Errori catastali: chi paga e di chi è la responsabilità?

Che cosa sono gli errori dei dati catastali e cosa fare quando ce ne dovessimo accorgere. Le responsabilità del notaio e come ottenere eventualmente il risarcimento. 

Comporre un atto é una pratica che può portare ad alcuni errori, anche se svolta da professionisti del settore di riferimento. Pensiamo, ad esempio, ai notai che, nella redazione di un atto catastale, sbaglino a inserire i dati relativi agli immobili. Nella maggior parte dei casi si può rimediare con una rettifica dell’atto errato che, al verificarsi di talune occasioni, può essere svolta direttamente dal pubblico ufficiale in maniera autonoma (senza il permesso alle parti). Nei casi più gravi, invece, l’errore del notaio nell’inserimento dei dati catastali può portare a un danno economico per le parti coinvolte dall’atto notarile. Quest’ultime hanno il diritto a essere risarcite se lese da operazioni ed errori per cui si è accertata la responsabilità del notaio.

Errori catastali: i dati

Per comprendere quali possano essere gli errori catastali più comuni e quali, soprattutto, quelli che comportano conseguenze economiche per le parti coinvolte, è necessario avere ben presente cosa sono i dati catastali di un immobile. Iniziamo col dire che si tratta di tutte quelle informazioni che servono a identificare una determinata proprietà nell’ambito del catasto, ovvero l’inventario di tutti i beni immobili presenti sul territorio dello Stato (terreni o fabbricati appartenenti a soggetti privati e pubblici). Volendo fare un esempio, è come se attraverso la consultazione delle carte catastali di un comune si consultasse la carta d’identità di tutti gli immobili presenti in un determinato territorio. La redazione degli atti catastali deve, per legge, essere svolta dai notai abilitati, pena la nullità dell’atto stesso. Qualora il notaio dovesse commettere degli errori nella redazione dell’atto catastale, sarà possibile procedere con una rettifica dell’atto stesso, ma solo in presenza di errori materiali presenti (semplice distrazione o svista che non incide sulla volontà delle parti) in un atto pubblico oppure in una scrittura privata autenticata. In tal caso, inoltre, per esserci la rettifica, è necessario che si tratti di errori relativi a dati preesistenti alla redazione del notaio. Nel caso descritto il professionista ha la possibilità di procedere in maniera autonoma oppure semplicemente su incarico di una sola delle parti coinvolte nell’operazione.

Errori catastali: la rettifica dei dati sbagliati dal notaio

Nel momento in cui una delle parti coinvolte in un atto catastale, o il notaio stesso che lo ha redatto, si accorga della presenza di un errore, può sollecitare la risoluzione dello stesso. Nel caso in cui ad accorgersi dell’inesattezza sia il notaio, questo, come detto, per errori materiali preesistenti potrà agire in autonomia provvedendo alla correzione. In generale è possibile dire che il notaio ha facoltà di intervento e correzione quando capisce che l’errore materiale è imputabile in maniera esclusiva al suo operato, ovvero la colpa è la sua. La modifica, in questo caso, non incide sulla volontà delle parti e, dunque, il professionista ha la facoltà di rettificare l’atto senza dover informare le parti.

A livello operativo la rettifica di un atto con errori catastali avviene attraverso una dichiarazione sottoscritta dal notaio con la quale si va a correggere il dato inserito in maniera errata. Ecco dunque che, con la dichiarazione, il notaio riporta i dati catastali corretti che andranno a prendere il posto di quelli sbagliati che erano in precedenza stati inseriti nel documento originario. Se ne deduce che la rettifica rappresenti un nuovo e valido atto di natura pubblica redatto sempre dal notaio che, quindi, dovrà essere ugualmente trascritto nei registri della conservatoria  e rappresentano un’appendice del documento originario.

