Rifacimento di balconi e frontalini in condominio: chi paga?

Caro Salvagente, sono proprietario di un negozio al piano terra senza balconi in un condominio composto da una trentina di appartamenti e quattro negozi. A seguito della rottura dei pavimenti dei balconi, l’assemblea ha deciso di rifare parzialmente le solette, i frontalini e la pavimentazione di alcuni poggioli, insieme alla verniciatura completa di tutte le ringhiere. Quali saranno le spese a mio carico? Devo pagare anche la verniciatura delle ringhiere dei balconi anche se io non ne ho?
Maurizio Venturelli

I balconi sono esclusi dall’elenco contenuto nell’art. 1117 del codice civile (parti comuni dell’edificio) e appartengono come pertinenze a ciascuno dei proprietari degli appartamenti ai quali accedono, insieme alla colonna d’aria sovrastante. Occorre precisare che ci sono due differenti tipi di balconi: quelli cosiddetti aggettanti, che sporgono rispetto alla facciata, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di copertura dell’edificio (Cassazione Civile, Sezione II, sentenza n. 13509 del 27.7.2012); i balconi incassati, che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, restando incassati nell’interno, di solito chiusi su due o tre lati.

Entrambe le tipologie di balcone possono svolgere una funzione estetica a favore dell’intero stabile, cioè possono concorrere a formare le linee architettoniche dell’edificio, elemento fondamentale ai fini dei criteri di riparto delle spese, resi difficili da applicare in assenza di esplicite previsioni nel regolamento condominiale.

A chiarire molti aspetti controversi e spesso fonte di litigi ha contribuito la giurisprudenza. La Corte di Cassazione in recenti pronunce (n. 6624/2012 e n. 21641/2017, solo per citarne alcune) ha sottolineato che, con riguardo ai rivestimenti della fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la qualificazione dei suddetti manufatti come beni comuni, in quanto destinati all’uso comune a norma dell’art. 1117, n. 3, c.c., ovvero come pertinenze ad ornamento del corrispondente appartamento di proprietà esclusiva, va compiuta in base al criterio della loro funzione prevalente in relazione all’appartamento e in rapporto alla struttura ed alle caratteristiche dell’intero edificio.

La Suprema Corte ha ritenuto che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole: perciò per i parapetti, il cornicione, il marcapiano, i frontalini, le ringhiere la manutenzione è a carico di tutti i condomini in relazione ai rispettivi millesimi di proprietà.