Come interrompere il contratto di affitto

L’interruzione anticipata di un contratto d’affitto: come viene regolata e quali sono gli obblighi delle parti

Chi prende una casa in affitto ha l’obbligo di corrispondere al proprietario dell’immobile un canone mensile per l’utilizzo del bene. Si tratta di una procedura garantita dalla presenza di un contratto di locazione sottoscritto tra le parti, il locatore e il locatario, che ha anche al suo interno una durata ben precisa. Quest’ultimo fattore rappresenta una garanzia tanto per chi affitta che per l’inquilino. Il primo, infatti, si garantisce un canone mensile per tutto il periodo previsto dal contratto, mentre il secondo ottiene un bene in utilizzo al prezzo concordato con il locatore. Può tuttavia succedere che, per svariati motivi, chi è in affitto decida di interrompere in maniera anticipata il rapporto che lo lega al locatore. In questi casi è necessario rispettare i tempi di preavviso previsti dal contratto ed essere fin da subito molto chiari con il proprietario dell’immobile in uso. Solo seguendo questa strada, infatti, si potrà evitare di incappare in penali e, dunque, di pagare delle somme in eccesso rispetto a quelle dovute.

Interrompere l’affitto prima della scadenza contrattuale

Come si è in parte accennato in precedenza, il contratto di locazione o di affitto non ha una durata illimitata nel tempo. Si tratta infatti di un rapporto consensuale che, per sua natura, sussiste solo nel momento in cui c’è la volontà delle parti di andare avanti. L’interruzione di questo rapporto contrattuale può avvenire seguendo diverse modalità e, per ciascuna di queste, è prevista una differente prescrizione di legge. In ogni caso, tuttavia, le parti hanno la possibilità di:

• modificare l’importo previsto per il canone periodico;
• prevedere una dilazione del canone nel tempo;
• accordarsi diversamente all’insorgere di difficoltà economiche.

Fatte queste dovute precisazioni, è possibile racchiudere la fine di un contratto di affitto a tre principali casi, ovvero:

• la scadenza naturale del rapporto;
• il recesso anticipato;
• la sospensione del rapporto.

Scadenza naturale di un contratto d’affitto

Il primo caso di cui ci occupiamo è quello della scadenza naturale del contratto di affitto. In questa fattispecie il rapporto tra le parti si interrompe alla scadenza prefissata del contratto e, dunque, l’immobile in locazione viene considerato libero alla data indicata nell’atto che sigla l’accordo tra locatore e locatario. È previsto dunque che, alla scadenza, l’inquilino lasci la casa e l’affittuario possa concedere nuovamente l’utilizzo del bene ad altri soggetti o al vecchio locatario. Su quest’ultimo punto si sottolinea che la stragrande maggioranza dei contratti di locazione prevede l’opzione per il rinnovo automatico. Nel caso di affitto ad uso abitativo, ad esempio, viene solitamente utilizzata la formula del 4 anni più 4. Senza diversa comunicazione, dunque, al termine del primo contratto (4 anni dalla sua sottoscrizione) questo verrà rinnovato per un periodo altrettanto lungo. Se, invece, l’inquilino non intende proseguire il rapporto alla fine del contratto che prevede il rinnovo automatico deve comunicare per tempo al proprietario la propria intenzione di liberare la casa. Ecco dunque che dovrà inviare una raccomanda a/r per informare il locatore delle sue volontà. Lo stesso iter deve essere seguito a parti inverse, quando cioè è il proprietario dell’immobile a non volere il rinnovo automatico. Tale procedura, salvo diverso accordo tra le parti, deve concretizzarsi almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale.

Il recesso anticipato di un contratto d’affitto

Rispetto al caso visto in precedenza, diverso può essere il caso in cui l’inquilino abbia la necessità di interrompere prima della scadenza il proprio rapporto con il locatore, o viceversa. Si tratta del cosiddetto recesso anticipato del contratto. Quando si è in presenza di queste necessità, la prima cosa da fare per evitare di incappare in sanzioni è controllare cosa è previsto nel contratto di locazione e verificare come l’accordo disciplina tale eventualità. Solitamente la regola che viene applicata prevede un preavviso annuale o semestrale in caso di rescissione anticipata. La parte interessata, dunque, dovrà valutare per tempo cosa fare in quanto, per tutto il periodo del preavviso, è previsto che venga pagato il canone d’affitto anche se l’inquilino non utilizza materialmente il bene. Nel caso in cui, invece, a chiedere il recesso anticipato sia il proprietario, questo potrebbe essere obbligato a indennizzare il danno eventualmente arrecato all’affittuario per il mancato rispetto dei tempi di preavviso. Si pensi, ad esempio, all’indennità di avviamento per gli esercizi commerciali.

