Se il cambio di residenza mette a rischio le agevolazioni prima casa

Come cambiare residenza senza perdere i benefici fiscali sull’abitazione prevalente

In Italia sono state predisposte una serie di agevolazioni per i cittadini che intendono acquistare la loro prima casa di proprietà. Tali bonus sono concessi solo al verificarsi di determinate condizioni stabilite dalla legge, alcune delle quali rivolte alle tipologie di immobili acquistabili, sono ad esempio esclusi quelli delle classi catastali di lusso A/8, mentre altre fanno riferimento allo status dell’acquirente. Questo, più nello specifico, non deve essere già titolare di diritti di proprietà – siano questi esclusivi o in comunione col coniuge – di usufrutto, uso e abitazione, su un’altra abitazione che risulti essere ubicata nello stesso territorio comunale in cui è presente l’immobile che si intende acquistare sfruttando i benefici fiscali sulla prima casa.

Tra i requisiti richiesti c’è anche quello della residenza, con l’acquirente che deve fissarla all’interno del territorio del Comune dove si trova l’immobile che acquista con le agevolazioni entro 18 mesi dall’atto di compravendita. Ciò che gli è chiesto, dunque, è di presentare la dichiarazione di trasferimento della residenza all’ufficio anagrafe comunale, altrimenti, se si va oltre i tempi previsti, si potrebbe essere passibili di accertamento e della conseguenziale perdita dei benefici fiscali ottenuti. Diverso è invece il caso in cui, dopo aver effettuato l’acquisto e l’opportuno cambio di residenza, l’acquirente beneficiario decida di effettuare un ulteriore cambio della residenza. Quanto al periodo di possesso della casa, la legge stabilisce che l’immobile acquistato non perde le agevolazioni ad esso collegate se il possesso è perdurato per un minimo di 5 anni. Tuttavia, in caso di cessione anticipata, il cittadino sarebbe comunque in grado di conservare il vantaggio e di usufruirne anche per il successivo acquisto, qualora il nuovo immobile, sempre destinato a prima casa, venisse comprato entro un anno dalla vendita della precedente abitazione.

Agevolazioni prima casa e cambio di residenza 

Come si accennava in precedenza, chi sfrutta le agevolazioni previste per la prima casa deve godere del requisito della residenza nel Comune in cui è sito l’immobile e, nel caso non l’avesse, deve spostarla entro 18 mesi dall’atto di compravendita. Questo è uno dei requisiti fondamentali per poter accedere ai benefici fiscali previsti, mentre su eventuali e successivi cambi di residenza è intervenuta l’Agenzia delle Entrate specificando che, anche in presenza di cambi della residenza indicata, non si perdono le agevolazioni ricevute. Se ne deduce che il titolare dei benefici non ha nessun obbligo di conservare per sempre la residenza acquisita appositamente per il bonus prima casa.

Prima casa e residenza, la specifica dell’Agenzia delle Entrate 

L’Agenzia delle Entrate, nell’interpello n. 399 del 1° agosto 2022, ha chiarito gli aspetti sulla residenza legata alle agevolazioni ottenute per l’acquisto della prima casa. Nello specifico è stato chiarito che si potrà effettuare un successivo cambio di residenza, dopo l’ottenimento dei benefici, senza subire conseguenze sulle detrazioni fiscali ottenute. “Una volta che l’acquirente abbia soddisfatto la condizione di cui alla richiamata lettera a) della Nota II-bis secondo le modalità evidenziate nei citati documenti di prassi ed entro il termine di legge – si legge nel documento dell’Agenzia delle Entrate – lo spostamento successivo della residenza dal Comune in cui è situato l’immobile agevolato non comporta la decadenza dall’agevolazione in argomento e non è dovuto il pagamento di ulteriore imposta”. Si ricorda che la lettera a della Nota II-bis specifica i requisiti sulla residenza necessari per ottenere il bonus prima casa, ovvero che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza oppure “in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”. È sempre l’Agenzia delle Entrate a precisare che, malgrado il successivo cambio di residenza non faccia decadere il diritto alle agevolazioni previste, la titolarità del diritto di proprietà di una casa acquistata sfruttando le agevolazioni fiscali impedisce, allo stesso soggetto, di fruire dei medesimi benefici in relazione ad un altro immobilito presente su tutto il territorio nazionale. Si potrà infatti richiedere un nuovo bonus prima casa solo nel momento in cui l’immobile acquistato con i benefici fiscali dovesse essere venduto. A tal proposito è opportuno ricordare che la Nota II-bis, al comma 4, prevede che il nuovo bonus prima casa potrà essere richiesto ed ottenuto solo se viene rispettato il vincolo di mantenimento dell’immobile di cinque anni. La pena prevista è il recupero delle imposte precedentemente scontate, con applicazione della sanzione del 30% e degli interessi di mora. Le suddette disposizioni non si applicano, invece, nel caso in cui il contribuente, entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato sfruttando le agevolazioni fiscali, proceda all’acquisto di un altro immobile da destinare sempre a prima casa.

