Usucapione in mediazione: cos’è e come funziona

Che cos’è l’usucapione in mediazione e quando viene applicato: come funziona e quali sono i vantaggi previsti. I costi da sostenere, i tempi di attesa e la documentazione necessaria.

Quando si parla di usucapione si fa riferimento a un istituto che prevede che un soggetto acquisti un bene a titolo originario dopo averlo posseduto ininterrottamente per un determinato periodo di tempo. L’oggetto dell’usucapione possono essere i beni immobili, mobili o mobili registrati o universalità di mobili. Affinché possa configurarsi l’istituto, andranno rispettati dei tempi di possesso stabiliti dalla legge. Più nello specifico, per usucapione ordinario servono:

• 20 anni per i beni immobili;
• 10 anni per i beni mobili.

Per l’usucapione abbreviata, invece, sono necessari:

• 10 anni per i beni immobili;
• 3 anni per i beni mobili registrati.

In base a quanto previsto dall’art. 1167 del codice civile, affinché possa esserci usucapione è necessario che il possesso sia ininterrotto e si considera finito se il possessore viene privato del bene per più di un anno. Requisito rilevante affinché possa esserci questa azione è che il possesso del bene non sia stato acquisito in modo violento o clandestino, ovvero senza che vi siano state opposizioni e contestazioni da parte del proprietario. È inoltre necessaria che vi sia stata la buona fede nell’acquisto del possesso e tutto possa essere certificato dall’esistenza di un titolo e di una trascrizione. Il possesso deve poi manifestarsi con azioni che potrebbero essere compiute sul bene soltanto dal proprietario. Esempi tipici in tal senso sono le operazioni che portano a un cambio della serratura, alla realizzazione di opere murarie o alla modifica della destinazione d’uso dell’immobile. Il modo di acquisto previsto da questo istituto può essere accettato in tribunale, ma anche attraverso la mediazione.

Usucapione in mediazione: cos’è

Appreso a livello generale cosa sia l’usucapione e quali siano le sue caratteristiche, soffermiamoci ora sull’usucapione in mediazione. Questo istituto è entrato in vigore nel 2013, anche se ad oggi risulta ancora poco utilizzato e conosciuto. Si tratta di una modalità di accordo per la cessione dei beni molto più rapida rispetto all’iter classico dell’istituto che prevede una causa da risolvere in tribunale. Ci sono dunque degli evidenti vantaggi sia in merito ai costi che ai tempi. Da un punto di vista operativo, l’usucapione non scatta in automatico al termine dei 20 anni di possesso di un bene o dopo 10 anni nel caso dell’abbreviato, ma c’è sempre bisogno di un accertamento giudiziale che ne verifichi i presupposti. Se ne deduce che, per il riconoscimento dell’usucapione c’è bisogno di una causa civile contro il proprietario e, se vengono confermati tutti i requisiti necessari per l’istituto, chi deteneva il possesso diventa il nuovo proprietario del bene con sentenza del giudice. Questo è il procedimento ordinario anche se, come detto, dal 2013 il decreto del fare del governo Renzi ha modificato l’art. 2643 del Codice civile che elenca gli atti soggetti a trascrizione andando ad inserire al numero 12-bis anche gli accordi di mediazione. Quest’ultimi, dunque, possono accertare l’usucapione “con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.

Le condizioni necessarie

Affinché possa esserci un usucapione in mediazione è necessario che, oltre ai suddetti requisiti dell’istituto, si verifichino anche altre condizioni necessarie. Tra queste la più importante è che il verbale dell’accordo raggiunto tra le parti (proprietario e possessore di lunga durata del bene oggetto della mediazione) venga:

• sottoscritto da entrambe parti, dai rispettivi avvocati e dal mediatore;
• autenticato da un notaio, che ha il compito di effettuare tutti i controlli di conformità sul bene oggetto della mediazione e di verificarne le precedenti trascrizioni.

Caratteristica fondamentale dell’usucapione in mediazione è che rappresenta un modo alternativo per risolvere una controversia, senza dover per forza portare in tribunale il contrasto venutosi a creare. Questo è possibile in quanto il verbale sottoscritto dalle parti ha la stessa forza di una sentenza in quanto contiene tutte le condizioni decise con l’assistenza di un mediatore. Si tratta dunque di un atto perfettamente idoneo a trasferire la proprietà (o il diverso diritto reale) oggetto della contesa. Per come è strutturato necessita che il punto di partenza sia il mancato contrasto tra le parti interessate, altrimenti si arriverebbe a una causa civile. Un esempio tipico di mediazione è quello che può avvenire all’interno dello stesso nucleo familiare, con un padre che decide di concedere un immobile che egli già possiede da molto tempo al figlio mediante lo strumento dell’usucapione in mediazione. In tale circostanza gli effetti saranno gli stessi di quelli che si raggiungerebbero con una donazione del bene.

