Valutazione del mutuo da parte della banca: quali sono i requisiti

Quali sono le valutazioni che vengono fatte dalla banca prima di concedere un mutuo: l’analisi della solvibilità del cliente e le garanzie richieste

Chiedere un mutuo in banca è un’operazione non sempre facile. L’istituto di credito, infatti, prima di prestare i soldi vuole delle garanzie dal ricevente in merito alla restituzione e alla sua reale capacità di provvedere a saldare il debito nei tempi e nelle modalità previste dal contratto. È così che le banche tutelano i propri interessi, cercando anche delle coperture in caso di insolvenza del debitore. Sovente, infatti, a chi cerca un mutuo viene richiesta una fideiussione o un’ipoteca, strumenti utili proprio per la banca nel momento in cui il credito concesso facesse fatica a tornare indietro. Molte sono dunque le valutazioni che vengono fatte dalle banche prima di concedere un mutuo, tutte o quasi indirizzate a determinare alcune garanzie del debitore. È il cosiddetto merito creditizio, ovvero l’insieme di tutti quei fattori che determinano se una persona, il richiedente mutuo, è davvero idonea a ricevere un finanziamento e a restituire le somme nei tempi e nelle modalità sottoscritte da entrambe le parti in fase di concessione del mutuo.

La valutazione delle banche

Nel momento in cui una banca riceve una richiesta di mutuo, questa attiva una procedura di analisi del richiedente volta ad evidenziare la presenza, o meno, di fattori critici nel suo profilo. Gli istituti di credito prendono in considerazione soprattutto degli elementi definiti come fondamentali. Si tratta, più nello specifico:

• della storia finanziaria del cliente, ovvero del suo grado di affidabilità nei pagamenti basato sui prestiti e sulle restituzione già effettuate in passato. In questa attività l’istituto si avvale di apposite banche dati dalle quali riuscirà a capire se in passato il cliente non è stato puntuale nel pagamento di assegni o cambiali e, tramite un’ulteriore verifica presso la Camera di commercio, se è in possesso di quote di partecipazione in società ad alto rischio di fallimento o che hanno alle spalle una storia fallimentare molto attiva. Verrà inoltre valutato se, a livello generale, il richiedente può essere considerato un buon pagatore attraverso l’analisi dello storico dei suoi prestiti e della relativa puntualità nei pagamenti;
• del reddito del richiedente. Va precisato su questo punto che non esiste una soglia di reddito minima per ottenere un mutuo, ma tutto andrà parametrato in base alla somma richiesta per il mutuo. In linea generale, tuttavia, è possibile dire che le banche valutano che la rata del mutuo richiesto non sia superiore al 30% del reddito familiare mensile netto e che la soglia minima di sussistenza propria del richiedente sia adeguata. Questi calcoli vengono effettuati dalle banche basandosi su criteri predeterminati;
• dell’età del richiedente. Sul punto va detto che, al di là della condizione economica di un richiedente, le banche non accettano di norma le richieste di mutui che verrebbero estinti oltre il 75esimo o 80esimo anno di età del richiedente;
• dell’analisi della compatibilità tra importo del mutuo richiesto e il valore effettivo dell’immobile. Viene compiuta una vera e propria perizia sull’immobile, che ha il principale fine di stabilire se l’importo richiesto dal mutuatario è realmente corrispondente a quello individuato dal perito di fiducia della banca. Solo in caso di conformità, la domanda di mutuo verrà accettata dalla banca.

