Casa, le agevolazioni previste per gli under 36

Cos’è e quali benefici fiscali prevede il bonus prima casa per gli under 36: i requisti previsti, gli immobili inclusi dalla misura e gli atti agevolabili

L’acquisto di una casa rappresente in Italia una delle principali forme di investimento, con lo Stato che ha previsto una serie di benefici per permettere ai cittadini di affrontare con maggiore serenità questa delicata fase. Le agevolazioni, spesso racchiuse in specifici bonus, concedono dei benefici soprattutto in tema di imposte ridotte e limitazione del potere di accertamento di valore. Tra queste misure figura sicuramente il bonus prima casa per gli under 36, provvedimento che mira ad aiutare i più giovani nell’acquisto della prima abitazione offrendo loro di godere di un minore impatto delle imposte indirette per l’acquisto della prima casa e favorendone, di fatto, l’autonomia abitativa.

Cos’è il Bonus prima casa under 36

Il bonus prima casa under 36 è stato introdotto con il decreto legge n. 73/2021, anche conosciuto con il nome di decreto Sostegni bis. Parliamo di una serie di agevolazioni fiscali sulle imposte indirette per l’acquisto da parte dei cittadini più giovani della prima casa. La scadenza iniziale della misura era stata fissata al 30 giugno 2022, ma, grazie alla legge di Bilancio 2022, l’applicazione dei benefit è stata estesa a tutti gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022.

Entrando nel dettaglio dei benefici fiscali concessi dal bonus under 36 per la prima casa, questi prevedono:

• l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale per le compravendite non soggette a Iva;
• il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore per gli acquisti soggetti a Iva.

Come indicato dal sito dell’Agenzia delle Entrate, il suddetto credito d’imposta può essere sfruttato in vari modi dai beneficiari della misura che potranno:

• portarlo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• utilizzarlo in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato;
• utilizzarlo in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928” (istituito con la risoluzione n. 62/2021);
• essere esentati dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

I requisiti per ottenere il bonus

Per poter ottenere i vantaggi derivanti dal bonus prima casa under 36 è necessario essere titolari di alcuni requisiti previsti dalla legge. Come intuibile già dal nome della misura, è importante che i beneficiari non abbiano compiuto 36 anni di età nell’anno in cui hanno stipulato l’atto di acquisto della casa. C’è poi un limite Isee per i richiedenti, che non dovrà essere superiore a 40.000 euro. Si ricorda che per gli atti stipulati nel 2021, l’Isee cui fare riferimento è quello che interessa i redditi e il patrimonio del 2019, mentre per quelli stipulati nel 2022, si prende a riferimento quello del 2020. Qualora però la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare fosse significativamente cambiata rispetto alla situazione rappresentata nella Dsu ordinaria (documento che riporta i dati anagrafici, reddituali e patrimoniali necessari a calcolare l’Isee), si può fare ricorso all’Isee corrente. Quest’ultimo, rispetto a quello ordinario, ha una una validità ridotta a sei mesi dalla data di presentazione del modulo sostitutivo della Dsu se prevede la variazione della sola componente reddituale, mentre ha validità fino al 31 dicembre dell’anno di presentazione del modulo sostitutivo della Dsu se prevede la variazione di entrambe le componenti, reddituale e patrimoniale.

Ma quando è necessario presentare un Isee corrente? Tale fattispecie si configura nei casi di:

• sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa;
• interruzione di trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari;
• diminuzione (rispetto all’Isee ordinario) superiore al 25% del reddito familiare complessivo;
• diminuzione (rispetto all’Isee ordinario) superiore al 20% della situazione patrimoniale.

I requisiti fin qui descritti sono quelli specifici per il bonus prima under 36, che vanno poi ad aggiungersi a quelli previsti per il bonus prima casa che si rivolge a tutte le fasce d’età. Ecco dunque per godere dei benefici dell’under 36, l’acquirente di una abitazione dovrà:

• stabilire la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile;
• dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni prima casa.

