Diritti reali: le differenze tra proprietà, usufrutto ed enfiteusi

La proprietà esiste ed è un diritto reale per eccellenza. Ma ci sono condizioni ed esigenze, riconosciuti dalla legge, in cui questo diritto è condiviso. Vediamo in quali casi

In un film diretto da Elio Petri, del 1973, La proprietà non è più un furto, Flavio Bucci veste i panni di Total, protagonista della pellicola, giovane impiegato di banca e allergico al denaro. Total non se la passerà bene quando si convertirà al marxismo-mandrakismo. Diventa ladro per ideologia perseguitando la proprietà, il simbolo del capitalismo che pochi anni prima, nel mondo occidentale, i movimenti studenteschi del 68 avevano cercato di mettere in discussione. Petri va oltre la retorica delle contestazioni e, con uno stile grottesco e parossistico, si interroga sul significato del “possesso”, rispondendo in parte nel titolo del film: La proprietà non è più un furto.

La società ha stabilito di fatto che la proprietà è un diritto reale. La proprietà è il diritto reale per eccellenza.  È certamente una scelta della società umana. Possedere un bene, esserne proprietari, è un diritto. Lo riconosce l’articolo 832 del codice civile, il quale precisa che la proprietà è “il diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

Tuttavia, questo godimento può essere ceduto, condiviso, sublimato in altre forme e modalità di gestione. Il concetto stesso di proprietà, negli ultimi anni si è evoluto assumendo più significati. Del resto, già nell’Ottocento era chiaro che la proprietà avesse dei doveri, oltre che dei diritti. Altrimenti diventa, come accadeva spesso a quel tempo (ma purtroppo anche oggi), occupazione di un bene, più o meno con la forza, o senza.

Dunque, la proprietà è un diritto pieno, potenzialmente illimitato ed esclusivo, ma accanto allo stesso ci sono altri diritti reali di natura limitata. Così, oltre ai diritti reali, la nostra società ha sancito anche i diritti reali di godimento su beni immobili. Significa che si può godere di questo diritto anche e non necessariamente da proprietari di un bene immobile. Oppure lo si può diventare in seguito, in alcune circostanza e condizioni.

Questi diritti sono categorizzati con l’espressione diritti reali minori, ossia quei diritti che fanno proprio riferimento a tutti quei diritti reali diversi da quello di proprietà. Si distinguono, a loro volta, in diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia. I primi si affermano su beni altrui e non quindi su beni propri e in buona sostanza limitano il diritto di proprietà di un altro soggetto, cessati i quali riprende la sua pienezza.

I diritti reali di godimento riconosciuti dal nostro stato di diritto, quindi dai codici e dalle leggi, sono:

• Usufrutto
• Uso
• Abitazione
• Superficie
• Enfiteusi
• Servitù prediali

Invece, i diritti reali di garanzia nell’ordinamento giuridico italiano, sono un tipo di diritto reale su cosa altrui, con la funzione di vincolare un dato bene a garanzia di un dato credito (Esempio: la banca che concede il mutuo a un cittadino). Pertanto, i diritti reali di garanzia si esercitano in due modalità:

• Pegno
• Ipoteca

Cosa è l’usufrutto?

Usufrutto deriva dal verbo “usufruire”, utilizzare. L’esempio più comune è quando un soggetto non è proprietario dell’appartamento, ma ha diritto di godimento di usufrutto dello stesso.

Tecnicamente l’usufrutto è un diritto reale minore regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, consistente nel diritto di un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti, ma con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. Si tratta di un diritto reale di godimento su cosa altrui dal contenuto molto vasto: le facoltà dell’usufruttuario hanno infatti un’estensione che si approssima, pur senza raggiungerla, alla facoltà di godere delle cose spettanti al proprietario, al quale residua la nuda proprietà.

Nel diritto romano, “l’usufrutto è il diritto di usare e usufruire di cose altrui senza alterarne la natura e la consistenza”.

L’usufrutto si può costituire per:

• Contratto legale. Quando il proprietario di un bene cede a un soggetto l’usufrutto del bene (l’utilizzazione), oppure potrebbe decidere di vendere questo bene riservando per se l’usufrutto, cioè consentendo a terzi di utilizzarlo in un tempo limitato o fino al decesso, superato il quale il reale proprietario che l’ha acquistato potrà godere del diritto di proprietà e di utilizzo a suo piacimento. È possibile costituire l’usufrutto anche con atto unilaterale (promessa al pubblico e donazione obnuziale);
• Quando una persona riserva ad un’altra il diritto di usufrutto su di un bene che lascia ad altri in eredità;
• Questo diritto matura quando un soggetto acquista il diritto su un bene per avere esercitato su di esso poteri per tanto tempo senza essere mai stato interrotto dal proprietario. L’usucapione ordinaria si compie quando un soggetto acquisisce il diritto di proprietà dopo un possesso continuativo di almeno 20 anni. Quella abbreviata di diritti reali su beni immobili si compie invece con il decorso di dieci anni dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo.