Le responsabilità in caso di danni

Quanto abbiamo fin qui descritto è stato rivolto esclusivamente ai casi in cui vi sia la presenza di errori catastali che non producono danni. Nel momento in cui, invece, l’operato del notaio arreca dei danni alle parti coinvolte in un atto, dovranno essere accertate le responsabilità dell’accaduto e, nel caso in cui sia stato lui a commettere l’irregolarità, il notaio sarà chiamato a risarcire il danno. In questi casi andranno accertate le responsabilità al fine di comprendere chi sarà a dover pagare la rettifica e se ci sono le condizioni per cui il notaio debba risarcire le parti lese dal suo operato.

Il risarcimento

Il primo aspetto da tenere in considerazione, in questi casi, è il costo della rettifica di un atto notarile. Tale spesa è, in assenza di errori e responsabilità del notaio, a carico delle parti ed è da considerarsi come un costo aggiuntivo al normale onorario del professionista. In genere vengono richieste alcune imposte dal valore di qualche centinaio di euro. Questa spesa è a carico delle parti dell’atto, a meno che il notaio non abbia commesso degli errori. In tale scenario l’operazione è gratuita per le parti, con il professionista che se ne fa carico e, eventualmente, si impegnerà a pagare anche i costi necessari per registrare il nuovo atto.

Quando le parti non hanno colpe nell’errore dei dati catastali e, proprio a causa di questi, subiscono dei danni, è previsto anche che il notaio responsabile fornisca loro un risarcimento. In questa fattispecie, dunque, si entra nel campo della cosiddetta responsabilità professionale, molto simile a quella imputabile ad avvocati o medici che commettono errori nello svolgimento della loro attività professionale. Per rendere più comprensibile tale passaggio, ricorriamo ad un esempio pratico e supponiamo il caso di una parte che a causa di un errore nella trascrizione dei dati catastali perda la possibilità di vendere l’immobile oggetto dell’atto. Al verificarsi di tali condizioni e solo dopo aver accettato le responsabilità, la parte lesa potrà chiedere il risarcimento del danno al notaio. Tale richiesta può essere fatta nel rispetto del termine di prescrizione di 10 anni che decorrono dal momento in cui l’errore del notaio è stato commesso. Oltre questa soglia temporale, la responsabilità del pubblico ufficiale si prescrive.

Errori catastali: i tempi di prescrizione

La prescrizioni della responsabilità notarile è di 10 anni che, però, secondo l’interpretazione fornita dalla giurisprudenza, non sempre decorrono dal momento in cui il notaio ha preparato l’atto, ma si possono far partire anche da quando le parti coinvolte vengano a conoscenza dell’errore che ha cagionato loro dei danni. Pensiamo, ad esempio, al caso in cui l’acquirente di un immobile scopra, solo diversi anni dopo l’acquisto, di aver preso un bene che, in realtà, era di proprietà di un soggetto diverso da quello che gliel’ha venduto. In tale scenario chi ha acquistato potrà rivalersi sul notaio anche se si è oltrepassato il limite della prescrizione di 10 anni. Sul tema si è espressa anche la Corte di Cassazione sottolineando che il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da responsabilità professionale non parte dal momento in cui la condotta del professionista determina l’evento dannoso, ma da quello in cui la produzione del danno è stata – in maniera oggettiva – percepita e conosciuta da chi ha subito il danno. Si sottolinea tuttavia che gli errori dei dati catastali sono facilmente riscontrabili nel momento in cui le parti sottoscrivono l’atto pubblico e, dunque, raramente si arriva a prescrizioni calcolate nella modalità indicata nel precedente esempio. Alle parti coinvolte spetta quindi il compito di prestare la massima attenzione al momento della sottoscrizione dell’atto, soprattutto alle informazioni facilmente riscontrabili sulla base di altri documenti, come ad esempio le generalità delle parti e i dati catastali. Da questo si evince che, in caso di errori del notaio commessi sui dati catastali, il termine di prescrizione decorra, in linea di principio, dalla data del rogito.

