Come calcolare il valore di mercato di una casa

Cosa è necessario fare per calcolare il valore di mercato di una casa in maniera adeguata. La formula da applicare, la banca dari dell’Agenzia delle Entrate e tutti i valori che servono.

Ci sono casi in cui si può avere la necessità di calcolare il valore di mercato di un immobile, magari quando si decide di vendere, oppure semplicemente se si vuole avere un parametro economico che stimi quale sia il valore della casa. In questi casi ci si potrà rivolgere a degli specialisti, come ad esempio le agenzia immobiliari, che possono contare su architetti e ingegneri specializzati, oppure si potrà agire in autonomia effettuando una serie di calcoli e valutazioni magari facendo riferimento ai molti calcolatori automatici presenti in rete. Un altro modo, forse ancora poco conosciuto, è quello di conoscere il valore dell’immobile attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate, nell’apposita sezione rivolta ai cosiddetti parametri Omi, ovvero Osservatorio del mercato immobiliare.

Il valore di mercato di una casa

Iniziamo subito col dire che per stimare il valore di mercato di una casa andranno prese a riferimento le condizioni delle domanda e dell’offerta del mercato stesso in quel dato periodo storico. Il calcolo del valore della casa deve tenere conto di diversi fattori, quali ad esempio:

• le sue effettive condizioni;
• la zona in cui è ubicato;
• la presenza di servizi pubblici nelle immediate vicinanze,
• la presenza o meno di eventuali pendenze sull’immobile.

Molto importante è poi l’assunto per cui l’effettivo valore di mercato della casa deve essere calcolato sulla base della media dei prezzi di vendita delle abitazioni che possono vantare delle caratteristiche simili e che sono ubicate nel medesimo luogo. Non si deve dunque tenere troppo conto del valore affettivo che una casa, o un immobile più in generale, potrebbe avere per chi vende, ma è necessario rifarsi a dei parametri oggettivi in linea con la situazione attuale del mercato immobiliare. Come è ovvio non vi è alcuna legge che impone dei prezzi standard per le compravendite immobiliari, ognuno dunque è libero di scegliere il prezzo che intende applicare alla sua casa in vendita, così come gli acquirenti sono liberi di accettare o meno queste condizioni. L’unico possibile “intoppo” in tal senso è rappresentato dal fatto che, in presenza di compravendite contraddistinte dall’applicazione di prezzi di vendita molto al di sotto del valore di mercato, il fisco potrebbe provvedere ad un accertamento fiscale, ipotizzando che la parte eccedente del valore di mercato possa essere stato corrisposta in nero tra le parti.

Il valore catastale di una casa

• Da discorsi in precedenza affrontati potrebbe crearsi confusione tra valore di mercato e valore catastale. Si tratta, in realtà, di due parametri distinti e diversi che solo in alcuni casi possono coincidere. Entrando più nello specifico, il valore di mercato rappresenta il prezzo di vendita di un immobile sul mercato libero, mentre il valore catastale corrisponde al valore fiscale che viene attribuito ad un immobile in base alla rendita catastale. Se ne deduce che, di norma, il valore catastale risulta quasi sempre essere inferiore al valore di mercato. È bene inoltre sottolineare che il valore catastale ha comunque la sua importanza nell’atto di compravendita di un immobile. È proprio sul valore catastale che viene calcolata l’imposta di registro.
• Calcolare il valore di mercato di una casa
• Per calcolare il valore di mercato di una casa, come detto, è necessario prendere in considerazione l’offerta e la domanda nel periodo di valutazione. Andranno poi considerate le caratteristiche tecniche ed economiche della casa, con il valore di mercato che sarà la risultante di una formula matematica pari al prodotto tra la superficie commerciale, il prezzo al metro quadro e i relativi coefficienti di merito. Ecco la formula scritta in maniera lineare: superficie commerciale x quotazione al metro quadro x coefficienti di merito
• La superficie commerciale
• Cerchiamo di analizzare i diversi parametri che compongono la formula in precedenza riportata necessaria al calcolo del valore di mercato di una casa. Partiamo dalla superficie commerciale di un immobile che può essere definita come la somma delle superfici utili di tutti i locali, ivi comprese anche le aree comuni e le pertinenze (terrazzi e balconi). Molto importante è non confondere la superficie commerciale con quella calpestabile che, invece, fa riferimento alla somma delle parti interne dei singoli ambienti, al netto di muri perimetrali o interni. Inoltre, rispetto alla commerciale, la superficie calpestabile ha una modalità di misurazione nettamente diversa. Il calcolo della superficie commerciale parte dalla presa in considerazione:
• di tutte le superfici coperte, ovvero i metri quadrati coperti calpestabili dell’immobile, le mura, le mansarde, i soppalchi, le verande e le taverne. Si sottolinea inoltre che ogni zona viene calcolata in percentuale differente all’interno del calcolo;
• di tutte le superfici ponderate o scoperte ad uso esclusivo, ovvero tutte quelle aree calpestatili di proprietà, come balconi, attici, cortili, giardini, cantine, garage, box, portici e patii;
• delle quote percentuali delle superfici di pertinenza, ovvero gli gli spazi comuni.

