Diritto di superficie: come si costituisce e come fare per interrompere la prescrizione

Il diritto di superficie può essere utilizzato dagli enti pubblici proprietari di terreni. Questi possono concedere il fondo per iniziative private di pubblica utilità. Ad esempio, i costruttori possono realizzare lotti di case che prevedono edilizia convenzionata o popolare per famiglie meno facoltose

La proprietà rientra in quello che la legge definisce diritto reale. Nell’alveo del diritto di proprietà si inserisce anche il diritto di superficie, un diritto reale di godimento (o diritto reale minore) disciplinato a partire dall’articolo 952 fino all’articolo 956 del codice civile italiano, che consiste nell’edificare e nel mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto di un fondo di proprietà altrui e di rivendicare la proprietà della costruzione o dell’opera, in base alla legge. In parole semplici, grazie a questo diritto, un soggetto permette ad un secondo soggetto di costruire un edificio al di sopra del suolo e garantirgli la proprietà superficiaria su quell’edificio. Questo diritto riguarda in modo esclusivo gli immobili. Il diritto può essere trasferito anche a due soggetti diversi.

La costituzione di questo diritto vale a sospendere il principio di accessione, il quale afferma che un qualsiasi elemento appartiene al proprietario del fondo su cui giace tale elemento.

Differenza tra diritto di proprietà e diritto di superficie

La differenza rispetto alla proprietà piena è che la proprietà superficiaria in genere è a tempo, poiché si tratta appunto di un diritto reale di godimento su cosa altrui, come lo sono anche l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, l’enfiteusi e le servitù prediali.

Il diritto di superficie è stato ereditato dall’antico diritto romano. Nei tempi recenti è stato rivalutato e apprezzato, per consentire di poter dividere il potenziale edificatorio di un fondo, dal semplice possesso del terreno. Risulta possibile sfruttare le caratteristiche urbanistiche del suolo, conservando nel contempo il valore patrimoniale dell’immobile nel medio-lungo termine.

Diritto di superficie e edificio costruito sono due entità distinte

Il diritto di superficie non va confuso con il manufatto eretto. Il fabbricato costituisce entità autonoma (al pari di normale edificio realizzato su area della stessa proprietà). L’edificio, che in virtù al diritto di superficie ha il sedime su proprietà di terzi, è concettualmente simile ad un prefabbricato o ad un camper e la proprietà del bene non si estende al possesso del suolo.

I vantaggi economici del diritto di superficie

Spesso capita che alcuni costruttori di case sfruttano questo diritto per realizzare immobili su un terreno di proprietà altrui. In genere, questi impresari edili acquisiscono il diritto di superficie offrendo in cambio, al proprietario della superficie, uno o due immobili, o stabilendo accordi differenti.

Notevole vantaggio è dato, inoltre, dalla gestione delle risorse economiche. Infatti, chi intende sfruttare una costruzione così realizzata non ha l’obbligo di pagare in pieno il sedime, come avviene per le politiche di edilizia popolare (case popolari) o edilizia convenzionata.

Il diritto di superficie per incentivare edilizia popolare e convenzionata

Il diritto di superficie è molto utile quando un costruttore, impresario edile, realizza piani di lottizzazione, case e servizi su suolo di proprietà del Comune o di un ente pubblico. In qusto caso l’ente pubblico offre il suo terrreno in cambio di accordi con il costruttore. Per esempio, può imporre la realizzazione di case di edilizia popolare o convenzionata per famiglie meno facoltose. L’ente comunale può sfruttare così in meglio una sua proprietà per attivare politiche sociali, incentivando l’edilizia popolare affiancata al miglioramento di servizi pubblici. La proprietà pubblica di un terreno può essere un potere importante, utilizzato anche per finalità sociali e di pubblica utilità.

Il diritto di superficie sul suolo pubblico

È possibile esercitare il diritto di superficie anche su suolo pubblico, ossia di proprietà di un ente o dello Stato. Ma quando l’immobile non ha più caratteristiche utili per il bene comune, lo stesso in genere viene dismesso e consegnato tra gli immobili disponibili dell’Amministrazione, in base alle norme in materia, per essere venduto o trasferito.

Nel caso contrario, l’Amministrazione preposta potrebbe temporaneamente (di anno in anno o per alcuni anni) cedere l’uso del bene pubblico a terzi.

Per una coerente gestione del patrimonio pubblico, non è sempre corretto vincolare l’uso dell’immobile per un periodo troppo lungo, condizionando diverse politiche di futuri amministratori del bene pubblico o ponendo false aspettative al privato.

L’esproprio del bene

Gli enti locali o lo Stato, comunque i proprietari pubblici, possono espropriare un bene. Questi hanno la facoltà di acquisizione, in ogni momento (eventualmente con procedure d’urgenza), di immobili ritenuti di pubblica utilità; pertanto sembra incoerente la gestione di beni, senza una fattiva e concreta destinazione di pubblica utilità.

