Mutuo, dalla caparra alla proposta vincolata quali sono i rischi da evitare

Il fine della proposta di acquisto vincolata al mutuo è quello di permettere all’acquirente di evitare di perdere un immobile che gli interessa e, allo stesso tempo, consentirgli di non perdere la caparra confirmatoria. Vediamo i passi da compiere per evitare rischi e trappole

L’acquisto di un immobile richiede l’investimento di cifre di denaro non trascurabili, motivo per il quale viene spesso attivato un mutuo. Quest’ultimo, per essere concesso da una banca o da un istituto di credito, ha bisogno di essere approvato nel rispetto di determinati requisiti e garanzie. Se ne deduce che, nel momento in cui un acquirente trova l’immobile che cercava, potrebbe vederselo portare via da altri acquirenti per ritardi nella concessione del mutuo. Per cercare di agevolare tale situazione, l’ordinamento italiano prevede la cosiddetta proposta d’acquisto vincolata al buon esito del mutuo.

Proposta vincolata al mutuo, cos’è

Così come previsto dall’art. 1353 del codice civile, in una contrattazione “le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto”. Ecco dunque che un accordo per l’acquisto di un immobile o altro bene può attivarsi o meno al verificarsi della concessione o del rifiuto di un mutuo da parte di una banca o di un istituto di credito. Tale processo si articola in più fasi:

• la proposta d’acquisto da parte dell’acquirente che, in sostanza, dimostra l’intenzione all’acquisto e versa la caparra confirmatoria per l’acquisto di un immobile;
• la stesura e la firma di un contratto preliminare di compravendita, con le parti che raggiungono un accordo scritto nel quale palesano il proprio impegno a procedere con la compravendita;
• il contratto definitivo, siglato alla presenza di un notaio dopo che è stato concesso il mutuo all’acquirente da una banca o da un istituto di credito.

Il fine della proposta di acquisto vincolata al mutuo è quello di permettere all’acquirente di evitare di perdere un immobile che gli interessa e, allo stesso tempo, consentirgli di non perdere la caparra confirmatoria. Quest’ultima, infatti, nei normali accordi viene persa dall’acquirente qualora lo stesso non riuscisse a rispettare gli impegni vincolanti presi in fase di compravendita. Con la proposta vincolata al mutuo, invece, la caparra versata non viene persa in caso di esito negativo da parte della banca.

Si ricorda inoltre che, il requisito fondamentale per sfruttare i vantaggi derivanti da un proposta vincolata al mutuo è che nel contratto di compravendita sia presente una specifica clausola di sospensione, la quale indica come indispensabile alla risoluzione del contratto l’ottenimento del mutuo.

Proposta vincolata al mutuo: tempistiche

La modalità operativa di proposta d’acquisto vincolata al mutuo prevede che l’acquirente interessato all’acquisto di un immobile presenti al mediatore o al venditore le sue condizioni. Queste dovranno essere accettate dalla controparte e, fino a quando queste non si verificano, l’acquirente non è in nessun modo vincolato all’acquisto dell’immobile. Potrà dunque revocare la sua proposta in qualsiasi momento, così come il venditore potrà optare per la vendita dell’immobile ad altri soggetti.

Nel momento in cui, invece, la proposta dell’acquirente viene accettata e ne viene data comunicazione dal venditore, le parti si impegnano a rispettare quanto previsto nel contratto firmato. Andranno in questo specificate tutte le clausole che rispondano alle esigenze specifiche, così come andranno indicate le tempistiche, ovvero la data entro la quale la proposta è valida. Si tratta del cosiddetto termine di irrevocabilità, momento entro il quale l’acquirente dovrà comunicare al mediatore o al venditore se gli è stato concesso il mutuo oppure no. Tale termine può essere prorogato solo se la richiesta di mutuo presentata alla banca o all’istituto di credito non sia stata ancora valutata. In tali casi il compratore dovrà segnalare il ritardo al mediatore o acquirente e richiedere una proroga della condizione di sospensione del contratto.