Possiamo ora procedere all’analisi del calcolo della superficie commerciale. Il primo passo da compiere è reperire la superficie calpestabile della casa espressa in metri quadri alla quale andrà aggiunta quella corrispondente ai muri perimetrali, ovvero quelli che circondano la casa, e ai muri interni. Per calcolare la superficie dei muri, cioè quella su cui i muri stessi poggiano, è necessario utilizzare un criterio orientativo: si aggiunge il 5% della superficie calpestabile. Andranno poi aggiunti i balconi, le terrazze e i porticati, ma solo per il 30-33% della loro superficie. Ipotizzando un balcone di 20 metri quadri, si considera soltanto il 30%, ovvero 6 metri. Per quanto riguarda, invece, le superfici di pertinenza, queste vengono calcolate in percentuali in base alla loro metratura e qualità. Volendo fare qualche esempio, le cantine sono calcolate al 25% della loro metratura, i box in percentuali comprese tra il 40 e l’80%, le mansarde rifinite all’80%, mentre i locali interrati abitabili al 60%.

La quotazione al metro quadro

Dalla precedente formula mostrata e relativa al calcolo  del valore di mercato di una casa, emerge che un altro fattore determinante sia la quotazione al metro quadro. Questa viene calcolata prendendo in considerazione vari elementi, quali:

• la localizzazione geografica. Appare evidente che un immobile sito in una zona centrale o vicino a servizi essenziali e infrastrutture avrà un prezzo più alto rispetto ad una casa simile che però si trova in una zona isolata o rurale;
• le condizioni dell’edificio, ovvero se l’immobile richiede ulteriori interventi di manutenzione essenziali dopo essere stato acquistato. Una casa priva di allacci elettrici e idrici, o con crepe e muffa diffusa, avrà un prezzo minore rispetto a quella di una simile che, invece, è ben tenuta ed è fornita di tutti gli elementi necessari per poterci vivere;
• lo stato di conservazione, che tanto maggiore è tanto più farà accrescere il valore di mercato della casa.

Entrando più nello specifico, il prezzo di una casa al metro quadro si ottiene moltiplicando la sua superficie commerciale per il valore al metro quadro di una data zona. Per le quotazione del metro quadro si fa riferimento ad una banca dati dell’Agenzia delle Entrate che fornisce informazioni in merito alle varie tipologie di immobili, con un aggiornamento che avviene ogni sei mesi. Si tratta del già citato Omi, Osservatorio del mercato immobiliare, che offre a chi lo consulta un valore minimo e uno massimo al metro quadro, in modo tale che gli utenti possano avere un range all’interno del quale possa ricadere il prezzo dell’immobile. I valori offerti dall’Omi, tuttavia, sono da considerarsi medi e, dunque, possono subire incrementi o decrementi a seconda della presenza o meno di numerose variabili, come il particolare pregio storico-artistico di un immobile o la presenza di costruzioni in condizioni precarie. Questo vuol dire che, malgrado sia un’opinione abbastanza diffusa, non esiste nel mercato immobiliare un prezzo unico al metro quadro che possa essere uguale per tutti quanti gli immobili. Per consultare i dati dell’Omi è sufficiente accedere nella sezione dedicata del sito dell’Agenzia delle Entrate. Qui gli utenti possono selezionare la provincia, il comune e la zona in cui è ubicato l’immobile e ottenere indietro il range del prezzo al metro quadro delle case di quella zona con caratteristiche simili.