Gli immobili interessati dal bonus

La normativa bonus prima casa under 36 prevede dei requisiti sia per i beneficiari della misura che per gli immobili che si acquistano. Per quest’ultimo aspetto si fa riferimento a quanto già previsto per le agevolazioni generiche rivolte all’acquisto della prima casa. Nello specifico, sono interessati dalla misura le tipologie catastali:

• A/2, abitazioni di tipo civile;
• A/3, abitazioni di tipo economico;
• A/4, abitazioni di tipo popolare;
• A/5, abitazioni di tipo ultra popolare;
• A/6, abitazioni di tipo rurale;
• A/7, abitazioni in villini;
• A/11, abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

Oltre che alle suddette categorie catastali, le agevolazioni del bonus prima casa under 36 possono estendersi anche all’acquisto di pertinenze dell’immobile principale, classificate nelle categorie catastali:

• C/2, come magazzini e locali di deposito;
• C/6, come rimesse e autorimesse;
• C/7 come tettoie chiuse o aperte.

È importante ricordare che l’acquisto della pertinenza deve essere destinato a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato, con l’acquisto che può verificarsi sia contestualmente a quello dell’abitazione principale sia con atto separato. In quest’ultimo caso, però, è necessario che l’atto di acquisto delle pertinenze sia stato stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.

Ci sono poi anche alcune categorie catastali che sono escluse dai benefici derivanti dal bonus prima casa e, di conseguenza, anche da quello rivolto agli under 36 con Isee massimo di 40.000 euro. Si tratta delle categorie catastali:

• A/1, ovvero le abitazioni di tipo signorile;
• A/8, cioè le abitazioni in ville;
• A/9, riferite a castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico.

Gli atti agevolabili

Attenzione specifica è prevista poi anche agli atti che possono godere dei benefici derivanti dal bonus prima casa under 36. Le agevolazioni fiscali riguardano nello specifico tutti gli atti che prevedono:

• il trasferimento a titolo oneroso delle proprietà o di una sua quota di comproprietà;
• il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento. È il caso della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso o dell’abitazione delle categorie catastali ammesse dalla misura.

Vengono invece esclusi dai benefici del bonus tutti i contratti preliminari di compravendita, anche se al momento della stipula del contratto definitivo si potrà presentare un’istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per gli acconti e la caparra.

Attenzione alle sanzioni

Il rispetto dei requisiti fin qui esposti è un elemento fondamentale per ottenere il bonus prima casa under 36, tanto che la normativa che regola le agevolazioni prevede che in caso di insussistenza dei titoli richiesti vi siano delle conseguenze per i richiedenti. Più nello specifico la norma prevede che, in caso di assenza dei requisiti, vi sia il recupero delle imposte dovute, l’applicazione degli interessi e l’irrogazione di sanzioni, secondo quanto stabilito per le ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa.

A tal proposito, l’Agenzia della Entrate ha precisato con la circolare n. 12/2021 che qualora venisse riscontrata “soltanto l’insussistenza dei requisiti previsti specificamente per le agevolazioni “prima casa under 36” (per esempio, il valore Isee o il periodo temporale di validità delle agevolazioni), ma sussistano i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”:

• per gli atti soggetti a imposta di registro viene recuperata questa imposta (nella misura del 2%) e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna;

• per gli acquisti soggetti a Iva, invece, viene meno il credito d’imposta con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi), nel caso sia già stato utilizzato”.

Per quel che riguarda l’applicazione dell’Iva, invece, l’Agenzia delle Entrate precisa che questa “resta ferma con l’aliquota del 4% nelle ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa, che si verifica in caso di:

• dichiarazione mendace, resa nell’atto di acquisto, circa la sussistenza dei requisiti;

• mancato trasferimento della residenza nei termini previsti;

• alienazione infraquinquennale non seguita dal riacquisto entro l’anno;

mancata alienazione della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova prima casa”.