Una situazione molto comune: un condomino non riesce più a pagare le spese e le quote non pagate gravano su tutto il condominio. Cosa fare in casi come questi e quali obblighi ha l’amministratore?
Caro Salvagente,
una condomina di 85 anni a seguito di un incidente che le ha fatto perdere l’autonomia, è stata ricoverata in una residenza per anziani. Da un anno non paga le spese condominiali, il suo deficit cognitivo non le consente di nominare un amministratore fiduciario, mentre i suoi eredi più prossimi si rifiutano di saldare i debiti. Quali strumenti abbiamo per recuperare le quote non pagate? Che cosa può fare il nostro amministratore?
Gianluca Munerato
La legge prevede strumenti adeguati per consentire al condominio di riscuotere le quote delle spese comuni.
Il comma 9 dell’articolo 1129 del codice civile stabilisce che l’amministratore è tenuto ad “agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.
Si tratta di una disciplina innovata dalla riforma del condominio (legge 220/2012), che ha reso più stringenti i doveri dell’amministratore e ha fissato anche un limite temporale: 180 giorni (articolo 1130, numero 10 del codice civile) dalla fine della gestione per la chiusura del rendiconto e la convocazione dell’assemblea di approvazione.
Riscuotere i contributi necessari per sovvenzionare le spese di gestione è un dovere dell’amministratore e rientra tra le sue incombenze previste dall’articolo 1130, n. 3, c. c.. Egli può anche essere revocato giudizialmente se, dopo avere promosso azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute dal condomino, abbia omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente azione esecutiva coattiva (articolo 1129, comma 12, n. 6 del codice civile.).
La legge stabilisce inoltre che l’amministratore può chiedere al giudice, senza l’autorizzazione dell’assemblea, l’emanazione di un decreto ingiuntivo, e se la richiesta viene formulata sulla base dello stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea, il decreto sarà immediatamente esecutivo (Cassazione 10 aprile 1996, n. 3296).
L’amministratore può anche impedire alle famiglie morose l’uso dei servizi condominiali, o almeno di quelli che sono suscettibili di godimento separato, ma non può autonomamente ripartire tra i condomini le quote di chi non ha pagato perché la decisione di costituire un fondo cassa ad hoc deve essere presa dall’assemblea con una delibera che ormai la giurisprudenza ha confermato debba essere adottata all’unanimità e non a maggioranza (Corte di Cassazione n. 13631/2001; Corte di appello Ancona n. 601/21 del 19 maggio 2021). Infine, l’amministratore è tenuto anche a comunicare ai creditori del condominio i dati dei morosi (articolo 63 disp. att. c. c.) che gliene facciano richiesta.