La sospensione di un contratto di locazione

L’ultima ipotesi di risoluzione anticipata di cui ci occupiamo è quella relativa alla sospensione del contratto d’affitto spinta da una causa di forza maggiore. È bene precisare che si tratta di un’ipotesi speciale di risoluzione anticipata che richiede la presenza di un evento straordinario e imprevedibile che rende eccessivamente costosa la prestazione. Un esempio abbastanza recente nel tempo in tal senso è quanto avvenuto nel corso della pandemia da covid-19, quando cioè a causa del blocco prolungato delle attività produttive, queste non avevano più la possibilità economica di corrispondere l’affitto per cause non dovute al loro operato. Con la sospensione degli effetti del contratto, il rapporto resta attivo, ma cessa di produrre la sua efficacia nel periodo di tempo stabilito tra le parti. Nel momento in cui si decide di sospendere un contratto d’affitto è necessario darne opportuna comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Per farlo può essere seguita la procedura telematica, andando così anche ad ottenere una riduzione dell’ammontare delle tasse annuali da pagare.

Interruzione anticipata del contratto d’affitto, cosa fare

Per comprendere in maniera più specifica il procedimento che guida l’interruzione anticipata di un contratto d’affitto, facciamo ricorso ad un esempio pratico, ovvero quello di un inquilino che ha la necessità di lasciare l’immobile prima della scadenza naturale del contratto. Il primo step dell’intero iter è quello di inviare una lettera di disdetta al locatore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. In questa l’inquilino dovrà rendere note le proprie volontà di interrompere il contratto in maniera anticipata, specificando anche le motivazioni che spingono la sua scelta. Entrando più nello specifico, se nel contratto d’affitto non viene espressamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo, questi devono essere inseriti nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Serve dunque una motivazione oggettiva della quale le parti non erano a conoscenza nel momento della sottoscrizione del contratto e di inizio utilizzo del bene immobile. Esempi tipici in tal senso sono rappresentati da un trasferimento per ragioni di lavoro o dalla necessità di tornare nella casa di famiglia. Nella lettera l’inquilino dovrà anche indicare i propri dati personali, quelli relativi al contratto e la data entro la quale intende lasciare l’immobile. Tornando all’esempio di cui sopra, l’inquilino che intende rescindere il contratto d’affitto in maniera anticipata deve farlo nel rispetto di determinate tempistiche. In base a quanto previsto dalla legge, il preavviso deve essere almeno di 6 mesi rispetto alla data in cui l’affittuario intende lasciare la casa, con la decorrenza del semestre che si avvia nel momento in cui il proprietario riceve la raccomandata da parte dell’inquilino. Va tuttavia precisato che vi sono dei casi in cui l’inquilino può accorciare i tempi previsti per la disdetta. Tale opzione, tuttavia, deve essere prevista nell’accordo siglato tra le parti. Solitamente la riduzione dei tempi viene messa in atto per portare il preavviso a 3 mesi. Un’altra problematica tipica nei casi in cui si vuole interrompere in maniera anticipata un contratto d’affitto è legata al pagamento dell’ultima mensilità. Cosa accadde, ad esempio, se nell’ultimo mese l’inquilino utilizza la casa solo per qualche giorno? In questi casi l’ordinamento permetterebbe al proprietario di chiedere l’intera mensilità di affitto, anche se, molto spesso, si tende a far prevalere il buon senso e il rispetto di accordi che vengono presi tra le parti interessate. A livello normativo, la disdetta viene regolamentata dall’articolo 4 della legge n. 392/78, mentre una più recente sentenza della Corte di Cassazione, la n.25136 del 27/11/2006, ha sottolineato che in caso di interruzione anticipata di un contratto d’affitto, l’inquilino deve pagare tutte e sei le mensilità relative al periodo di preavviso, anche se dovesse consegnare il bene prima della scadenza dei sei mesi. Nel caso in cui, invece, nel periodo di 6 mesi l’immobile dovesse essere affittato ad altri soggetti, il vecchio inquilino non ha più obblighi. In ultimo si ricorda che l’inquilino, a differenza del proprietario dell’immobile locatore, può disdire il proprio contratto d’affitto in qualsiasi momento, seppur nel rispetto dei tempi di preavviso previsti e delle clausola contrattuali come l’impossibilità per il locatario di disdire il contratto nel primo anno di affitto. Tale aspetto rappresenta un grande incentivo agli affitti, con i locatari che possono sentire meno la pressione di dover rimanere per forza in affitto in un immobile per tutta la durata prevista dal contratto di 3 o 4 anni.