Spese per i lavori in casa: quali toccano al proprietario e quali all’inquilino

Come vengono ripartite le spese per i lavori in casa quando un immobile è locato: quali spettano all’affittuario e quali al proprietario.  Le differenze tra manutenzione ordinaria e straordinaria

Per comprendere chi viene chiamato a pagare i lavori in un immobile locato, partiamo sempre dall’articolo 1576 del codice civile. In questo si legge che “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”. Questo vuol dire che, a meno che non siano stati presi altri accordi tra le parti in sede di sottoscrizione del contratto di locazione:

• le spese di manutenzione ordinaria sono da considerarsi a carico del conduttore, cioè dell’inquilino;
• le spese di manutenzione straordinaria, invece, spettano al locatore, cioè il proprietario dell’immobile.

Ecco dunque spiegato che non tutte le spese condominiali ricadono sull’inquilino, anche se va detto che un fenomeno molto diffuso è quello dei proprietari degli immobili che con il loro atteggiamento cercano di far sì che sia il conduttore a sostenere tutte le spese. Tale comportamento, a meno che non vi siano dei diversi accordi tra le parti, è da considerarsi contrario alla legge. La Disciplina delle locazioni di immobili urbani, normata dalla l. 392/78, stabilisce che a carico totale del conduttore sono le spese che riguardano il servizio di pulizia, il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, così come la forniture di altri servizi comuni. E ancora, le spese necessarie per il servizio di portineria sono sempre a carico del conduttore, ma nella sola misura del 90%.

Nel momento in cui, invece, sull’immobile vengono effettuati dei lavori importanti ed improrogabili che ne permettono la conservazione, la destinazione e che evitano che possano esserci danni maggiori in futuro – i cosiddetti interventi straordinari di rilevante entità – le spese sono da considerarsi a carico del locatore. Quest’ultimo, tuttavia, può chiedere al conduttore un’integrazione del canone d’affitto, con l’aumento che non può essere superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che l’affittuario possa aver percepito.

La ripartizione delle spese

Cerchiamo di entrare più nel dettaglio della ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario. Fanno capo al conduttore, come detto, tutti gli interventi di piccola manutenzione determinati dal normale deterioramento o uso del bene, ma sono esclusi tutti gli interventi che, invece, sono determinati da casi fortuiti o spinti dall’anzianità del bene in uso. Ecco dunque che l’inquilino sarà chiamato a pagare soltanto le spese:

• per la pulizia;
• per le utenze (acqua, gas, elettricità, aria condizionata, riscaldamento, spurgo dei pozzi neri);
• per la manutenzione ordinaria dell’ascensore;
• per la fornitura di servizi comuni.

Il locatore, invece, essendo colui che detiene la proprietà del bene in locazione, dovrà farsi carico di tutte le spese che eccedono la piccola manutenzione. Si tratta, più nello specifico, di tutte le opere ed attività che interessano gli spazi comuni e i condomini. Il proprietario deve dunque sostenere le spese:

• per il rifacimento e la manutenzione straordinaria delle facciate e degli impianti elettrici, del gas, idrico e sanitario;
• per la sostituzione dei rubinetti dell’acqua della casa e della caldaia;
• per il rifacimento del pavimento;
• per la riparazione degli infissi, dei telai e della componenti strutturali delle serrande;
• per l’installazione o la sostituzione del cancello;
• per l’installazione o la sostituzione dell’impianto di illuminazione del giardino o la messa a dimora di alberi;
• per la ristrutturazione del tetto e il rifacimento degli intonaci;
• per l’installazione dell’impianto della televisione.

Si sottolinea inoltre che il proprietario dell’immobile locato è considerato come l’unico responsabile nei confronti del condominio e dei vicini per tutte le mancanze e le infrazioni al codice civile che vengono commesse dall’inquilino. Ecco dunque che se l’affittuario non dovesse farsi carico di tutte le spese cui è dovuto, il proprietario potrà essere comunque considerato responsabile del mancato pagamento, salvo poi rifarsi evidentemente sul proprio conduttore.

Alcuni esempi pratici di spesa

Fin qui abbiamo visto i criteri generali che guidano la ripartizione delle spese, mentre ora proviamo a fornire qualche esempio pratico. Partiamo dalle spese per l’ascensore. A carico del conduttore sono i costi per:

• le piccole riparazioni;
• i consumi di energia elettrica per la forza motrice e l’illuminazione;
• le ispezioni e i collaudi.

Il locatore, invece, si fa carico delle spese:

• per l’installazione e la manutenzione straordinaria degli impianti;
• per l’adeguamento alle nuove disposizioni di legge.

Per l’autoclave, invece, il conduttore provvede alle spese:

• per la manutenzione ordinaria;
• la forza motrice e il ricarico pressione del serbatoio;
• le ispezioni, i collaudi e la lettura contatori.

Il locatore, invece, è chiamato a pagare le spese per:

• l’installazione e la sostituzione integrale dell’impianto o delle componenti primarie, come pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico;
• le imposte e le tasse di impianto.

Per i lavori effettuati nelle parti comuni del condominio, sono da considerarsi a carico dell’affittuario le spese:

• per la manutenzione ordinaria di grondaie, sifoni e colonne di scarico;
• per la manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari;
• per la manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti;
• per la manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni;
• il consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni;
• la manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati;
• la manutenzione ordinaria di caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo.

Il locatore è chiamato a sostenere le spese:

• per la sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico;
• per la manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari;
• per la manutenzione straordinaria della rete di fognatura;
• per la sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere;
• per l’installazione e la sostituzione di serrature;
• per l’installazione di caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo.

In merito ai lavori svolti sulle parti interne di un appartamento locato, fanno capo all’inquilino le spese:

• di manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti;
• di manutenzione ordinaria di infissi e serrande, così come degli impianti di riscaldamento e sanitario;
• di rifacimento di chiavi e serrature;
• di tinteggiatura delle pareti;
• di sostituzione dei vetri;
• di manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell’impianto citofonico e videocitofonico ;
• per la verniciatura di opere in legno e metallo.

Il locatore interviene invece per le spese relative:

• alla manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento;
• alla sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti.

Infine vediamo qual è la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore in riferimento ai costi da sostenere per la portineria. In questo caso sono da considerarsi a carico totale del conduttore le spese per il materiale per le pulizie e a carico totale del locatore le spese per la manutenzione straordinaria della guardiola. Per tutto il resto vi è una ripartizione percentuale:

• lo stipendio (in quota) del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, è a carico del conduttore al 90% e del locatore nella misura del 10%;
• l’eventuale indennità sostitutiva di alloggio per il portiere è al 10% a carico del locatore e al 90% a carico del conduttore;
• le spese per la manutenzione ordinaria della guardiola spetta nella misura del 10% al locatore e del 90% al conduttore.