Portabilità mutui e rinegoziazione, come affrontare i tassi record

Che cos’è la portabilità dei mutui e come si concretizza: la surroga e i casi in cui si deve scegliere la rinegoziazione o la sostituzione. I diritti del mutuatario e le condizioni per tentare di attutire l’impatto di questa stagione record di tassi bancari

Nel momento in cui un soggetto attiva un mutuo con un istituto di credito gli viene data la possibilità sostituire lo stesso istituto attraverso il meccanismo della portabilità dei mutui bancari. Un passaggio particolarmente d’attualità in un periodo in cui i tassi, soprattutto per i variabili, hanno raggiunto livelli record.

Così come previsto dall’articolo 8 del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, la portabilità si realizza attraverso l’istituto giuridico della surrogazione del creditore. Quest’ultima prevede appunto che il debitore possa sostituire la banca che ha erogato inizialmente il finanziamento con una nuova banca, mantenendo però attiva, allo stesso tempo, l’ipoteca che era stata inizialmente costituita. Il debitore, dunque, da tale passaggio ottiene principalmente dei vantaggi, in quanto andrà sempre verso degli istituti di credito che gli propongono delle migliori condizioni di prestito. E ancora, quando un debitore decide di adoperarsi per la portabilità del mutuo, non è prevista la cancellazione della vecchia garanzia e l’attivazione di una nuova. Tale fattore è di fondamentale importanza in quanto implica per il debitore degli evidenti vantaggi di spesa: tutti i passaggi, infatti, non richiederanno ulteriori formalità e costi notarili.

La portabilità del mutuo

A livello operativo, quando si verifica la portabilità del mutuo, la banca subentrante ha l’obbligo di pagare il debito residuo del mutuatario con il vecchio istituto e, solo dopo, potrà sostituirsi. Al debitore, invece, spetterà il compito di rimborsare il mutuo alla nuova banca nel rispetto delle condizioni concordate. La surroga, ovvero lo strumento che permette la portabilità del mutuo, è disciplinata dagli articoli del codice civile compresi tra il 1201 e il 1205. Aspetto non trascurabile della surrogazione è che il procedimento non richiede che il debitore ottenga il consenso dal primo istituto di credito, il che vuol dire che chi ha un mutuo attivo ha la facoltà di muoversi come meglio crede per la restituzione dello stesso. E ancora, così come previsto dalla 1204 del codice civile, la surrogazione trasferisce i suoi effetti anche sugli eventuali soggetti terzi che hanno prestato garanzia per il debitore. Come si accennava in precedenza, la portabilità del mutuo è stata introdotta in Italia dalla legge 40/2007, la cosiddetta legge Bersani, mentre i suoi contenuti sono stati integrati all’interno del Testo unico bancario.

La surroga del mutuo

La surroga, come detto, è lo strumento attraverso il quale trova concretezza la portabilità di un mutuo. Con essa il mutuatario, ovvero colui che è titolare di un prestito ipotecario attivo con un istituto bancario, effettua un trasferimento a costo zero in un altro istituto. Il primo ente erogatore delle somme prende il nome di istituto di credito erogante (surrogato), mentre quello che subentra è il surrogante. Lo scopo di questo strumento è quello di favorire i debitori attraverso una sempre maggiore concorrenza tra gli istituti di credito.

Il funzionamento della surroga

È possibile dire che con la surroga si concretizza una vera e propria sostituzione dell’istituto di credito e del mutuo senza dover prima effettuare la cancellazione dell’ipoteca originaria e la costituzione di una nuova. Oltre ai benefici di spesa per il debitore, che come detto non dovrà sostenere altri costi notarili, ci sono anche i vantaggi derivanti dal poter usufruire di una procedura snella e priva di aggravi.

A livello prettamente tecnico, la surroga può essere qualificata come un vero e proprio mutuo di scopo. Entrando più nello specifico, nel momento in cui si verifica il passaggio, è necessario che il nuovo finanziamento venga concesso per un importo uguale rispetto al debito residuo del vecchio mutuo, naturalmente aggiornato alla data della stipula del nuovo contratto. Ciò che potrà mutare, invece, sono le caratteristiche del nuovo mutuo che, rispetto all’originario, potrà avere:

• una durata differente;
• un diverso importo della rata che dovrà essere corrisposta dal debitore;
• un mutato tasso delle linee di credito.