Il compratore che ha sottoscritto una proposta d’acquisto vincolata al mutuo è tenuto a rispettare la stessa fino alle scadenze prefissate. Qualora entro quella data non dovesse essere concesso il mutuo o la banca non rispondesse alla richiesta di mutuo (e non venisse richiesta dall’acquirente un allungamento dei tempi di scadenza al venditore), il compratore può ritenersi libero da ogni impegno. Tale fattispecie prevede inoltre che, in caso di caparra, questa non verrà persa dall’acquirente e, dunque, gli verrà restituita.

Diverso è invece il caso in cui chi acquista decida di tirarsi indietro dagli accordi presi con la proposta vincolata al mutuo e lo faccio prima dei termini di irrevocabilità. In questi casi l’acquirente perderà la caparra versata che sarà trattenuta dal venditore. Su questo punto si ricorda che chi vende potrà anche rivolgersi ad un giudice per ottenere la conclusione dell’acquisto se il comportamento posto in essere dall’acquirente non sia risultato essere conforme a quanto previsto nel contratto preliminare tra le parti.

Si sottolinea inoltre che, in tutte le situazioni descritte, è bene che il compratore abbia un canale comunicativo sempre aperto e aggiornato con il mediatore o venditore. Per annullare un contratto, infatti, è necessario darne subito conto alla controparte, per evitare che la proposta di acquisto vincolata al mutuo scada e l’acquisto diventi obbligatorio.

Proposta vincolata, ma il mutuo non viene concesso

Con una proposta vincolata al mutuo appare evidente che un elemento necessario alla risoluzione del contratto sia la concessione delle somme di denaro a prestito da parte di una banca. Si tratta di una pratica ordinaria per gli istituti di credito, che passa però inevitabilmente attraverso il rispetto di determinati requisiti e vincoli. Ottenere un mutuo non è dunque una operazione così semplice, motivo per il quale una proposta vincolata potrebbe anche venire meno per la mancata concessione del prestito ipotecario. Cosa succede in questi casi al compratore? La risposta è niente, in quanto il venir meno del vincolo del mutuo necessario per l’acquisto dell’immobile invalida il contratto di compravendita. In tale condizione, inoltre, se era stata versata una caparra, questa dovrà essere restituita al compratore che avrà come unico impegno quello di informare il mediatore o venditore della mancata concessione del prestito entro i termini di irrevocabilità.

Proposta vincolata al mutuo, il recesso del venditore

Fin qui ci siamo occupati dei casi in cui il recesso di una proposta vincolata al mutuo derivi da comportamenti dell’acquirente, mentre ora ci soffermiamo sui casi in cui è il venditore a tirarsi indietro per qualsiasi motivo. In queste situazioni, se è stata versata una caparra da parte dell’acquirente, questa dovrà essere restituita dal venditore in importo doppio rispetto a quello che gli è stato versato. Si tratta di una forma di tutela per chi propone l’acquisto e che vincola il venditore a rispettare i patti presi in fase di sottoscrizione del contratto.

Nei casi in cui è prevista la presenza di un mediatore, come ad esempio un’agenzia immobiliare, il venditore, oltre a versare il doppio della caparra all’acquirente, dovrà comunque provvedere alla provvigione del mediatore che, comunque, aveva portato a termine il proprio lavoro. Il mediatore, dal suo punto di vista, potrà anche richiedere al venditore la provvigione che avrebbe ricevuto dall’acquirente, in quanto il recesso ha comportato per chi media una mancato guadagno. Si ricorda, infine, che il recesso del venditore è profondamente diverso rispetto ai casi in cui la proposta d’acquisto vincolata al mutuo non diventa effettiva per la mancata concessione del mutuo. In tali scenari, infatti, al mediatore non è previsto il pagamento di nessuna provvigione.

Proposta vincolata al mutuo: il recesso e le caparre

In tutti i casi di recesso, sia questo imputabile al compratore o al venditore, è necessario rispettare delle procedure al fine di renderlo effettivo. Più nello specifico:

• il recesso deve essere sempre comunicato in forma scritta a tutte le parti coinvolte nella contrattazione, al fine di poterne garantire una tracciabilità;
• deve essere inviato alle altri parti coinvolte tramite posta elettronica certificata o con posta raccomandata. A tal proposito è necessario che nella proposta d’acquisto vengano indicati sia i contatti di posta elettronica certificata di tutti i soggetti coinvolti che i loro indirizzi per l’invio delle comunicazioni.

