Casa, dal compromesso al rogito: istruzioni per l’uso

Il rogito è un passaggio fondamentale per la compravendita della casa: gli obblighi dell’atto notarile, i costi da sostenere, i passaggi da rispettare e le insidie nascoste

Quando si verifica un passaggio di proprietà di una casa la legge prevede che venga redatto un atto pubblico di vendita o atto notarile che formalizza l’avvenuta attività e il prezzo pagato dall’acquirente. Questo atto viene chiamato rogito e, così come previsto dall’ordinamento italiano, per essere considerato valido necessita di essere composto di alcune informazioni fondamentali che, con la sottoscrizione delle parti, permetteranno alle tutele legali previste di concretizzarsi.

Che cos’è il rogito notarile

Per comprendere a pieno le tutele legali garantite dal rogito è necessario avere ben chiaro cosa sia questo atto, così come è quando deve essere redatto. Per farlo può essere utile ricorrere ad un esempio pratico: immaginiamo che un soggetto decida di comprare un appartamento richiedendo in banca un mutuo per la prima casa. L’acquirente, anzitutto, dovrà firmare un contratto preliminare con il venditore o con il costruttore che viene detto compromesso. Al suo interno sono indicati i dati dell’immobile così come il prezzo della compravendita concordato. L’atto conclusivo di vendita dovrà invece essere stipulato prima della consegna della casa. È qui che è necessario realizzare il rogito che, come intuibile, serve a rendere effettivo il passaggio di proprietà. Il rogito viene firmato dalle parti della compravendita solo dopo che è stata compiuta davanti a loro la lettura del contratto da parte di un notaio. Quest’ultimo, inoltre, dovrà ricevere i documenti di identità delle parti, così come le planimetrie catastali dell’immobile oggetto della compravendita.

Come viene fatto un rogito

Il rogito è un documento che deve essere redatto in forma scritta e in più copie che devono essere consegnate alle parti. Come si diceva in apertura, per essere considerato valido deve contenere una serie di elementi fondamentali. Si tratta, più nello specifico:

• del valore di cessione dell’immobile, ovvero il valore catastale della casa che si sta vendendo;
• della modalità di pagamento previste dalle parti;
• dei dati dell’eventuale mediatore che ha curato la compravendita e delle spese che sono state sostenute;
• dei documenti delle parti.

Altri elementi molto importanti che devono essere inseriti all’interno del rogito sono le informazioni relative alle caratteristiche dell’immobile. Proprio per tali motivi, secondo diverse interpretazioni, il rogito può essere considerato come una vera e propria carta d’identità di una casa. È inoltre importante sottolineare che se la modalità di pagamento scelta dal compratore è quella del finanziamento, l’atto di mutuo può essere sottoscritto soltanto dopo che è stato regolarmente redatto il rogito della data. Tale procedura si sostanzia sul fatto che per poter ottenere il finanziamento, come nel caso dell’esempio prima indicato, l’acquirente deve essere riconosciuto formalmente come proprietario ufficiale del bene. Proprio per questo motivo, la legge ha previsto un sistema per il quale venga posta la massima attenzione possibile nella compilazione del rogito. Tale aspetto giustifica anche la presenza del notaio, il quale ha il principale compito di garantire che tutte le informazioni comunicate dalle parti ed inserite nell’atto siano corrette. I problemi, spesso, sono legati soprattutto ai beni storici o di vecchia data, nei quali si possono riscontrare delle irregolarità legate alle errate divisioni proprietarie o alle imprecisioni commesse in passato.

Rogito, il ruolo del notaio

Dai discorsi fin qui affrontati appare evidente che nella procedura che porta alla redazione di un rogito un ruolo molto importante venga esercitato dal notaio. Quest’ultimo deve:

• trascrivere la compravendita alla Conservatoria entro 20 giorni dalla firma delle parti;
• iscrivere l’ipoteca in caso di mutuo on line o tradizionale;
• monitorare che l’immobile sia in regola per quanto riguarda le norme edilizie e catastali;
• garantire la legalità dell’atto di compravendita e la sua conformità con il compromesso.

Il fatto che a redigere il rogito è un notaio permette sia al venditore che all’acquirente di poter contare su diverse tutele. Più nel dettaglio, chi vende ha il diritto di incassare quanto gli spetta per la vendita e di chiedere gli interessi in caso di dilazione nel pagamento, mentre chi acquista ha diritto a ricevere il bene. Se ne deduce che il venditore ha l’obbligo di consegnarglielo nei tempi stabiliti e di:

• indicare al notaio i dati della concessione edilizia dell’immobile;
• liberare l’immobile da vizi e pendenze;
• pagare le tasse e le spese condominiali fino alla data di vendita;
• fornire a chi compra tutta la documentazione relativa allo stato dell’immobile.