Come correggere gli errori dei dati catastali

Qualora le parti riscontrassero degli errori nei dati catastali relativi ai propri immobili, potranno chiedere che questi vengano corretti nella banca dati del catasto, con esclusione di Trento e Bolzano, dove invece il servizio viene gestito dalle rispettive province autonome. Le modalità di presentazione della domanda di correzione sono principalmente due:

• direttamente negli uffici provinciali del territorio;
• attraverso i servizi online di contact center.

In entrambi i casi il richiedente dovrà fornire le proprie generalità, i dati catastali dell’immobile oltre che evidenziare l’errore dei dati notarili e fornire tutte le informazioni utili alla sua correzione.

La correzione degli errori dei dati catastali online

Riscontrati degli errori dei dati catastali,  è possibile chiederne la correzioni attraverso i portali online del catasto. Entrando più nello specifico, con questa modalità si potranno correggere:

• gli errori relativi all’intestatario dell’immobile, con la falla che può riguardare il nome e cognome di un soggetto o la denominazione in caso di aziende, così come il codice fiscale, il luogo e data di nascita o la sede legale per le imprese. In questi casi la richiesta può essere presentata online fornendo l’identificativo catastale dell’immobile, ovvero catasto terreni o fabbricati, comune, foglio, particella, subalterno. Inoltre dovranno essere forniti gli estremi di uno dei seguenti documenti: atto notarile di acquisto (o altro atto pubblico), dichiarazione di successione, domanda di voltura catastale, denuncia al catasto di nuova costruzione o variazione. Questi dati sono contenuti sulla visura catastale e sui documenti citati (atto notarile, successione e così via);

• gli errori sui dati dell’immobile, ovvero quelli che riguardano l’indirizzo, l’ubicazione (n° civico, piano, interno, ecc.) o le inesattezze relative al numero di vani o ai metri quadri. Anche in questi casi la richiesta dovrà riportare anche l’identificativo catastale dell’immobile e gli estremi dell’atto notarile di acquisto, della dichiarazione di successione, della denuncia al catasto di nuova costruzione o di una variazione o altro documento che possa certificare l’avvenuta variazione;
• le segnalazione di incoerenza per fabbricati non dichiarati al catasto. In questo caso viene chiesto ai titolari di regolarizzare la situazione, con l’Agenzia delle Entrata che ha pubblicato degli specifici elenchi dei Comuni e delle particelle di terreno nei quali è stata accertata la presenza di fabbricati o di ampliamenti di costruzioni che non risultano dichiarati al catasto. Si sottolinea, tuttavia, che ci sono delle situazioni particolari per cui i titolari non sono tenuti a svolgere questo adempimento;
• le segnalazioni di incoerenza per fabbricati rurali produttivi di reddito e ancora censiti al catasto dei terreni che devono però essere censiti al catasto dei fabbricati. Il termine per questa dichiarazione è scaduto il 30 novembre 2012 e l’Agenzia ha pubblicato degli elenchi dei fabbricati rurali non ancora dichiarati al catasto dei fabbricati. Anche in questo caso sono previste delle situazioni per cui i titolari non sono tenuti ad alcun adempimento.

Volendo andare a riassumere quanto detto, è possibile dire che online possono essere presentati:

• reclami disservizi da parte degli uffici;
• solleciti per la trattazione di atti presentati e non ancora evasi
• istanze di revisione della rendita catastale;
• richieste di assistenza nell’utilizzo delle procedure informatiche;
• richieste di informazione sullo stato di avanzamento delle pratiche;
• richieste di informazione generiche su procedimenti, indirizzi, ecc.

La correzione degli errori dei dati negli uffici

La richiesta di correzione dei dati catastali può essere presentata anche negli uffici competenti del territorio di appartenenza. In questi casi è necessario che l’interessato presenti una specifica domanda nella quale vengano riportate:

• le sue generalità;
• i dati dell’immobile;
• l’errore riscontrato.

Al fine di velocizzare la correzione degli errori, può essere molto utile allegare anche copia dei documenti che comprovano la richiesta. L’istanza presentata non ha dei costi e può essere redatta su carta semplice.