Quando il recesso viene comunicato e recepito dalle altre parti coinvolte nella contrattazione, il vincolo che le legava non sussiste più. Ognuno di loro è dunque libera, ma restano i nodi relativi alla restituzione delle eventuali caparre. In base a quanto già in precedenza accennato, possono verificarsi diverse situazioni:

• quando il recesso è imputabile all’acquirente questo perde la caparra che aveva versato al mediatore o al venditore;
• quando il recesso è imputabile al venditore questo deve restituire la caparra nella misura del doppio rispetto alle somme ricevute;
• quando il recesso è imputabile al venditore e c’è un mediatore (agenzia), chi vende deve restituire il doppio della caparra a chi intendeva acquistare e la provvigioni al mediatore, il quale potrà anche richiedere al venditore gli introiti che gli sarebbero stati garantiti dal compratore in caso di buon esito del contratto.

In caso di recesso, inoltre, il bene o servizio oggetto della contrattazione viene considerato come libero. Un immobile, ad esempio, potrà essere rimesso immediatamente sul mercato dal proprietario e avviato verso una nuova potenziale vendita.

Vantaggi e svantaggi della proposta vincolata al mutuo

La proposta d’acquisto vincolata alla concessione di un mutuo rappresenta una modalità di contrattazione che può racchiudere al suo interno diversi benefici per le parti coinvolte, ma anche molti rischi. È bene dunque effettuare un’attenta valutazione alla base, al fine di evidenziare tutti i pro e i contro di questa modalità di acquisto.

Tra i vantaggi della proposta d’acquisto vincolata alla concessione di un mutuo rientrano:

• la possibilità di bloccare per un periodo di tempo un immobile o un bene che interessa al compratore, senza rischiare di perderlo per via dei lunghi tempi di concessione di un mutuo;
• l’opportunità per un venditore di non perdere un compratore fortemente interessato ad acquistare il proprio immobile o bene;
• il meccanismo ben regolamentato per quanto riguarda la restituzione o la perdita delle caparre in caso di recesso del contratto.

Per quanto riguarda gli svantaggi della proposta d’acquisto vincolata alla concessione di un mutuo, troviamo:

• il rischio, per un venditore, di perdere altri potenziali clienti con maggiori disponibilità economiche e con mutui già accordati. Questo potrebbe voler dire rischiare di bloccare una vendita, perdere altre opportunità e non riuscire a concretizzare la compravendita per la mancata concessione del mutuo;
• per un compratore gli svantaggi riguardano soprattutto la delusione che potrebbe derivare dalla mancata concessione di un mutuo e, dunque, dall’impossibilità di poter acquistare l’immobile o il bene per il quale ci si era impegnati;

Questi dunque i principali pro e contro delle proposte vincolate alla concessione di un mutuo, con le parti coinvolte che devono dunque valutare bene lo scenario prima di impegnarsi. Andranno in sostanza messe in pratica delle procedure volte all’autotutela, come:

• il controllo da parte del venditore della situazione economica del potenziale acquirente. Tale attività limita il rischio di sottoscrivere accordi con soggetti che difficilmente potranno riuscire ad ottenere un prestito bancario a causa dell’assenza di garanzie e tutele;
• l’attenzione alle scadenze, con il venditore che deve fissare un termine ultimo dell’accordo vincolato. Fornire date certe permette a chi vende di avere un orizzonte temporale limitato e, al tempo stesso, spinge l’acquirente ad accelerare i tempi;
• l’accettazione di tale modalità di acquisto solo se le proposte per quel bene o servizio sono scarse. Il venditore, in sostanza, deve valutare se ci sono degli acquirenti migliori e con più garanzie;
• non prendere impegni che si sa già di non poter rispettare. Il compratore, prima di ricorrere a questa modalità d’acquisto, deve considerare il suo storico e la sua condizione economica. Se già in precedenza non gli sono stati accordati mutui e le sue disponibilità economiche non sono cambiate è molto probabile che anche in questo caso l’esito sarà lo stesso;
• verificare, sempre, che l’accordo di proposta vincolata sia stata espressamente accettato dal venditore. In assenza di tale requisito il compratore non ha nessun diritto di prelazione sull’immobile o bene.