Valutazione del merito creditizio

Come detto sommariamente in precedenza, prima di concedere un mutuo la banca valuta il merito creditizio del richiedente. Si tratta dell’analisi di tutti i parametri necessari ad evidenziare l’effettiva capacità del cliente di restituire il denaro prestato, con l’aggiunta degli interessi e nei tempo previsti dal contratto. In questa sua attività ispettiva, l’istituto di credito utilizza diversi strumenti e, tra questi, il più importante sono sicuramente le centrali rischi. Si tratta di Sistemi di informazioni creditizie pubbliche, Sic, che possono avere natura pubblica, come nel caso della centrale dei rischi gestita da Banca d’Italia, o privata, è il caso della Crif, di Experian, dii Assilea, del Consorzio di tutela del credito e di Cerved Group. Consultando le centrali rischi le banche possono accedere ad una grande quantità di dati del cliente che sono stati raccolti nel corso della sua storia finanziaria da altre banche o società finanziarie. È grazie a questi database che è possibile conoscere le abitudini di pagamento dei possibili mutuatari ed evidenziare l’eventuale presenza di cattivi pagatori. Oltre ai nomi di chi in passato si è dimostrato restio o poco puntuale nella restituzione dei debiti, nelle centrali rischi vengono accumulate anche altre informazioni sui prestiti conclusi da un soggetto. Si tratta, più nello specifico:

• del numero di altri prestiti attivi facenti capo allo stesso soggetto e del numero di rate residue;
• dei prestiti già ottenuti in passato e di quanti di questi sono stati integralmente restituiti;
• dei prestiti già ottenuti in passato e di quanti di questi non sono stati mai restituiti;

• della regolarità e della puntualità dei pagamenti effettuati dal soggetto richiedente;
• di eventuali pignoramenti in atto o cessioni del quinto del richiedente.

Dall’analisi incrociata di questi dati le banche possono delineare il profilo creditizio del cliente che chiede un mutuo e stabilire il suo grado di solvibilità. In base a questo, le banche potranno decidere se concedere o meno il mutuo, oppure valutare se modificare le condizioni contrattuali e il tasso di interesse. Come in parte già accennato, nella sua analisi l’istituto di credito valuta se il richiedente sia un:

• cattivo pagatore, ovvero colui che in passato ha già palesato delle difficoltà nella restituzione dei debiti, macchiando il proprio profilo creditizio con ritardi nei pagamenti, pignoramenti o pagamenti insoluti. Ottenere un mutuo per chi ha questo status è, senza dubbio, molto più difficile perché le banche potrebbero andare incontro a dei maggiori rischi. Non è tuttavia da escludere che gli istituti di credito possano comunque decidere di concedere il mutuo qualora, nella loro analisi, evidenziassero che il cliente è sì un cattivo pagatore, ma al momento della richiesta ha un reddito sufficiente ed un lavoro stabile;
• buon pagatore, ovvero colui che nella loro storia finanziaria hanno sempre dimostrato responsabilità e precisione nella restituzione dei propri debiti.

I diritti di chi chiede un muto

Fin qui ci siamo occupati della concessione dei mutui ponendo l’attenzione soprattutto sul punto di vista delle banche. Spostando il focus sul cliente, è possibile evidenziare una serie di diritti che questo può vantare nel momento in cui richiede un mutuo. In particolare, il richiedente:

• deve essere informato, dall’istituto di credito cui si è rivolto per il mutuo, che i suoi dati sono comunicati alle centrali di rischio e che, l’eventuale valutazione negativa del suo profilo, rimarrà registrata all’interno delle relative banche dati con tutto ciò che ne potrebbe conseguire in termini di futura concessione di finanziamenti anche da parte di altri istituti di credito;
• deve ottenere dalla banca la conferma di dati personali che lo riguardano e la comunicazione, nella maniera più comprensibile possibile, dell’origine dei dati stessi e della logica su cui si basa il loro trattamento;
• può ottenere la cancellazione o la trasformazione in forma anonima, così come il blocco dei dati trattati in violazione di legge. Stesso discorso vale anche per l’aggiornamento, la rettificazione o l’integrazione dei dati. A stabilirlo è l’articolo 15 e seguenti del Gdpr, Regolamento generale per la protezione dei dati personali.

Il credit scoring

Un altro strumento molto utilizzato dalle banche e dagli intermediari finanziari per valutare la solvibilità di un cliente è il credit scoring. Si tratta di un sistema che consente alla banca di combinare simultaneamente una grande quantità di informazioni sul richiedente mutuo e sul finanziamento stesso da erogare. Il risultato finale è un parametro che permetterà di valutare il rischio di credito del richiedente all’interno di un arco temporale definito. Entrando più nello specifico, il credit scoring prende in considerazione i seguenti elementi:

• il reddito su cui può contare il richiedente;
• il lavoro svolto da chi chiede il mutuo e la sua relativa stabilità e retribuzione;
• le caratteristiche proprie del mutuo che dovrà essere erogato. Si tratta, nello specifico, della sua durata e dell’importo richiesto;
• il bene che si intende finanziare;
• il grado di indebitamento già esistente di chi richiede la somma di denaro.