È proprio su questi aspetti mutevoli che si gioca la concorrenza degli istituti bancari, con il debitore che potrà rivolgersi a quello che, in base alla sue necessità, gli offrirà le migliori condizioni nella surroga. La versatilità dello strumento potrebbe infatti aiutare chi ha un mutuo ad andare verso degli istituti di credito che offrono delle rateizzazioni più lunghe o che hanno dei tassi di interesse più bassi. E ancora, un altro elemento attrattivo per i debitori, potrebbe essere il vantaggio derivante dal passaggio da un mutuo a tasso fisso a variabile (o viceversa, come accade in questi mesi di frequente), oppure la concreta possibilità di ottenere una rata mensile più bassa. Si ricorda, tuttavia, che se si fa ricorso alla surroga non è possibile andare ad incrementare l’importo del debito residuo nel passaggio da un istituto ad un altro. Ecco quindi che lo strumento non potrà essere utilizzato per ottenere ulteriore liquidità, ma solo per migliorare le proprie condizioni di debito. Altro aspetto da non trascurare quando si parla di surroga del mutuo è il caso in cui le somme ricevute siano state ottenute per l’acquisto della prima casa. In questo caso è necessario precisare che, anche in caso di surroga, il debitore non perde le agevolazioni fiscali tipiche dell’operazione.

Differenti tipologie di surroga

La surroga, così come previsto dalla legge, può essere di diverse tipologie. Si tratta, nello specifico:

• della surroga con atto bilaterale che, come facilmente intuibile, prevede la presenza di due sole parti, cioè la banca surrogante (la nuova) e il soggetto debitore (il mutuatario). Visti i minori soggetti coinvolti, si tratta di una pratica decisamente celere e snella nella sua realizzazione che verrà effettuata attraverso la stipula del nuovo contratto di mutuo per surroga o surrogazione. All’interno di questo nuovo atto vengono indicate tutte le nuove condizioni che sono state concordate tra il mutuatario e il nuovo istituto di credito subentrante. Solo in seguito ci sarà la stipula di un atto unilaterale di quietanza con cui la banca originaria attesta che il mutuo originario è estinto per effetto della surrogazione. Questo comporta che la banca d’origine non possa cancellare l’ipoteca. Nell’autenticazione da parte del notaio dell’atto di estinzione del mutuo originario non è prevista la presenza del debitore che, dunque, con la surroga dovrà soltanto occuparsi di concordare le migliori condizioni con il nuovo istituto di credito scelto. È in questo aspetto che la surroga bilaterale ha la sua maggiore praticità e snellezza, con il debitore che non ha ulteriori relazioni con la banca che sta abbandonando;
• della surroga trilaterale che prevede un unico atto notarile con la presenza della banca originaria, la surrogata, della nuova banca, cioè la surrogante, e del soggetto debitore, il mutuatario. In questo caso non sono previsti né un nuovo contratto di mutuo né una quietanza della banca surrogata. Il tutto, infatti, viene integrato in un unico atto notarile che contiene il nuovo contratto di mutuo e le relative condizioni decise tra il mutuatario e il nuovo istituto di credito, la quietanza che estingue il vecchio mutuo ed è rilasciata dalla banca surrogata e l’impegno da parte della stessa di non cancellare l’ipoteca originaria.

Perché ricorrere alla surroga: i vantaggi

Dal momento della sua introduzione in Italia, la surroga ha riscosso un discreto successo tra i cittadini, spinti al suo utilizzo dagli evidenti benefici che questa può comportare. Avviare un portabilità del mutuo, infatti, orienta la restituzione delle somme ricevute verso delle condizioni di maggior vantaggio per il debitore. Nel contratto di surroga il mutuatario può ottenere dunque dei benefici che sono così sintetizzabili:

• la gratuità dello spostamento del mutuo da un istituto di credito all’altro. In tale passaggio, inoltre, il mutuatario ottiene delle migliori condizioni nella restituzione delle somme;

• la rinegoziazione delle condizioni del mutuo, usufruendo così di formule più moderne e contemporanee (specie nei mutui di lungo corso) e, soprattutto, più vantaggiose per quel che riguarda le rate e gli interessi. Esempi tipici in tal senso si hanno nei casi in cui si sceglie di modificare la forma tecnica degli interessi, passando da fissa a variabile o viceversa, oppure in quello in cui il mutuatario concorda un diverso spread o modifica la durata del mutuo (generalmente allungandolo per ottenere un rata più bassa).

