Una guida al rent to buy, contratto che permette a chi vuole acquistare un immobile di avere un particolare sistema di pagamento. Come funziona, quali sono le garanzie e le differenze con il contratto di riscatto.
Nel momento in cui si ha la necessità di acquistare un casa, non c’è solo il classico acquisto, c’è anche una modalità di più recente introduzione e, spesso, di derivazione internazionale. Un classico esempio è il rent to buy, una formula di vendita di diritto anglosassone molto diffusa in Gran Bretagna e negli Stati Uniti. Nel nostro paese, invece, è stata introdotto soltanto nel 2014, con il decreto Sblocca Italia, 133/2014 convertito in Legge 164/2014, dove viene definito come contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.
Cos’è il rent to buy
Il rent to buy è, come detto, una formula di vendita alternativa alle classiche, che ha una grande diffusione nei paesi di matrice anglosassone. Questa tipologia di contratto permette al cittadino di entrare in una casa con la qualifica di conduttore e di diventare proprietario dell’immobile alla scadenza prestabilita. Nel periodo che intercorre tra la sottoscrizione del contratto e la sua scadenza, il conduttore deve corrispondere un canone in rate mensili che, sotto molti punti di visti, possono essere assimilate ad un affitto. Nell’interpretazione giuridica solitamente si fa riferimento ad un programma preparatorio all’acquisto da intendersi come un vero e proprio ibrido tra il contratto di locazione e quello preliminare di compravendita di un immobile. Quest’ultimo, per l’esattezza, si concretizzerà soltanto alla fine del periodo transitorio, quello assimilabile alla locazione. Si sottolinea che fornisce la possibilità , alla fine del contratto, di acquistare l’immobile, ma non l’obbligo. Il conduttore, dunque, ha la facoltà di scegliere se procedere con l’acquisto (saldando il prezzo concordato) oppure non effettuare la compravendita. Spesso questa seconda opzione viene scelta quando il conduttore non dispone delle somme necessarie ad estinguere il debito.
C’è ovviamente anche in questo caso, però, la possibilità di chiedere un mutuo. In questa fase verrà preso in considerazione anche il periodo di godimento precedente (quello nel quale si era tenuti a versare le rate mensili). Se il conduttore ha dimostrato di essere di buon pagatore avrà maggiore facilità nell’ottenimento del finanziamento. Di contro, se le rate sono sempre state pagate con difficoltà e ritardo, si dovrà dimostrare di aver mutato la propria condizione economica e, dunque, di disporre di nuovi mezzi da poter utilizzare per il mutuo. Il rent to buy, per via della sua struttura, rappresenta una formula consigliata soprattutto a chi dispone di una buona liquidità , necessaria per dare l’anticipo. Un errore da non commettere è quello di pensare che la tipologia di contratto in esame sia assimilabile all’affitto con riscatto. Le due tipologie di acquisto, infatti, sono molto diverse tra di loro anche contrattualmente.
Come funziona
Si tratta di un meccanismo relativamente semplice: da prassi il proprietario consegna subito l’immobile al conduttore il quale, a sua volta, dovrà pagare per tutta la durata del contratto il canone mensile d’affitto. Al termine di un periodo di tempo stabilito nel contratto, potrà decidere se acquistare o meno l’immobile. È, come detto, una condizione non vincolante per chi acquista che, in maniera autonoma, può anche decidere di non farlo. Se opta per questa strada l’inquilino può lasciare la casa, rimanere come affittuario o nominare un terzo soggetto e cedere il contratto.
Per rendere più comprensibile tale passaggio, proviamo ad adattare la teoria ad alcuni esempi pratici. Un cittadino individua un immobile che può interessargli e scopre che il proprietario è disponibile ad accordarsi con il rent to buy. L’acquirente dovrà allora versare una caparra che, di norma, è molto bassa. In Gran Bretagna corrisponde al 6% del valore dell’immobile. In Italia le percentuali di caparra viaggiano su cifre molto simili a quelle inglesi. Se, dunque, un immobile ha un valore di 100mila euro, si dovrà versare una caparra di 6mila euro, ma resta sempre la possibilità delle parti di accordarsi in maniera diversa.