Il lavoro svolto dal notaio ha, naturalmente, un costo che deve considerarsi a carico dell’acquirente.

Quanto costa un rogito?

Oltre alle spese notarili, la stipula di un rogito prevede che vengano espletati anche altri pagamenti, come l’atto di mutuo e le spese di cancelleria. Ad incidere sul costo di un rogito possono essere inoltre vari fattori come le spese condominiali o l’imposta di registro, ma anche il fatto che l’acquirente stia comprando la sua prima o seconda casa. Nel primo caso, infatti, le spese da sostenere saranno generalmente più basse. Oltre alle spese, bisognerà tenere conto anche delle imposte che variano al mutare del tipo di atto. Entrando più nel dettaglio:

• per l’acquisto della prima casa devono essere corrisposte le imposte di registro, quella catastale e quella ipotecaria di 200 euro ciascuna, così come l’Iva al 4%;
• chi acquista altri immobili, invece, deve corrispondere l’imposta ipotecaria e quella catastale nella misura percentuale dell’1% e del 2% ciascuna, mentre l’Iva è al 10%;
• in caso di donazioni sono previste imposte che variano al variare dei soggetti coinvolti. Qualora la donazione avvenisse tra coniugi e parenti in linea retta, l’imposta sarà del 4% sul valore superiore al milione di euro, mentre se è tra fratelli e sorelle l’imposta è al 6% sul valore superiore a 100mila euro. E ancora, se la donazione è tra altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al terzo grado, l’imposta è del 6%. In tutti gli altri casi di donazione, l’imposta è fissa all’8%.

La compravendita

Come abbiamo visto, il rogito è l’ultimo passaggio previsto per l’acquisizione di un immobile, in quanto andrà a certificare l’avvenuto passaggio. Di proprietà tra venditore e acquirente. Prima del rogito, l’iter da seguire per poter essere proprietari di un immobile, come ad esempio una casa, è decisamente lungo e non sempre facile. I tempi si dilatano ancora di più se le parti coinvolte faticano a trovare un accordo nella fase delle trattative. Sovente, inoltre, prima di arrivare allo step del contratto di compravendita vero e proprio, venditore e acquirente sottoscrivono un compromesso. Si tratta nello specifico di un passaggio attraverso il quale le parti si impegnano a firmare il rogito, ovvero l’atto definitivo, entro una certa data dalle stesse stabilita. Con il compromesso – di fatto un vero e proprio contratto preliminare – il venditore mantiene la proprietà dell’immobile, ma si impegna a vendere l’immobile all’altra parte dell’accordo al prezzo stabilito. Si sottolinea ulteriormente che tale passaggio non è obbligatorio, essendoci infatti molte compravendite che arrivano direttamente alla finalizzazione della vendita. Quand’è, dunque, che può essere utile per arrivare alla concretizzazione dell’atto finale del rogito, stipulare un contratto di compravendita preliminare? Le risposte in questo caso possono essere molte. Il compromesso può essere utile:

• quando si intende definire chiaramente una data entro la quale si ha l’intenzione e di concludere la compravendita;
• quando le parti manifestano la volontà di impegnarsi prima che vengano definiti tutti i dettagli;
• quando si verificano delle situazioni tali per cui le parti necessitano di maggiore tempo per poter verificare le condizioni necessarie al proseguimento della compravendita.

Il compromesso rappresenta un accordo a tutti gli effetti, che ha dunque un valore legale e comporta diritti e doveri per le parti che lo sottoscrivono. Questo vuol dire che nel momento in cui gli obblighi non dovessero essere rispettati da una delle parti coinvolte, l’altra potrà:

• rivolgersi al giudice chiedendo che vengano comunque prodotti gli stessi effetti dell’atto attraverso una sentenza;
• chiedere lo scioglimento per inadempimento e, di conseguenza, un risarcimento del danno ricevuto.

La compravendita, intesa nella sua interezza, richiede ad entrambe le parti di prestare grande attenzione ad ogni singolo passaggio, proprio per evitare che possano verificarsi delle situazioni spiacevoli. Le insidie, infatti, sono molte e possono riguardare:

• identità false dell’acquirente o del venditore;
• la presenza di un immobile non vendibile in quanto sprovvisto del consenso di gli aventi diritto, come eredi o consorti, o non libero da ipoteche e pignoramenti;
• pagamenti non completati;
• chiavi non consegnate.