 45%.

Ciò è dovuto al fatto che maggiore è l’età del venditore, minore sarà la durata dell’usufrutto e il tempo che dovrà attendere l’acquirente per usufruire materialmente dell’immobile.

Quando si acquista la piena proprietà?

Come detto, soltanto in concomitanza di specifiche contrattuali si potrà usufruire materialmente dell’immobile. In genere ciò accade alla morte dell’usufruttuario o allo scadere del termine fissato nel contratto, nel caso in cui si sia scelto un “usufrutto a termine”. Quando ciò accade, il nudo proprietario diventa pieno proprietario acquisendo di conseguenza tutti i diritti relativi a quell’immobile.

Si può diventare pieni proprietari anche nelle seguenti condizioni:

• per non utilizzo da parte dell’usufruttuario per almeno venti anni consecutivi;
• per totale perimento, cioè quando si manifesta la distruzione fisica ed economica del bene (ad esempio, un crollo dell’abitazione). Se il perimento è parziale, il diritto di usufrutto si conserva su ciò che rimane del bene;
• per abuso dell’usufruttuario che deteriora il bene, per esempio arrecando danni all’immobile o non facendosi carico degli interventi di manutenzione ordinaria per il mantenimento del buono stato dell’immobile.

Spese da sostenere

Per quel che concerne i costi da sostenere, le spese relative agli interventi di manutenzione ordinaria sono tutte a carico dell’usufruttuario. Quest’ultimo è infatti, per legge, tenuto a mantenere l’abitazione in buono stato. Chiaramente non può neanche danneggiare l’immobile o apportare modifiche senza il consenso del nudo proprietario. Le spese per interventi di manutenzione straordinaria, viceversa, sono a carico del nudo proprietario. Esiste comunque la possibilità, per le parti, di accordarsi in modo diverso sulle modalità di gestione delle spese, a patto che le condizioni siano riportate dettagliatamente nel contratto di compravendita. In quanto alle imposte e ai tributi come Irpef, Imu, Ici o Tasi, sono tutte a carico dell’usufruttuario. Secondo quanto riportato dall’articolo 1008 del codice civile, infatti, “l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, con le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”.

Vantaggi

Ci si potrebbe chiedere quali siano i vantaggi nel far ricorso alla nuda proprietà. Sicuramente sono molteplici, a partire dal prezzo di vendita dell’immobile. Facendo questa scelta, infatti, il prezzo di vendita è solitamente più basso rispetto a quello praticato nel mercato immobiliare, dato che viene decurtato il valore dell’usufrutto da quello della proprietà.

Si tratta, poi, di un ottimo investimento, dato che il valore viene rivalutato nel corso degli anni. Altro vantaggio riguarda il fatto che, fino all’acquisizione della piena proprietà, non ci si deve sobbarcare di una serie di costi che con un normale contratto di compravendita sarebbero a carico del nuovo proprietario sin da subito. Come detto, i costi relativi alla manutenzione ordinaria o tasse/imposte, sono tutti a carico dell’usufruttuario. I vantaggi esistono anche per i venditori, che chiaramente ricevono una liquidità immediata per l’immobile pur continuando a vivere nello stesso.

Ultimo, ma non meno importante vantaggio, riguarda il fatto che alla nuda proprietà si possa applicare il “bonus prima casa”, purché siano rispettate la altre condizioni previste per l’acquisto della piena proprietà:

• non possedere nello stesso comune un altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione o in comunione con il coniuge;
• non essere titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo comune;
• non deve avere ad oggetto un immobile di lusso;
• trasferire la residenza entro 18 mesi nel comune in cui è situato l’immobile, anche se l’agevolazione spetta anche all’acquirente cittadino italiano emigrato all’estero, purché l’immobile sia stato acquistato come “prima casa” nel territorio italiano, senza alcun obbligo di fissare la residenza.

Svantaggi

Gli svantaggi riguardano entrambe le posizioni. Il nudo proprietario deve attendere che cessi l’usufrutto per poter godere dell’immobile, ma al contempo deve provvedere agli eventuali interventi di manutenzione straordinaria. Certo è che non si fa carico della manutenzione ordinaria, né sostiene il carico fiscale dell’immobile, svantaggio che invece riguarda l’usufruttuario. Quest’ultimo non può chiaramente vendere il bene e deve premurarsi di conservarlo nel tempo senza arrecarvi danni. Tra le altre cose, se dovesse voler apportare miglioramenti che permangono al momento della restituzione del bene, maturerebbe un diritto all’indennità pari alla minor somma tra la spesa sostenuta e l’aumento di valore dell’immobile per effetto dei miglioramenti apportati.

Alcuni consigli

Se si sta pensando di acquistare in nuda proprietà, la prima cosa da tenere in considerazione è che si tratta a tutti gli effetti di un investimento a lungo termine. Se il contratto di affitto è quindi in scadenza o si ha un bisogno immediato di una nuova abitazione, sicuramente questa tipologia di acquisto non è adatta. Se però non c’è quest’urgenza e esiste una flessibilità rispetto ai tempi, allora potrebbe configurarsi come una soluzione da prendere in considerazione.
Rispetto alla formula tradizionale di acquisto di un immobile, bisognerà tenere in considerazione diversi aspetti. Il primo consiglio è quello di affidarsi a professionisti competenti per la perizia sul valore dell’immobile, che dovrà essere confrontato con il prezzo richiesto per l’acquisto. Si tratta di uno step fondamentale per evitare investimenti sbagliati; una consulenza di questo tipo ha anche il vantaggio di poter fare una controfferta per acquistare l’immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quanto richiesto dal venditore.

Altro punto utile riguarda l’età del venditore, o la sua aspettativa di vita. La stima è il frutto di una valutazione puramente statistica, utile per stabilire quale sia la durata del contratto. Questo dato è importante perché permette di conoscere il periodo per cui si dovrà attendere prima di divenire pieno proprietario di un’immobile.

Non meno importante è assicurarsi, nel caso in cui ci si stia affidando ad un’agenzia immobiliare, che la provvigione richiesta corrisponda a quella prevista per altre transazioni di compravendita immobiliare. I prezzi infatti non sono maggiori: se l’intermediario dovesse applicare una provvigione più alta, si può comunque optare per un notaio che stipuli l’atto di effettiva vendita dell’immobile.