Accatastamento: l’iter da seguire dopo la ristrutturazione della casa

Che cos’è l’accatastamento catastale e come deve essere svolto dopo i lavori effettuati a casa: cosa è necessario fare, i costi e le sanzioni per i ritardi

La situazione reale in cui si trova un immobile viene certificata dalla sua planimetria catastale, ovvero da una mappa o un disegno in miniatura che è depositato presso l’ufficio del catasto. Nel momento in cui un immobile, un casa, un appartamento, una villa o un terreno subisce delle modifiche è necessario che il proprietario provveda ad una variazione catastale, cioè al mutamento al catasto della planimetria. Questo è quanto previsto a livello generale, anche se ci sono dei casi in cui la variazione non è obbligatoria. Nel caso in cui, invece, fosse prevista sarà necessario farla nei tempi e nelle modalità stabilite dalla legge. Andranno sostenuti dei costi e attesi dei tempi di esecuzione, così come saranno previste delle sanzioni per chi dovesse venire meno agli obblighi di legge.

La variazione catastale

Per effettuare una variazione catastale è prevista una specifica procedura, ma prima di arrivare a questo passaggio è necessario aver ben chiaro quali siano i documenti più importanti di un immobile. Si tratta, nello specifico:

• della visura catastale, all’interno della quale vengono indicati i proprietari, i vani di cui è composta e la rendita catastale di una singola unità immobiliare;
• della planimetria catastale, ovvero della mappa in scala 1:100 o 1:200 che rappresenta in maniera puntuale lo stato di fatto di un dato immobile. Vengono dunque qui riportate le misure di tutte le stanze, i confini, la superficie, l’altezza, la disposizione di porte e finestre, le entrate e tutti gli altri elementi caratterizzanti l’immobile.

Tali documenti possono essere reperiti online in maniera gratuita dal proprietario dell’immobile, mentre diventano a pagamento se a richiederli sono soggetti terzi diversi dal titolare. Inoltre, i suddetti documenti devono essere depositati al catasto del Comune di competenza e, nel momento in cui si ha la variazione di almeno uno dei dati in esso contenuti, è necessario provvedere alla modifica. Per effettuare quest’ultima sono previste diverse modalità che si attivano in presenza di determinate condizioni. Di norma, tuttavia, la modifica dei dati al catasto può essere effettuata direttamente dal titolare dell’immobile presentandosi nell’apposito ufficio oppure attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate. In alcuni casi specifici, invece, è previsto che ad effettuare la modifica sia un professionista abilitato alla procedura on line Docfa. La pratica deve essere necessariamente esercitata entro 30 giorni dalla fine dei lavori. Questa è la regola, anche se molto spesso chi possiede un immobile effettua le necessarie modifiche solo prima di venderlo. In questo caso è necessario che la modifica catastale venga effettuata prima del rogito in quanto, se così non fosse, vi sarebbe la discordanza tra lo stato di fatto della casa e la planimetria catastale. Questo porterebbe problemi nella concessione del mutuo all’acquirente dell’immobile. Nei casi di variazione catastale in ritardo è prevista l’applicazione di sanzioni al proprietario.

Quando è obbligatoria la variazione catastale

Come si diceva in apertura, la variazione catastale non è sempre obbligatoria. Lo diventa solo nel momento in cui le modifiche che vengono attuate all’immobile, come ad esempio una casa, sono talmente nette da comportare una variazione della rendita catastale. I casi più frequenti nei quali è necessario presentare la rettifica della planimetria possono essere così sintetizzati:

• quando si intende ottenere la conformità catastale in maniera antecedente rispetto al rogito dell’immobile. Viene posta in essere in questo caso una vera e propria sanatoria;
• quando si deve modificare la distribuzione di un appartamento essenzialmente dovuta ad una ristrutturazione che ha previsto lo spostamento di tramezzi;
• quando c’è il frazionamento o la fusione di unità immobiliari;
• quando c’è un cambio di destinazione d’uso;
• in caso di ampliamento per piano casa;

• quando si verifica la creazione di nuove superfici;
• per la modifica di alcuni elementi della toponomastica, quali indirizzo, nome del proprietario o altri dati presenti nella visura.

In linea generale è possibile dire che l’aggiornamento della planimetria deve essere presentato solo se è stata verificata la regolarità edilizia-urbanistica dell’immobile.

Esempi tipici nei quali si rende obbligatoria la variazione catastale sono quelli legati ai lavori:

• per la realizzazione di un secondo bagno;
• per la costruzione di un armadio a muro;
• per il frazionamento o la fusione di più unità immobiliari;
• per la richiesta cambio di destinazione d’uso dell’immobile (parte del soggiorno diventa una cucina);
• per il recupero del sottotetto e la trasformazione in mansarda;
• per la creazione di nuove superfici quali solai o soppalchi;
• per il montaggio di una veranda.