L’usufruttuario che gode di un bene di proprietà di un altro soggetto può pretendere dei diritti ma deve anche rispettare dei doveri.

I diritti dell’usufruttuario:

• Godimento pieno del bene;
• Fare propri i frutti che il bene produce;
• Chiedere il rimborso delle spese sostenute per il miglioramento della cosa oggetto del suo diritto;
• Cedere il suo diritto, oppure ipotecarlo, salvo diversa disposizione nel titolo costitutivo o nella legge.

I doveri dell’usufruttuario:

• Rispettare la destinazione economica del bene;
• Fare l’inventario iniziale dei beni su cui è costituito il diritto;
• Prestare idonea garanzia alla restituzione;
• Custodire le cose con diligenza ed in particolare usare la diligenza del buon padre di famiglia;
• Sostenere le spese di custodia, manutenzione e di ordinaria amministrazione;
• Pagare le imposte sul reddito delle cose;
• Non può compiere atti di disposizione quali ad esempio vendita o donazione della cosa;
• Cessato l’usufrutto va restituita la cosa oggetto del diritto.

L’usufrutto si può estinguere. E le cause possono essere diverse, e sono:

• Scadenza del termine laddove sia stato stabilito;
• Morte dell’usufruttario;
• Decorso dei trent’anni, se titolare dell’usufrutto è un’organizzazione collettiva;
• Prescrizione, quindi non utilizzo ventennale del bene;
• Consolidazione, se l’usufrutto e la proprietà si uniscono nella stessa persona;
• Perimento del bene su cui esiste il diritto d’usufrutto;
• Quando, per esempio, l’usufruttuario non rispetta la destinazione economica del bene, circostanza che va accertata e sancita con sentenza di un giudice;
• Rinuncia;
• Il verificarsi della condizione risolutiva, se prevista sul contratto.

Cosa sono l’uso e l’abitazione?

L’uso consiste nel diritto di servirsi di un bene, e se fruttifero, di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (art. 1021) Il diritto si distingue dall’usufrutto proprio per tale limite ad esso imposto. Dato il suo carattere personale il diritto d’uso (e anche quello di abitazione) non può essere ceduto, pertanto il bene non può essere concesso in locazione o in godimento a terzi. Il diritto d’uso si estingue al pari di quello di usufrutto con la morte del titolare, e pertanto non può formare oggetto di disposizione testamentaria.

Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento che attribuisce, a chi lo possiede, la facoltà d’uso al solo scopo di abitarvi. Questo è un diritto incedibile e il titolare di questo diritto può far godere del diritto solo i membri della sua famiglia. Quindi non può farlo in affitto a sua volta.

Cosa è il diritto di superficie?

La separazione tra proprietà del suolo e proprietà di ciò che vi è sopra costruito, può verificarsi per legge o per volontà delle parti. Quando sul suolo c’è un diritto limitato che si esaurisce nella facoltà di edificare si parla di diritto di superficie. Mentre sull’edificio, se costruito, c’è proprietà superficiaria. Nel caso del condominio, la superficie è comproprietà di tutti i condomini.

L’articolo 952 recita che il proprietario di un suolo può concedere ad un altro soggetto il diritto di costruire un edificio sopra al suo suolo attribuendogli la proprietà separata dell’edificio. Il proprietario può, inoltre, alienare la costruzione già esistente mantenendo la proprietà del suolo. Un esempio è il chiosco o l’edicola, che occupa suolo di proprietà pubblica. Ma anche opere di pubblica utilità.

• Edilizia convenzionata (Le case popolari).

Questa modalità di costruire e abitare un immobile rientra nel diritto di superficie. I piani per l’edilizia economica e popolare introdotti dalla Legge n. 167 del 1962, ricorrono al diritto di superficie, quale strumento e mezzo giuridico, grazie al quale si è riusciti a costruire un’edilizia convenzionata, a prezzi calmierati. Quindi, l’ente pubblico o il Comune possono espropriare un terreno ai privati cittadini per realizzare costruzioni da destinare all’edilizia agevolata.

Cos’è l’enfiteusi?

È in disuso, ma ancora garantito dal codice civile. Consiste nel cedere ad altri (l’enfiteuta) il godimento di un immobile con l’obbligo di pagare un canone e di migliorare il fondo.

L’enfiteusi può risolversi in proprietà dopo almeno venti anni, mediante il pagamento di una somma risultante dalla capitalizzazione del canone annuo. Dunque si può riscattare.

Cosa è il diritto di servitù?

Uno degli esempi classici di questo diritto è il passaggio attraverso un terreno di proprietà. La servitù consente a chi detiene questo diritto di attraversare una strada o un territorio di cui non è proprietario, ma che deve attraversarlo per necessità. Ma anche opere visibili come la servitù per il passaggio dell’acquedotto pubblico.