Se la risposta alla pratica di condono edilizio arriva 31 anni dopo

Cara redazione,
mi è arrivato per raccomandata un invito al “ritiro del condono edilizio presentato nel 1986”, spedita dal Serv. Tecnico (SUE) del mio (piccolo) comune di residenza. È arrivata a mio nome essendo l’attuale proprietaria dell’immobile in oggetto (una vecchia casa di campagna appartenuta ai miei nonni). Questo condono era stato chiesto nel 1986 a nome di una mia zia (deceduta nel 2002 e residente nello stesso stabile) per sanare lavori effettuati nella vecchia casa sia da lei che dai suoi fratelli (fra cui mio padre).
Dagli anni 2000 sono state fatte da parte mia 2 compravendite e dal 2014 è in fase di ristrutturazione completa con le relative comunicazioni al Comune. Questa pratica è rispuntata dopo 30 anni dall’archivio del Comune (senza nessuna comunicazione in tutto questo tempo) ) e pretendono per il ritiro 200 euro dei diritti di segreteria, minacciando “…che il mancato rilascio del condono edilizio in oggetto determina la non conformità alle norme urbanistiche edilizie dell’immobile”. Ma è corretto tutto ciò?
Per un’amministrazione pubblica degli anni 2000, moderna ed efficente e rivolta ai cittadini….. certamente NO!!!

Paola Marchi

Cara Paola, certo che 31 anni per una risposta a una pratica di condono sono quasi un record… di inefficienza, senza dubbio. Nel dettaglio abbiamo chiesto all’avvocato Orlando Navarra di Konsumer Italia di darci una risposta su come comportarsi in questo caso. Ecco quello che ci ha risposto.

Egregia lettrice,
dalle scarne informazioni che lei ci fornisce sembrerebbe che il problema non sia solo la spesa imprevista dei 200 euro per diritti di segreteria ma il rigetto della domanda di condono edilizio presentata dalla sua parente nel lontano 1986 oppure la comunicazione del suo accoglimento. Potrebbe esserci anche una terza ipotesi ovvero che siano stati richiesti i diritti di segreteria e a fronte delle sue obiezioni verbali sia stata profferita la minaccia da parte del funzionario; se così fosse saremmo in presenza di un comportamento illegittimo del funzionario.
Se il condono è stato invece rilasciato, il consiglio è di pagare i diritti di segreteria poiché sarebbero dovuti sempre che lei non voglia intraprendere un contenzioso volto a contestare la pretesa dell’ufficio per eventuale prescrizione del relativo diritto.
Nel caso in cui le abbiano invece comunicato il mancato rilascio del condono edilizio, documento che le serve per comprovare la regolarità dei trasferimenti immobiliari successivi alla presentazione della istanza di condono stessa, saremmo in presenza di un effettivo problema. Infatti una recente sentenza della Cassazione (Cass. 5 dicembre 2014 n. 25811, Rel. Triola), precisa che agli effetti dell’art. 40, co. 2, L. 47/1985, sussiste, oltre che la nullità di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili da cui non risulti la dichiarazione di regolarità urbanistica del bene o la dichiarazione di pendenza del procedimento di sanatoria, altresì la nullità di carattere “sostanziale” per gli atti di trasferimento di immobili comunque non in regola con la normativa urbanistica. La sentenza ribadisce quindi il principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione per la presentazione di domanda di condono edilizio, ove tali circostanze non risultino dichiarate negli atti stessi.
La questione delle conseguenze dell’alienazione di immobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate o non sanabili, è stata sovente risolta nella giurisprudenza sul piano dell’inadempimento. Ad esempio, la sentenza 22 novembre 2012 n. 20714 ha affermato che, in tema di vendita di immobili, il disposto della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, consentendo la stipulazione, ove risultino presentata l’istanza di condono edilizio e pagate le prime due rate di oblazione, esige che la domanda in sanatoria abbia i requisiti minimi per essere presa in esame dalla P.A. con probabilità di accoglimento. In tal caso occorre l’indicazione precisa della consistenza degli abusi sanabili, presupposto di determinazione della somma dovuta a titolo di oblazione, nonché la congruità dei relativi versamenti, in difetto delle quali il promittente venditore è inadempiente e il preliminare di vendita può essere risolto per sua colpa. Risolto per colpa significa che il contratto viene sciolto per inadempimento e a seguito di iniziativa giudiziaria da parte dell’acquirente.
Tuttavia nel caso di abusi rilevanti ed ove non sia stato nemmeno dichiarata nell’atto la presentazione dell’istanza di condono edilizio potrebbe esservi la nullità totale della compravendita, concetto questo del tutto diverso dall’inadempimento. In sostanza il bene nel caso della nullità sostanziale non può “circolare” a mezzo di compravendita.