• la possibilità di concordare un diverso regime prestazionale accessorio. Questo vuol dire che nel nuovo mutuo si potrà prevedere l’aggiunta di ulteriori assicurazioni o, in alternativa, il mantenimento delle tutele già in atto, ma con un minore premio rispetto a quello previsto dal mutuo originario;
• la rapidità e la snellezza della procedura,  con il debitore che dovrà solo accordarsi con il nuovo istituto di credito sfruttando il procedimento consolidato della surroga.

Surroga, il procedimento

Come si accennava in precedenza, la surroga segue una prassi ben definita. Più nel dettaglio, chi intende effettuare la portabilità del proprio mutuo deve recarsi presso un nuovo istituto di credito diverso da quello con cui ha attivo un mutuo e concordare le nuove condizioni del finanziamento di scopo. Fondamentale in questa fase è che il mutuatario conosca bene le spese e le condizioni cui è chiamato dalla sua banca d’origine, in modo da poter effettuare una più facile comparazione con quelle che gli verranno proposte dai vari istituti di credito cui si rivolgerà. Più che al tasso annuo nominale, cioè a quello che viene applicato al capitale oggetto di mutuo, il debitore dovrà prestare attenzione agli indicatori sintetici di costo, come ad esempio il Taeg, e a tutte le altre condizioni di natura non monetaria che si potrebbe avere il vantaggio di modificare. Tra queste rientra soprattutto la durata del mutuo che, per forza di cose, avrà delle ripercussioni anche sull’aspetto monetario del finanziamento: più si allungano i tempi della restituzione e più si potranno avere delle rate più basse, anche se si dovranno corrispondere dei maggiori interessi. Il consiglio, dunque, è quello di trovare un giusto equilibrio tra questi vari aspetti. Il focus del debitore deve essere migliorare la propria condizione e, per farlo, deve avere ben chiari quali sono i vantaggi che cerca dalla surroga. Se, ad esempio, l’obiettivo è abbassare la rata, potrebbe essere utile modificare la forma tecnica del tasso, mentre se si ricerca una maggiore flessibilità di rimborso si dovranno cercare istituti che offrono delle condizioni migliori. La surroga, come detto in precedenza, non prevede che nella sua applicazione il debitore possa ottenere maggiore liquidità, motivo per cui se l’obiettivo sperato dal debitore è questo dovrà preferire altre tipologie contrattuali.

Le alternative della rinegoziazione o della sostituzione

La surroga di un mutuo, benché fortemente vantaggiosa, sconta dei limiti derivanti soprattutto dal fatto che con essa non può essere emessa nuova liquidità al debitore. In questi casi, dunque, può essere necessario valutare altre strade:

• la prima è quella di richiedere un nuovo mutuo, con parte del capitale mutuato che andrà a estinguere il debito residuo del vecchio mutuo. Al verificarsi di queste condizioni, tuttavia, non è previsto che ci sia il mantenimento della garanzia ipotecaria del finanziamento originario. Questo vuol dire che si dovrà realizzare un nuovo atto notarile, una sostituzione, per poter estinguere quella precedente e costituire la nuova. Il tutto, evidentemente, comporta dei costi maggiori rispetto alla surroga;
• c’è poi la possibilità che il debitore non voglia abbandonare il proprio istituto di credito, ma intenda comunque rivedere le condizioni del proprio mutuo. È la cosiddetta rinegoziazione del mutuo in essere, ed ha lo scopo di cambiare il tasso d’interesse, la rata, la durata e altre condizioni contrattuali. La banca, dal canto suo, non è obbligata a rinegoziare il mutuo già in essere, anche se il rischio di surroga, e dunque la possibilità di perdere un cliente, spinge sempre più spesso gli istituti ad ascoltare le richieste del mutuatario. Con le dovute eccezioni, come ha raccontato il Salvagente dando voce alle lamentele dei clienti di Ing Direct