Sfratto, il passaggio del rilascio dell’immobile: come e quando metterlo in atto

Che cos’è il rilascio dell’immobile e quando si verifica: gli step che precedono questa attività e i soggetti coinvolti. 

Nel mercato degli affitti si verificano spesso delle situazioni che costringono il proprietario a ricorrere al giudice per far sì che l’inquilino abbandoni dell’immobile . È il caso, ad esempio, di quando un affittuario non paga l’affitto da mesi e il proprietario di casa vuole mandarlo via cercando di avere indietro le somme che gli spettano oltre che la casa. Il primo passo, in questi casi, è quello di far redigere dal proprio avvocato una diffida per iscritto che, se non ascoltata, porterà alla notifica di un atto di citazione di sfratto volto a consentire la riconsegna dell’immobile e il pagamento di tutti i canoni di locazione scaduti. Lo sfratto necessita della convalida da parte di un giudice e, qualora anche dopo tale passaggio l’inquilino si rifiutasse di lasciare la casa, il proprietario avvia contro di lui l’azione esecutiva per la liberazione forzata dell’appartamento. È la cosiddetta azione di rilascio dell’immobile.

Rilascio dell’immobile, cos’è e come funziona

La procedura di rilascio dell’immobile è articolata in varie fasi che possono essere così sintetizzate:

• si parte con la notifica dell’atto di precetto;
• si prosegue con la notifica del preavviso di sfratto;
• si conclude con la liberazione dell’immobile e l’immissione in possesso del proprietario.

Tutto, come detto in apertura, parte dell’ordinanza di convalida di sfratto emessa dal tribunale. È in questa fase che l’avvocato del proprietario dell’immobile, il creditore della controversia, ha l’obbligo di notificare all’inquilino, la parte debitrice, il cosiddetto precetto, ovvero un atto che contiene l’intimazione di adempiere l’obbligo risultante dall’ordinanza di convalida del giudice. Il termine di adempimento non può essere inferiore a 10 giorni, a meno che non si sia in presenza dei casi eccezionali contraddistinti da pericolo nel ritardo. Nel precetto devono essere presenti alcuni elementi obbligatori, in assenza dei quali l’atto viene considerato nullo. Si tratta, più nello specifico:

• del nominativo delle parti coinvolte nella procedura (intimante e intimato);
• della data di notifica dell’ordinanza di convalida;
• della dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio della parte istante nel Comune in cui ha sede il giudice competente per l’esecuzione.

Si sottolinea inoltre che, oltre agli elementi obbligatori, il precetto per il rilascio di immobili deve contenere anche la descrizione sommaria dei beni sui quali si intende procedere e la data in cui si darà avvio alla procedura per il rilascio dell’immobile. Su quest’ultimo punto si fa riferimento in particolar modo a quanto deciso dal giudice, specie nel caso in cui dallo stesso sia stata indicata una data prima della quale non è ritenuto possibile eseguire lo sfratto.

Un focus sul precetto

Compresa l’importanza di questo atto per il rilascio dell’immobile, è possibile dire che il precetto rappresenta un vero e proprio ultimatum all’inquilino di un immobile affinché questo lasci spontaneamente il luogo in affitto. Gli viene dunque preannunciato l’inizio della fase esecutiva – lo sfratto – che diventerà effettiva entro e non oltre 10 giorni da quando gli viene notificato l’atto. Come già detto in precedenza, questo arco di tempo può anche essere eliminato dal presidente del tribunale qualora emergesse un pericolo nel ritardo. In questi casi viene, di fatto, autorizzata l’esecuzione immediata.

Al termine dei 10 giorni fissati dal precetto, se l’inquilino non rilascia l’immobile, è necessario che il creditore/proprietario si rechi presso gli ufficiali giudiziari competenti e chieda la notifica al debitore di un ulteriore atto, il preavviso di rilascio, ovvero il primo passo dell’esecuzione.

Il precetto ha una durata di 90 giorni dalla notifica al debitore. In questo periodo il proprietario dell’immobile da rilasciare, ovvero il creditore, ha il compito di chiedere che venga avviata l’esecuzione forzata. Qualora il termine dei 90 giorni non dovesse essere rispettato dal creditore, questo per ottenere il rilascio dell’immobile dovrà rifare tutto da capo e, dunque, provvedere ad una nuova notifica dell’atto di precetto.

Un focus sul preavviso di rilascio

Il preavviso di rilascio è l’atto con cui l’ufficiale giudiziario comunica al debitore che deve rilasciare l’immobile e la data in cui procederà all’esecuzione. Tale atto viene notificato almeno 10 giorni prima dell’accesso e contiene sia la data che l’orario scelto dall’ufficiale giudiziario per il primo accesso presso l’immobile oggetto dell’esecuzione forzata. Si sottolinea che la data del primo accesso non combacia con quello dello sfratto effettivo: in tale occasione, infatti, l’ufficiale giudiziario si limiterà ad interloquire con l’inquilino e ad informalo dall’avvio dell’esecuzione forzata. Il primo accesso serve anche all’ufficiale giudiziario per constatare le condizioni generali del nucleo familiare dell’inquilino e tutti gli elementi che potrebbero determinare complicazioni future nell’esecuzione dello sfratto. L’esempio tipico è la presenza nel nucleo familiare di minori, persone disabili, anziani o animali.

