Continua la serie di guide utili del Test sul condominio. Dopo la monografia sull’amministratore di condominio, quella sull’assemblea, ci occupiamo del regolamento di condominio
Il regolamento condominiale
Il regolamento condominiale è obbligatorio quando in un edificio il numero dei condomini sia superiore a dieci e contiene le norme che disciplinano l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Il regolamento può essere già inserito nell’atto di compravendita dal costruttore-venditore e accettato e sottoscritto da tutti i condomini all’unanimità (è il cosiddetto regolamento “contrattuale”, che può anche limitare i diritti dei singoli condomini sulle proprietà individuali o sulle parti comuni, può ampliare i poteri o attribuire maggiori diritti a uno o più condomini).
Ma il regolamento può anche avere natura “assembleare”, quando i condomini lo approvano in assemblea. In questo caso, il regolamento viene adottato dall’assemblea anche su iniziativa di uno solo dei condomini. L’approvazione del regolamento si effettua con una normale delibera assembleare che deve però deve essere approvata dalla maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Una volta approvato, il regolamento vincola tutti i partecipanti, nonché gli eredi e gli aventi causa (i dissenzienti possono però impugnarlo davanti all’autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla deliberazione).
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Se invece in sede assembleare non si dovesse riuscire a decidere sulla sua approvazione, ci si può rivolgere all’autorità giudiziaria che provvederà al posto dei condomini.
Il contenuto
Quanto al contenuto, nonostante il potere di autoregolamentazione del condominio sia piuttosto ampio, è bene chiarire subito che le norme del regolamento non possono in alcun modo ledere i diritti di ciascun condomino, risultanti dagli atti di acquisto o da altre convenzioni, né possono contenere clausole in contrasto o in deroga alle disposizioni di legge.
Ad esempio, l’assemblea non può approvare un regolamento che contrasti con le norme del codice civile che stabiliscono l’irrinunciabilità ai diritti sulle cose comuni, l’indivisibilità delle parti comuni, la disciplina dell’amministratore (nomina, revoca, obblighi e attribuzioni), delle innovazioni, delle assemblee e delle deliberazioni.
La riforma del condominio del 2012 ha infine introdotto l’obbligo di allegare il regolamento al registro dei verbali e delle assemblee, tenuto dall’amministratore, al quale tra l’altro spetta anche il compito di curarne l’osservanza da parte dei condomini.
Il regolamento è “pet friendly”
La riforma ha introdotto un’altra novità importante, ovvero il divieto per il regolamento condominiale approvato in assemblea di contenere disposizioni che vietino di possedere o detenere animali domestici.
In ogni caso, sui proprietari degli animali cadranno sempre gli obblighi di mantenere pulita l’area di passeggio, di utilizzare il guinzaglio e la museruola (se l’animale è di indole aggressiva, come previsto dal 2009 da un’ordinanza del ministero della Salute). E naturalmente restano ferme anche le norme in materia di responsabilità civile per i danni cagionati dall’animale e per le immissioni moleste (rumore e disturbo della quiete) che superano la normale tollerabilità.
La modifica del regolamento
Le procedure per modificare il regolamento condominiale sono diverse per il regolamento formato in assemblea e per quello contrattuale.
Nel primo caso, ciascun condomino può assumere l’iniziativa per la revisione del regolamento; l’assemblea poi deciderà deliberando la modifica con la maggioranza dei presenti che rappresenta almeno la metà del valore dell’edificio (è la stessa maggioranza prevista per l’approvazione del regolamento stesso).
Nel caso di regolamento contrattuale, invece, sarà sempre necessaria l’unanimità dei condomini.