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Superata la fase della caparra si avvia il contratto e il cosiddetto periodo transitorio nel quale il conduttore paga le rate mensili. Queste vengono detratte, in tutto o solo in parte, dal prezzo di vendita fissato inizialmente. Così come previsto dall’art. 23 del decreto Sblocca Italia, i contratti rent to buy italiani devono essere stipulati con atto notarile ed essere trascritti nei registri immobiliari. Tale passaggio ha il fine di garantire sia l’inquilino che il proprietario dell’immobile. Il primo è tutelato in caso di ipoteche sull’immobile o di fallimento del venditore, mentre il secondo è assicurato sul fatto di rimanere proprietario dell’immobile fino a quando non viene pagato per intero il prezzo pattuito in sede di sottoscrizione del contratto. Il venditore è inoltre tutelato dal caso in cui il conduttore non paghi le rate mensili. Così come previsto dalla norma, se non vengono corrisposti un certo numero di canoni (decisi dalle parti, ma mai comunque inferiori ad un ventesimo del totale), l’inquilino deve lasciare immediatamente l’immobile. In tale scenario il proprietario può anche trattenere a titolo di indennizzo quanto fino a quel momento è stato versato. Nel momento in cui, invece, sia il venditore ad essere inadempiente, è previsto che questo restituisca l’altra parte degli importi mensili pagati come corrispettivo di vendita più gli interessi legali.
Per quel che riguarda le tempistiche, è previsto che la trascrizione del contratto nei registri immobiliari abbia durata di 10 anni e che la durata del contratto di locazione debba essere almeno di 3 anni, con il periodo che può essere elevato fino a 10 anni per volontà espressa da entrambe le parti. Il meccanismo previsto dal rent to buy può essere applicato a specifiche tipologie di immobili, quali:
- appartamenti;
- case;
- autorimesse;
- negozi;
- uffici;
- capannoni;
- terreni;
- cantine;
- immobili in costruzione.
Calcolo del canone mensile e costi
Nei contratti rent to buy grande rilevanza è assunta dal canone che, mensilmente, viene corrisposto dal conduttore al proprietario dell’immobile. Per il calcolo di questa rata non è prevista dalla legge una regola generale, con l’ammontare che viene deciso di volta in volta dalle parti. In linea di massima, tuttavia, è possibile dire che si tratta di somme generalmente più alte rispetto ad un canone medio di locazione richiesto sul mercato per una analoga tipologia di abitazione.
Andranno poi considerati dei costi aggiuntivi che riguardano la sottoscrizione di questo tipo di contratto. L’accordo raggiunto, infatti, necessita di essere iscritto nei registri immobiliari e dovrà essere redatto da un notaio. A farsi carico di queste spese è l’acquirente – salvo diverso accordo – cui si aggiungono anche i futuri costi relativi alla compravendita definitiva. Per quel che riguarda, invece, le imposte legate alla proprietà , queste per tutta la durata del periodo di godimento restano a carico del proprietario dell’immobile (secondo la regola generale già applicata per qualsiasi contratto di affitto).
Le differenze tra rent to buy e affitto con riscatto
Un errore abbastanza comune è quello di pensare che il rent to buy e l’affitto con riscatto siano la stessa cosa, ma così non è. Nel caso di un affitto con riscatto, infatti, si è in presenza di una modalità di vendita delle case popolari utilizzata negli anni ‘60. Con questa il periodo di godimento di un immobile era molto più lungo rispetto al rent to buy, circa 20 – 30 anni, con le differenze che riguardano anche i contratti. Più nello specifico, l’affitto con riscatto prevede un contratto di locazione affiancato da un contratto di opzione d’acquisto e, nel primo, può essere inserita una clausola che conferisce al conduttore il diritto di poter acquistare l’immobile al prezzo pattuito inizialmente. Ecco dunque che in caso di riscatto, i canoni pagati fino a quel momento vengono considerati come una forma di acconto e, dunque, sono detratti dal prezzo di vendita. Il rent to buy, invece, è un contratto di locazione vero e proprio.