Una volta completato il primo accesso, l’ufficiale giudiziario provvede a porre in essere le attività preparatorie all’esecuzione vera e propria e, dunque, rinvia a futura data certa lo sfratto. È possibile che il giorno della sfratto si decida rinviare l’esecuzione a causa di varie motivazioni, tra cui il carico di lavoro eccessivo dell’ufficiale così come la necessità di coinvolgere nello sfratto la forza pubblica.

Il rilascio dell’immobile

In assenza di rinvii, al giorno e all’ora indicate dall’ufficiale giudiziario in occasione del primo accesso, viene data esecuzione allo sfratto. In questa occasione, così come previsto dalla legge, devono essere presenti:

• il proprietario dell’immobile o, in alternativa, un suo delegato, accompagnato dall’avvocato;
• un fabbro, che ha il compito di cambiare la serratura e, se necessario, aprire forzatamente la porta d’entrata dell’immobile;
• la forza pubblica, ma solo nei casi in cui venga fatta espressa richiesta da parte dell’ufficiale giudiziario dopo il primo accesso.

Inoltre, in base alle diverse situazioni, è possibile che venga richiesta anche la presenza di:

• un medico o un’ambulanza, se nell’immobile oggetto dell’esecuzione sono presenti persone malate e/o allettate che andranno trasportata in strutture idonee a garantire la loro salute;
• addetti del canile, se nel nucleo familiare sfrattato sono presenti cani, gatti o altri animali domestici che l’inquilino non intende portare con sé;
• addetti dei servizi sociali comunali, qualora nel nucleo familiare sfrattato fossero presenti bambini molto piccoli o persone anziane con disabilità.

Al momento dell’esecuzione dello sfratto sono due le situazioni che possono verificarsi:

1. che lo sfrattato si trovi in casa;
2. che lo sfrattato non si trovi in casa.

Nel primo caso l’ufficiale giudiziario invita lo sfrattato a rilasciare spontaneamente l’immobile, ma qualora riscontrasse resistenza ha l’obbligo di far intervenire le forze dell’ordine che condurranno l’inquilino fuori dall’immobile. Spetterà poi al fabbro cambiare la serratura, con l’ufficiale giudiziario che dovrà:

• consegnare le nuovi chiavi al proprietario dell’immobile (immettendolo nel possesso del bene);
• ingiungere allo sfrattato e a chiunque altro di non introdursi più nell’appartamento. Qualora lo sfrattato dovesse rientrare nell’immobile è punibile per violazione di domicilio;

Quando, invece, lo sfrattando non si trova in casa, l’ufficiale giudiziario convoca il fabbro per l’apertura forzata della porta e il cambio della serratura. Il passaggio successivo vede sempre l’ufficiale giudiziario apporre sulla porta d’ingresso dell’immobile un avviso di avvenuta esecuzione dello sfratto contenente anche l’ingiunzione allo sfrattando a non introdursi più nell’immobile.

In entrambi i casi, al termine dell’esecuzione, l’ufficiale giudiziari redige un verbale dettagliato di tutte le attività poste in essere per il rilascio dell’immobile.

La restituzione dell’immobile

Nei contratti di affitto è previsto che l’immobile oggetto del contratto venga riconsegnato al proprietario nel medesimo stato in cui l’inquilino l’aveva ricevuto, tranne che per quanto attiene al deterioramento o al consumo derivante dall’uso della cosa. Inoltre, è necessario che l’immobile venga riconsegnato al proprietario libero da ogni bene appartenente all’inquilino. In caso di sfratto, dunque, l’affittuario dovrà portare via con sé tutti i beni di sua proprietà, con l’ufficiale giudiziario che decide un termine ultimo per realizzare il trasloco.

Qualora lo sfrattato non dovesse provvedere a liberare l’immobile dai suoi beni, il proprietario potrà fare richiesta di asporto, dichiarandosi disposto a sostenere le relative spese. Ecco dunque che l’ufficiale giudiziario, avvalendosi di uno stimatore, redigerà un inventario dei beni di proprietà e quantificherà le spese di custodia e asporto. Due sono le situazioni che possono verificarsi in questo caso:

• il valore dei beni supera quello delle spese di custodia e di asporto. L’ufficiale giudiziario nomina dunque un custode che dovrà trasportare i beni in un altro luogo e provvedere alla loro vendita senza incanto. Il ricavato servirà a coprire le spese di asporto, di custodia e vendita, con l’eccedenza che verrà utilizzata per il pagamento delle spese di esecuzione e per il pagamento del debito per i canoni e gli oneri rimasti insoluti. Qualora, invece, la vendita dovesse rivelarsi infruttuosa, si provvede allo smaltimento dei beni;
• si ritiene inutile a priori il tentativo di vendita dei beni. L’ufficiale giudiziario dispone dunque lo smaltimento o la distruzione dei beni.