I coefficienti di merito

L’ultimo elemento della formula per il calcolo del valore di mercato di una casa è rappresentato dai coefficienti di merito. Si tratta di caratteristiche proprie della casa che possono andare a modificare, in meglio o in peggio, il valore di mercato della stessa. Entrando più nel dettaglio, i coefficienti di merito sono:

• il piano dove si trova la casa e la presenza o meno di ascensori. Una casa avrà un valore diverso se si trova in un seminterrato, -25% con e senza ascensore, al piano terra o rialzato, -10% con giardino e -20% senza giardino, al primo piano, -10% con e senza ascensore, al secondo piano, -3% con ascensore e -15% senza ascensore, al terzo piano, 0% con ascensore e -20% senza ascensore, ad un piano superiore, +5% con ascensore e -30% senza ascensore, all’ultimo piano, +10% con ascensore e -30% senza ascensore, al pian attico, +20% con ascensore e -20% senza ascensore;
• lo stato locativo dell’immobile, ovvero che le abitazioni sia libere, locate o locate stagionalmente. La valutazione per le abitazioni non locate è al 100%, per quelle locate a canone libero e del -20%, mentre per quelle locate stagionalmente è al -5%;
• lo stato di conservazione e l’anzianità della casa. Un immobile da ristrutturare, evidentemente, avrà un prezzo minore rispetto ad uno con caratteristiche simili ma nuovo. Quando ci sono da fare dei lavori di ristrutturazione la quotazione del valore della casa scende di un 10%. Se, invece, l’immobile è in buono stato non sono previste modifiche nella valutazione, mentre si applica un +5% se la casa è stata oggetto di ristrutturazioni e arriva ad un +10% in caso di fine ristrutturazione. Stessa maggiorazione viene applicata in presenza di una nuova costruzione in buono stato e finemente ristrutturata;
• la tipologia di riscaldamento dell’immobile. Se è autonomo si applica un +5%, se è centralizzato uno 0%, se è centralizzato con contabilizzatore un +2%. Nel caso fosse assente, si andrà in diminuzione del 5%;
• l’esposizione e vista. Se è esterna panoramica si applica un +10%, se è solo esterna un +5%, se mista lo 0%. Si va, invece, in diminuzione del 5% se è interna e del 10% se è completamente interna;
• il grado di luminosità. Un immobile molto luminoso subisce una maggiorazione del valore del 10%, uno luminoso del 5%, uno mediamente luminoso dello 0%. Se, invece, è poco luminoso, perde un 5% nel valore di mercato.

Cosa serve per calcolare il valore di mercato di una casa

Per poter calcolare il valore di mercato di una casa con i metodi fin qui descritti è necessario che l’interessato sia in possesso di specifica e dettagliata documentazione. Ecco dunque che dovrà disporre:

• della planimetria dell’immobile;
• del certificato energetico;
• delle informazioni relative alle caratteristiche e alle condizioni dell’immobile.

Il consiglio, quando si deve parametrare il valore della propria casa, è quello di rivolgersi agli esperti del settore, soprattutto per evitare di incappare nell’errore di  ottenere una valutazione sbagliata. Se così fosse, infatti, si darebbe il via ad una drogata ricerca di possibili acquirenti della casa che, confrontando i vari prezzi di vendita, potrebbero trovare il proprio immobile in vendita troppo caro rispetto al mercato o, nel caso inverso, eccessivamente vantaggioso per non essere sfruttato.