Il sistema, come detto, incrocia tutti questi elementi ed elabora un parametro, o per meglio dire un punteggio, che viene associato al richiedente. Basandosi su questo la banca potrà decidere se concedere o meno il mutuo oppure modificarlo, andando cioè a ridefinire l’entità, il tasso di interesse e la struttura. Viene da sé che tanto più alto sarà il punteggio di affidabilità associato al richiedente attraverso il sistema di credit scoring, tanto più elevate saranno le possibilità di ottenere il mutuo dalla banca alle condizioni sperate.

Le garanzie richieste per il mutuo

Dai discorsi fin qui affrontati appare evidente che la banca conceda un mutuo solo nel momento in cui ha la certezza che il debitore possa restituire le somme date nei tempi e nelle modalità previste dal contratto. È la già citata capacità di garanzia del richiedente. Soffermando ora l’attenzione proprio sulle garanzie, è possibile dire che queste possono essere essenzialmente di due tipologie:

• reali, grazie alle quali la banca prima di concedere un mutuo valuta se chiedere un ipoteca su un immobile di proprietà del richiedente. In questo modo l’istituto potrà pignorare il bene sottoposto ad ipoteca in caso di insolvenza da parte del debitore. Inoltre, se tale immobile dovesse essere venduto, la banca ha diritto di soddisfarsi sul ricavato con privilegio rispetto ad eventuali ulteriori creditori. L’ipoteca viene solitamente richiesta dagli istituti di credito nel momento in cui l’oggetto del finanziamento è l’acquisto di un immobile. Di solito è proprio questo bene a finire sotto ipoteca, anche se nulla esclude che possa essere richiesta l’ipoteca anche per altre tipologie di mutuo. Si sottolinea inoltre che, in base a quanto previsto dalla legge, l’ipoteca può essere concessa sia dal debitore stesso che da un soggetto terzo, come ad esempio un genitore, che decide di garantire per il mutuo. La banca, dal canto suo, non può concedere finanziamenti dal valore superiore all’80% del valore del bene ipotecari, a meno che non vengano applicate al mutuo delle altre garanzie. La valutazione del valore del bene deve essere effettuata da un perito che viene nominato dalla banca prima della concessione del mutuo. Nel momento in cui il debitore che ha un’ipoteca dovesse risultare insolvente, la banca per recuperare i propri crediti ha il diritto di vendere il bene ipotecato;
• personali, solitamente costituite da una fideiussione rilasciata da un soggetto terzo rispetto al debitore. Questo garante si impegna a pagare il debito al posto del debitore se quest’ultimo non dovessero farlo. La banca, dunque, potrà andare a pignorare i beni del fideiussore qualora non dovesse vedersi corrisposto il proprio credito da parte del debitore. Si sottolinea inoltre che il soggetto terzo che sottoscrive la fideiussione non può sottrarsi alla stessa nel momento in cui gli viene chiesto di corrispondere le cifre non restituite dal debitore. Se ne deduce che il fideiussore risponde con tutto il proprio patrimonio nel caso in cui il mutuatario dovesse risultare moroso.

La solvibilità del cliente

La banca, come ampiamente detto, prima di concedere un mutuo valuta la solvibilità del cliente, cioè la sua reale capacità di provvedere al pagamento delle rate del finanziamento ottenuto. Tale valutazione passa dalla richiesta dell’istituto di credito al cliente di una serie di documenti, ovvero:

• la dichiarazione dei redditi;
• l’estratto conto bancario;
• i certificati di lavoro.

Grazie a questa documentazione, unita ai vari elementi fin qui esposti, la banca potrà valutare se concedere o meno il mutuo, cioè comprendere se il cliente ha la riscontrata capacità di provvedere al saldo del debito eventualmente contratto.