Diritto di superficie su suolo del demanio o del patrimonio indisponibile

Il diritto di superficie, data la sua natura, è spesso esercitato per la regolarizzazione possessoria di manufatti insistenti sul terreno del demanio o del patrimonio indisponibile. A differenza di quanto praticato sul suolo privato, il diritto di superficie sul suolo pubblico considera sia il diritto privato che il diritto amministrativo pubblico; avrà carattere temporaneo e dovrà disporre di una concessione che disciplina l’occupazione del suolo pubblico. In definitiva risulta possibile la regolarizzazione possessoria di un manufatto su suolo pubblico, attraverso l’alienazione del diritto di superficie (diritto reale minore al pari di una vendita del diritto di servitù, ma con durata legata alla scadenza della concessione) nonché contestuale assegnazione in concessione (una specie di locazione) del suolo, dietro pagamento di un canone periodico.

Da notare che il pagamento della concessione (canone) potrebbe essere semplicemente del tipo “ricognitorio” per alcuni usi identificati come di “pubblico interesse”; il tutto per meglio disciplinare l’occupazione e l’uso della proprietà pubblica e la gestione del suolo, a cura di privati competenti. L’alienazione del diritto di superficie dovrà in ogni caso essere in stretta relazione con la concessione per l’uso del suolo.

Spesso l’Amministrazione pubblica inserisce nel proprio disciplinare condizioni e vincoli sull’eventuale vendita tra privati, del diritto di superficie (su suolo pubblico) e sul trasferimento della concessione dell’area, su cui grava il diritto di superficie.

Quanto dura il diritto di superficie

È un diritto generalmente concesso a tempo determinato. Una volta scaduto il termine, il diritto di superficie si estingue e riprende vigore il principio di accessione, con la conseguenza dell’acquisto della proprietà della costruzione da parte del proprietario del suolo (la cosiddetta elasticità del dominio). Tuttavia, un contratto accettato dalle parti può prevedere anche l’estensione di questo diritto a tempo indeterminato.

Il proprietario di immobile può riscattare il diritto di superficie

Per la costruzione di edifici in diritto temporaneo di superficie, il proprietario ha la possibilità di riscattare i diritti di superficie ed ottenere il pieno godimento della proprietà del bene, pagando al proprietario il valore del terreno per la cessione dei relativi diritti di superficie. Diversamente, il diritto di superficie è prevalente rispetto ai diritti di proprietà di quanto costruitovi sopra.

Allo stesso modo si può alienare la proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del fondo vendendo, insieme al manufatto, il relativo diritto di superficie.

Il proprietario di immobile può esercitare il diritto di usucapione

Il diritto di mantenere una costruzione (non quello di edificare) è suscettibile di usucapione: costruita la casa, opera il principio di accessione, ma l’usucapione opera in forza del possesso ventennale della costruzione accompagnato da atti di riconoscimento dell’altruità del fondo (altrimenti si avrebbe usucapione della proprietà del fondo). L’usucapione, infatti, scatta dopo 20 anni dal possesso del bene immobile.

Se la costruzione perisce, il superficiario avrà diritto di ricostruire, ma dal momento del perimento della costruzione comincerà a decorrere il termine ventennale di prescrizione.

Gli accordi tra proprietario del terreno e superficiario vanno rispettati

Il superficiario (colui che esercita il diritto di superficie su un terreno non di sua proprietà) è l’unico soggetto che deve sostenere le spese per la costruzione dell’immobile su quel terreno. A lui spetta anche il pagamento delle dovute tasse, come ad esempio l’Imu.

Il proprietario del terreno ha il diritto di chiedere la corresponsione di un canone, così come di disporre una diversa destinazione d’uso del terreno, che potrebbe comportare la demolizione di quanto costruito al di sopra di esso, qualora non conforme ai precedenti accordi.

Quando invece costruisce su un terreno di proprietà pubblica, alla scadenza della concessione avrà termine anche il diritto di superficie; in tale contesto riparte il diritto di accessione, con facoltà da parte dell’Ente pubblico di rivendicare il possesso delle infrastrutture non rimosse prima.

Il Comune (o l’ente pubblico proprietario del terreno) può richiedere indietro l’immobile per il venir meno del diritto di superficie su di esso. In alternativa, il proprietario potrà procedere con l‘acquisto del suolo, divenendo così pieno proprietario. Si avrà in tal caso, mediante riscatto, la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

Nei condomini accade che i condomini siano comproprietari dell’area su cui insiste l’edificio (parte comune) ed abbiano, individualmente, diritto di proprietà della propria unità immobiliare, circostanza ben diversa dall’errata supposizione che siano superficiari dell’area di sedime (sono pertanto pieni ed esclusivi proprietari dei loro appartamenti, come d’altronde emerge dagli atti notarili di acquisto, con cui si vende la piena proprietà degli appartamenti, con relative parti comuni e non la vendita di un diritto di superficie).

Nel codice civile in vigore non è più consentito, come per il codice civile italiano del 1865, il diritto di superficie per le piantagioni. A tale proposito si ricorda di non confondere il diritto di superficie con Enfiteusi, diritto esercitato in agricoltura.