I vantaggi

Appare evidente che l’usucapione in mediazione possa portare dei grandi vantaggi a chi sceglie di avvalersene. Il primo beneficio è sicuramente quello relativo al tempo: una causa civile può infatti durare molti anni (in media non meno di 2) e costare diverso denaro per avvocati, mentre un accordo si raggiunge attraverso un mediatore e ha effetto immediato. I tempi con la mediazione dipendono dall’organismo al quale ci si è rivolti, ma in media sono compresi tra i 30 giorni e 3 mesi.

Come intuibile, un altro vantaggio dell’usucapione in mediazione è rappresentato dai minori costi che si dovranno sostenere. Oltre al risparmio delle suddette spese per gli avvocati, va anche considerato il fatto che l’instaurazione della procedura prevede delle spese molto ridotte, che arrivano al massimo a un centinaio di euro.

Certamente non trascurabili sono i vantaggi fiscali che derivano dall’usucapione in mediazione. Gli accordi, infatti, nell’ordinamento italiano sfruttano un regime tributario agevolato. Non dovranno essere pagate l’imposta di bollo, le imposte ipotecarie e catastali così come l’imposta di registro. Quest’ultima, nello specifico, prevede che la tassazione ad aliquota proporzionale scatti solo al superamento della soglia limite di 50.000 euro. Per comprendere i vantaggi fiscali, si pensi che in caso di usucapione con sentenza del giudice si sarebbe dovuta pagare un’imposta di registro ad aliquota del 9%, con un minimo di 1.000 euro.

I costi

Quando c’è un accordo tra le parti, la prima spesa da considerare è quella di avvio della procedura: si tratta di 40 euro + Iva che salgono ad 80 euro + Iva qualora il valore della domanda superi i 250mila euro. Dopo aver sostenuto questa spesa, sarà possibile rivolgersi al mediatore e verificare se ci sono i presupposti per la configurazione di un usucapione. Qualora questo step venisse superato positivamente, andranno corrisposte delle indennità che variano a seconda del valore della controversia e che, generalmente, vengono indicate dal mediatore nel corso del primo incontro. Inoltre, essendo l’usucapione materia oggetto di mediazione obbligatoria relativa a diritti reali, si potrà accedere anche al patrocinio dello Stato e, dunque, non sostenere direttamente le spese (solo però se si è al di sotto della soglia reddituale fissata dalla legge). Altre spese da tenere in considerazione sono quelle relative all’imposta di registro del verbale di mediazione, che però dovrà essere corrisposta soltanto se si supera la soglia limite dei 50mila euro di valore. In questo caso l’imposta viene comunque chiesta solo per la parte eccedente. Infine c’è la spesa di indennità per i mediatori che gestiscono la procedura e hanno diritto a un credito d’imposta massimo di 500 euro.

I tempi

In merito ai tempi necessari per concludere un usucapione in mediazione è possibile dire che oscillano tra 30 giorni e 3 mesi. Entrando più nello specifico, l’agenzia di mediatori cui ci si rivolge ha un massimo di 30 giorni dalla ricezione dell’istanza per fissare il primo incontro con le parti e, in base a quanto previsto dalla legge, l’intera procedura dovrà risolversi entro 3 mesi.

I documenti necessari

In ultimo, non certo per importanza, ci soffermiamo sui documenti necessari per porre in essere l’usucapione in mediazione. Ci si deve anzitutto rivolgere ad un avvocato, il cui patrocinio è obbligatorio, e fornirgli tutti i fascicoli utili a far valere i propri diritti. Si tratta, più nello specifico:

• delle visure catastali;
• dell’Ape, Attestato di prestazione energetica, solo se il bene da usucapire è un’abitazione;
• il Cdu, Certificato di destinazione urbanistica, qualora il bene da usucapire è un terreno;
• i titoli di provenienza;
• l’eventuale documentazione attestante la regolarità urbanistica.

Non sono, invece, richiesti né il certificato di abitabilità né quello di agibilità.