Il bonus prima casa

Chiariti gli aspetti legati al cambio di residenza, vediamo più nel dettaglio quali sono le agevolazioni previste dal bonus prima casa e quali, invece, i requisiti previsti. La misura può essere richiesta:

• per l’acquisto di immobili non di lusso, ovvero quelli inseriti nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9;

• per l’acquisto di immobili situati nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha già la propria residenza o dove si impegna a stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto, con un’espressa dichiarazione contenuta nel rogito;

• da acquirenti che non siano già proprietari di un’altra abitazione ubicata nel territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni;

• da acquirenti che non siano proprietari sull’intero territorio italiano, neppure per quote, di un un altro immobile ad uso abitativo acquistato fruendo delle agevolazioni per la prima casa.

Per quel che riguarda le agevolazioni previste dal bonus prima casa, invece, queste si differenziano a seconda che l’immobile venga acquistato da un privato o da un costruttore. Più nello specifico:

• se si compra da un privato si ha diritto ad un’imposta di registro con aliquota ridotta del 2% sul valore della compravendita (nella misura ordinaria sarebbe del 9%). Le imposte ipotecarie e catastali sono invece dovute nella misura fissa di 50 euro;

• se si compra da un’impresa o costruttore si ha diritto a pagare l’Iva al 4% (nella misura ordinaria sarebbe del 10%). Le imposte ipotecarie e catastali sono invece dovute nella misura fissa di 200 euro.

Come si cambia la residenza: l’Anpr

Il cambio di residenza è un’operazione di per sé molto semplice, facilitata ulteriormente dal nuovo servizio digitale dell’Anagrafe nazionale popolazione residente, Anpr, cui da aprile 2022 hanno aderito tutti i Comuni italiani. Il sito di riferimento è  www.anagrafenazionale.interno.it, al quale si potrà accedere all’area riservata utilizzando il proprio codice Spid, Cie o Cns. Una volta entrati, servirà specificare se si intende effettuare un trasferimento:

• in una nuova residenza, nel momento in cui si andrà ad abitare in una casa dove non risiedono altre persone o se, dove si effettua il trasferimento, sono presenti anche altre persone con cui non si hanno vincoli di parentela o affettivi. L’esempio classico, in tal senso, sono le case condivise degli studenti;

• in una famiglia già esistente, se nella nuova casa ci sono persone con le quali si hanno vincoli di parentela o affettivi. L’esempio, in questo caso, è quello di una coppia di fidanzati che decide di andare a vivere insieme.

Una volta compilata la propria richiesta sarà necessario controllare che tutti i campi siano stati opportunamente redatti e che non siano stati commessi degli errori, in quanto una volta inviata non sarà più possibile effettuare delle modifiche. La richiesta inoltrata verrà gestita direttamente dagli operatori dell’anagrafe del Comune di competenza che, entro 2 giorni dal ricevimento della dichiarazione, dovranno accoglierla con riserva e registrare il cambio di residenza.

Prenderà così il via la fase di accertamento che avrà una durata massima di 45 giorni. Qualora quest’ultimo passaggio dovesse dare esito positivo, il Comune accoglierà definitivamente la richiesta con decorrenza dalla data successiva a quella della sua presentazione. Si sottolinea, infine, che la procedura del cambio di residenza attraverso l’Anagrafe nazionale popolazione residente può variare da Comune a Comune essendo stata lasciata agli enti locali la possibilità di personalizzarla e di utilizzare una propria piattaforma on line. Il consiglio generale è dunque quello di informarsi preventivamente attraverso il sito internet del Comune interessato oppure direttamente sul portale dell’Anpr.