Si tratta, come evidente, di lavori che potrebbero sembrare ordinari e, dunque, lasciare pensare che non vi sia la necessità di effettuare una variazione catastale. In realtà non è così, soprattutto considerando che gli interventi indicati comportano tutti una modifica della planimetria. Il consiglio, dunque, è sempre quello di chiedere il parere di un esperto del settore per evitare di incorrere in future sanzioni.

La variazione catastale, invece, non è obbligatoria per tutti quegli interventi che sono classificati come irrilevanti. Quest’ultimi sono tali quando non incidono minimamente sulla rendita catastale dell’immobile come nel caso in cui si decida di spostare le porte. In questi casi il proprietario dell’immobile non è costretto ad effettuare la variazione catastale e, dunque, in caso di vendita dell’immobile non potrà essere sanzionato per la mancata comunicazione. Gli basterà soltanto allegare al rogito un’attestazione di conformità dell’immobile secondo quanto previsto dalla circolare 2/2010; art. 19, co. 4 del d.l. n. 78/2010 dell’Agenzia del territorio.

I tempi della variazione catastale

La variazione catastale deve essere presentata, per legge, entro 30 giorni dalla fine dei lavori. Le procedure edilizie, infatti, prevedono che prima dell’inizio dei lavori il proprietario ed il tecnico specializzato presentino al Comune una specifica comunicazione/richiesta di autorizzazione, quali ad esempio la Cila, la Scia o il Permesso di costruire. In seguito alla conclusione dei lavori sarà necessario aggiornare la planimetria catastale per completare correttamente l’iter amministrativo.

Quanto costa una variazione catastale e quali sono le sanzioni previste per chi non la fa

Il costo di una variazione catastale è di 50 euro che andranno corrisposti all’ufficio del catasto. Il prezzo naturalmente sarà più elevato se il proprietario dell’immobile dovesse decidere di avvalersi nel suo operato della collaborazione di un esperto come un geometra, un architetto o un ingegnere abilitato. Le parcelle dei professionisti per questo tipo di attività oscillano in media tra i 400 e i 600 euro, ma non è da escludere che alcuni possano decidere di applicare un tariffario più alto in linea con la concorrenza di mercato della propria area geografica di riferimento. Per quel che riguarda le sanzioni previste in caso di ritardo nella modifica catastale, oltre i 30 giorni dalla fine dei lavori, è necessario sottolineare che queste tenderanno ad essere più alte all’aumentare del ritardo stesso. Così come previsto dalla legge n.190/2014:

• per il ritardo fino a 90 giorni dalla fine dei lavori, la sanzione prevista è di 103,20 euro;
• per ritardi tra i 90 giorni e i 12 mesi, la sanzione sale a 129 euro;
• da 12 mesi a 24 mesi, la sanzione prevista è di 147,43 euro;
• oltre i 24 mesi la sanzione fissa è di 172 euro.

Chi effettua in ritardo la variazione catastale può avvalersi del ravvedimento operoso, ovvero la metodologia prevista dallo Stato per regolarizzare le procedure, anche se in ritardo.

Il Docfa

La legge prevede dei casi in cui la variazione della planimetria catastale a seguito di lavori di ristrutturazione o sanatoria di un immobile debba essere svolta con la procedura Docfa. Più nello specifico è necessario ricorrere a tale pratica quando il proprietario di un immobile deve comunicare al catasto delle variazioni su dati catastali quali la planimetria, gli identificativi, il titolare del bene o la toponomastica. La Docfa prevede che il titolare dell’immobile venga affiancato nella modifica da un tecnico abilitato che, dopo aver rilevato lo stato di fatto, avvierà la procedura. Il sistema Docfa è stato elaborato dall’Agenzia delle Entrate e prevede l’utilizzo di un software gratuito che può essere scaricato dal sito istituzionale. Proprio attraverso questo software il tecnico potrà inviare la planimetria catastale aggiornata e il relativo modulo compilato. Al proprietario dell’immobile, spetta soltanto il compito di presentare al tecnico:

• il proprio documento d’identità valido e in corso;
• gli estremi dell’atto di provenienza;
• l’ultimo titolo abilitativo, autorizzazione o comunicazione (Dia, Scia, Cila) con cui sono stati effettuati i lavori. Tali documenti sono funzionali a verificare la conformità urbanistica di un immobile.

Al proprietario dell’immobile è anche chiesto di firmare il modulo Docfa redatto dal tecnico prima che questo venga consegnato.